Was ist Ihre Immobilie wert?

In nur wenigen Schritten erhalten Sie Ihre kostenlose Immobilienbewertung

Mietkauf – Alternative zum Kredit?

Letztes Update: 15.04.2021

Beim Mietkauf wird eine Immobilie zuerst gemietet und anschließend gekauft. Dieses Ratenkauf-Modell kann eine Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung über ein Darlehen sein, allerdings können sich dahinter auch einige Fallstricke für Käufer verbergen.

Viele Menschen möchten sich den Traum vom Eigenheim erfüllen, doch was ist, wenn die Bank keinen Kredit gewährt? In diesem Fall kann der Mietkauf eine Möglichkeit sein, um an Wohneigentum zu kommen. Doch für wen lohnt sich der Mietkauf und wie funktioniert er überhaupt? Welche Vor- und Nachteile bietet ein Mietkauf? Hier erfahren Sie, worauf Sie in puncto Mietkauf achten müssen und für wen dieses Modell in Frage kommt.

Vorab: Was ist zu beachten?

  • Beim Mietkauf erwirbt ein Mieter das Recht, das Mietobjekt später zu kaufen.

  • Ein Teil der gezahlten Miete wird zur Zahlung des Kaufpreises genutzt.

  • Der Mietkaufvertrag besteht aus einem Miet- und einem Kaufvertrag. Beides muss notariell beglaubigt werden.

  • Diese Variante der Immobilienfinanzierung eignet sich vor allem für Personen, die über wenig Eigenkapital verfügen, beziehungsweise nur schwer oder gar nicht an einen Bankkredit herankommen.

  • Die wichtigste Voraussetzung für den Mietkauf ist, dass das Haushaltseinkommen hoch genug ist, um die Raten zu begleichen.

1. Was ist der Mietkauf?

Der Mietkauf verbindet, wie der Name vermuten lässt, das Wohnen zur Miete mit dem Immobilienkauf. Beim Mietkauf wird die monatliche Miete zur Ratenzahlung fürs Eigenheim, indem sie teilweise auf den Kaufpreis angerechnet wird. Der Gesamtkaufpreis wird in der Regel in Form einer Anzahlung zu Beginn und einer Finanzierung der Restschuld nach einer vereinbarten Frist fällig. Dies kann besonders für junge Familien, Personen mit geringem Eigenkapital oder Selbstständigen, die kein Bankdarlehen bekommen, eine Möglichkeit sein, sich den Wunsch von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.

Mietkauf

1.1 Was sind die Voraussetzungen für einen Mietkauf?

Für einen Mietkauf müssen Interessenten deutlich weniger Kriterien erfüllen, als bei einer Darlehensfinanzierung. Der Mietkauf kann als Alternative zu einem Kredit eine Möglichkeit zur Finanzierung des Eigenheims bieten. Dabei ist die wichtigste Voraussetzung, dass das Haushaltseinkommen hoch genug ist, um die Raten zu begleichen. Die monatlichen Belastungen durch die Miete sowie die Neben- und Lebenshaltungskosten dürfen die Einnahmen natürlich nicht übersteigen. Vor dem Vertragsabschluss führen die meisten Anbieter von Mietkäufen daher eine Bonitätsprüfung durch.

1.2 Welche Anbieter für Mietkauf gibt es?

Für das Finanzierungsmodell des Mietkaufs gibt es verschiedene Anbieter. Dabei gibt es je nach Anbieter unterschiedliche Aspekte und Vertragskonditionen, die man näher betrachten sollte. Mietkäufe werden von privaten Verkäufern, Baugenossenschaften oder speziellen Mietkaufgenossenschaften angeboten. Das Mietkaufmodell der Baugenossenschaften ähnelt vom Prinzip her dem klassischen Bausparen. Bei den Mietkaufgenossenschaften handelt es sich meist um relativ junge und kleine Unternehmen. Vor einem Vertragsabschluss sollte man am besten Vergleichsangebote einholen.

1.3 Wo finde ich Mietkauf-Angebote für Häuser und Wohnungen?

Auf den gängigen Immobilienportalen gibt es für den Mietkauf meist keine Rubrik. Beim privaten Mietkauf können Anbieter über den Kleinanzeigenteil der Zeitung oder über Online-Inserate ermittelt werden. Außerdem empfiehlt es sich, den möglichen Vertragspartner, entweder Mieter oder Vermieter, direkt auf die Möglichkeit des Mietkaufs anzusprechen.

2. Wie funktioniert der Mietkauf?

Beim Mietkauf wird zunächst ein Mietvertrag geschlossen, bei dem das gemietete Objekt zu einem späteren Zeitpunkt in das Eigentum des Mieters übergeht. Während dieses Zeitraums gelten für beide Parteien die gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts. Der Mietkaufvertrag besteht aus einem Mietvertrag und einem Kaufvertrag. Damit gelten sowohl das Mietrecht als auch das Kaufrecht. Sowohl Miet- als auch Kaufvertrag müssen notariell beurkundet sein. Hierbei wird der Kaufpreis für die Immobilie bereits beim Abschluss des Mietvertrages vereinbart.

Wie funktioniert der Mietkauf ohne Eigenkapital?

Mietkauf ohne Eigenkapital

In der Regel wird zu Beginn eine Einmalzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises fällig, die gegebenenfalls jedoch auch über die Mietraten abbezahlt werden kann. Dabei müssen Interessenten beachten, dass beim Mietkauf ohne Eigenkapital die monatliche Belastung deutlich höher ausfällt, bzw. die Restschuld deutlich höher ausfällt. Aufgrund des Kaufvertrages greifen hierbei die Vorgaben des Kaufrechts. Während der Mieter in dem Haus oder der Wohnung lebt, zahlt er eine Miete, die bereits einen Ansparbetrag für den späteren Kauf enthält. Diese monatlichen Mietzahlungen sind dabei aus dem Mietzins, den der Eigentümer von der monatlichen Zahlung einbehält, und dem Anzahlungsbetrag zusammengesetzt. Sie werden anteilig auf den Kaufpreis angerechnet.

Beim endgültigen Erwerb der Immobilie wird der bis dahin angesparte Betrag mit dem Kaufpreis verrechnet. Der Kaufpreis kann, je nach Vereinbarung, entweder gänzlich über die anteiligen Mietzahlungen oder nach Ende der Mietlaufzeit über eine größere Restsumme (Schlussrate) beglichen werden. Die Laufzeit beim Mietkauf beträgt in der Regel zwischen zehn und 15 Jahren.

Die jeweiligen Verpflichtungen für den Mietkäufer sollten nicht unterschätzt werden. Zum einen ist bei einer vollständigen Rückzahlung innerhalb der Laufzeit mit einer sehr hohen monatlichen Belastung zu rechnen, zum anderen übernimmt der Mietkäufer sofort das wirtschaftliche Eigentum der Immobilie und muss meistens anteilig für die Kosten von Instandsetzungen, Reparaturen, Modernisierungen sowie die Verwaltung der Immobilie aufkommen. Juristisch ist der Mietkäufer jedoch noch kein Eigentümer, weshalb er bei baulichen Maßnahmen kein Mitspracherecht hat. Das Eigentum geht erst mit Abschluss des Mietkaufs auf den Käufer über.

2.1 Der Mietkaufvertrag

Da der unterzeichnete Mietkaufvertrag aus einem Miet- und einem Kaufvertrag besteht, müssen alle Pflichtangaben sowohl für das Mietverhältnis als auch für den Kaufvertrag enthalten sein. Ein Mietkaufvertrag kann grundsätzlich nicht ohne notarielle Beglaubigung abgeschlossen werden, da für den käuflichen Erwerb von Immobilien eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages gesetzlich vorgeschrieben ist.

a) Pflichtangaben Mietvertrag:

  • Persönliche Daten von Vermieter und Mieter

  • Angaben zur Wohnung, z.B. Adresse, Quadratmeterzahl, Zimmeranzahl

  • Beginn des Mietverhältnisses (ggf. Ende bei befristetem Vertrag)

  • Höhe der monatlichen Miete

Weitere übliche Angaben in Mietverträgen sind:

  • Mietkaution

  • Schönheitsreparaturen

  • Betriebs- und Nebenkosten, Verteilerschlüssel

  • weitere besondere Vereinbarungen

Zu Beginn des Mietverhältnisses empfiehlt es sich, ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Insbesondere wenn es sich um einen Optionskauf handelt.

b) Pflichtangaben Kaufvertrag:

  • Persönliche Daten der beteiligten Parteien

  • Kaufpreis

  • Grundbuch und Sachstand

  • Vertragsgegenstand

  • Daten zum Übergang an Besitz, Nutzung und Lasten

  • Gewährleistungsansprüche

Lesetipp

Lesen Sie hierfür auch unseren Ratgeber-Artikel zum Thema: Kaufvertrag für Immobilien.

3. Mietkauf oder Optionskauf?

Man unterscheidet beim Mietkauf zwischen zwei Arten:

a) Mietkauf mit Kaufpflicht (Klassischer Mietkauf)

Beim klassischen Mietkauf verpflichtet sich der Mieter, die Immobilie nach einer festgelegten Zeit zu kaufen. Mit dem Besitzer einigt er sich auf einen Preis, den er nach Ablauf der Frist bezahlt. Die bis zu diesem Zeitpunkt gezahlte Netto-Kaltmiete fließt teilweise in die Finanzierung des Eigenheims mit ein. Mit Beginn des Mietkaufs wird häufig eine Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises fällig. Diese Anzahlung entspricht dem Eigenkapital, das üblicherweise in die Immobilienfinanzierung eingebracht werden muss. Sollte der Mieter nicht genügend Eigenkapital vorweisen können, kann gegebenenfalls auch eine komplette Ratenzahlung vereinbart werden, wodurch allerdings die monatliche Belastung für den Mieter durch höhere Raten ansteigt. Beim klassischen Mietkauf ist darauf zu achten, dass Vereinbarungen zum Kündigungsrecht in die Mietkauf-Vereinbarung aufgenommen werden, sodass sich Mieter und Besitzer für den Fall eines Verkaufs, Umzugs oder finanzieller Schwierigkeiten absichern können. Abgesehen von der späteren Fälligkeit der Kaufpreiszahlung gleicht dieses Mietkaufmodell dem klassischen Immobilienkauf.

b) Mietkauf mit Kaufoption (Optionskauf)

Mietkauf: Optionskauf

Beim Optionskauf gibt es keinen verbindlichen Kaufvertrag, da der Mieter selbst entscheidet, ob der Kauf letztendlich zustande kommt. Hierbei lässt der Eigentümer dem Mieter ein Optionsrecht im Grundbuch eintragen, um ihm das Kaufrecht innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zuzusichern. Somit kann der Interessent testweise in der Immobilie wohnen, ohne gleich eine Kaufverpflichtung einzugehen. Der Mieter kann dann gegebenenfalls zu einem späteren Zeitpunkt von der Kaufoption Gebrauch machen und das Objekt erwerben. Das Verfahren des Optionskaufs lässt sich mit einem klassischen Vorkaufsrecht vergleichen.

Diese Variante des Mietkaufs wird vor allem von Wohnungsbaugenossenschaften und Bauträgern angeboten. Die Kaufoption besteht jedoch in der Regel nur, solange der Mietvertrag nicht vom Mieter gekündigt wird - andernfalls erlischt sie. Zu beachten ist, dass etwaige Sonderzahlungen beim Rücktritt von der Kaufoption eventuell verfallen und nicht erstattet werden. In diesem Fall wäre dann auch das Geld für zwischenzeitlich angefallene Reparaturen und Instandsetzungen, für die der Mietkäufer aufkommen musste, umsonst gezahlt. Schon beim Vertragsabschluss sollte der Mietkäufer zudem darauf achten, dass die geleisteten Ansparraten im Falle eines Rücktritts von der Kaufoption zurückerstattet werden.

4. Für wen lohnt sich der Mietkauf?

Diese Variante der Immobilienfinanzierung ist vor allem interessant für Personen, die kein Bankdarlehen erhalten. Beispielhafte Personengruppen sind junge Familien oder Selbstständige sowie Personen aus sogenannten „Krisenbranchen“ (zum Beispiel Taxigewerbe oder Gastronomie), die Banken häufig von der Kreditvergabe ausschließen. Für diese Personen kann es sich anbieten, einen Großteil der Wunschimmobilie mit monatlichen Raten in Form der Miete über mehrere Jahre hinweg zu finanzieren und nur noch einen kleinen Teil mittels einer Einmalzahlung zu begleichen, dieses Szenario ist vergleichbar mit einer Ballonfinanzierung eines Autos. Durch die anteilige Anrechnung der Miete sinkt der Kaufpreis der Immobilie von Monat zu Monat, wodurch bei einem späteren Kauf eine deutlich niedrigere Finanzierungssumme nötig ist. <br/><br/>

Theoretisch haben beim Mietkauf, im Gegensatz zur klassischen Baufinanzierung, auch Menschen mit einem negativen Schufa-Eintrag die Chance auf ein Eigenheim, da keine Bank involviert ist. Allerdings ist auch diese Variante bei einem negativen Schufa-Eintrag nicht empfehlenswert. Die sich aus dem Mietkauf ergebende langfristige finanzielle Verpflichtung bietet keine sinnvolle Lösung für Personen, die nicht über die nötigen finanziellen Mittel verfügen. Wenn nämlich bei Fälligkeit des Restbetrages der Kaufpreis nicht finanziert werden kann, droht eine teure Rückabwicklung des notariellen Vertrags.

Ein Mietkauf ist außerdem interessant für Personen, die eine Immobilie und ihr Umfeld vor der endgültigen Bindung eine gewisse Zeit als Mieter testen möchten. Der Mietkauf bietet die Chance herauszufinden, ob eine Immobilie und/ oder eine Wohnlage den eigenen Anforderungen entspricht. Bei der Variante des Optionskaufes hat der Mietkäufer die Möglichkeit, das Objekt und die Wohnsituation zuerst zu testen, bevor er tatsächlich kauft.

Der Optionskauf ermöglicht es Interessenten, sich das gewünschte Objekt ohne spätere Verpflichtung zu „reservieren“ und das Objekt zu kaufen, sobald die finanziellen Mittel vorhanden sind.

Im Allgemeinen ist der Mietkauf jedoch nur sinnvoll für Personen, die über ein ausreichendes Einkommen verfügen, um neben den Mietzahlungen die monatliche Belastung durch die Ansparleistung für den späteren Immobilienkauf zu stemmen. Daher sollte immer abgeschätzt werden, ob die monatliche Belastung auch wirklich dauerhaft tragbar ist.

5. Mietkauf oder Finanzierung?

Mietkauf oder Finanzierung

Betrachtet man die Kosten, erweist sich ein Mietkauf im Vergleich zum klassischen Darlehen beziehungsweise einem Direktkauf oft als kostspieliger. Der Tilgungsanteil ist bei einer klassischen Finanzierung zu Beginn fast genauso hoch wie beim Mietkauf. Der Unterschied besteht jedoch darin, dass sich der Tilgungsanteil bei Darlehen mit der Zeit erhöht, während der Zinsanteil sinkt. Der Grund: Die anfallenden Zinsen werden auf die verbliebene Restschuld gezahlt. Diese wird mit jedem Monat geringer – deshalb sinkt auch der Zinsanteil. Beim Mietkaufvertrag sind hingegen beide Variablen festgeschrieben. Unterm Strich ist die Immobilie bei einem klassischen Darlehen, selbst bei gleich hohen monatlichen Ratenzahlungen, meist schneller abbezahlt und somit häufig günstiger.

Der Mietkauf rentiert sich nur, wenn ein möglichst großer Anteil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird. Der Tilgungsanteil sollte hierbei möglichst 50 - 70 Prozent betragen, damit sich der Mietkauf finanziell lohnt. Damit aus dem Traum vom Eigenheim kein finanzielles Minusgeschäft wird, sollten Mietkaufinteressenten also sehr genau kalkulieren. Dazu sollte vertraglich festgelegt werden, dass auf den Kaufpreis der höchstmögliche Anteil der Miete angerechnet wird. Sollte dieser Anteil nur ein Drittel oder die Hälfte der Miete betragen, kann die Immobilie selten innerhalb der vereinbarten Frist ohne anschließende Aufnahme eines Darlehens abbezahlt werden.

Kaufinteressenten, die bereits über ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises verfügen, sollten eher eine klassische Immobilienfinanzierung anstelle eines Mietkaufes in Betracht ziehen. Die klassische Variante ist in diesem Fall deutlich rentabler und weniger riskant.

Beispielrechnung Mietkauf

Ein Mietkauf kann auf den ersten Blick sehr günstig erscheinen. Sie sollten sich jedoch vor dem Abschluss eines Vertrags über die anfallenden Kosten genauestens informieren.

Wir gehen in diesem Beispiel von einem Mietkaufvertrag in Höhe von 300.000 Euro aus. Es wird eine Anzahlung von 20 Prozent des Kaufpreises verlangt. Die ausstehende Summe beträgt somit 240.000 Euro. Der Zeitraum des Mietkaufes beträgt 10 Jahren. Bei der Zahlung ohne eine Abschlussrate liegt Ihre monatliche Miete in diesem Fall bei über 2.000 Euro pro Monat. Im Vergleich die Mietkaufoption mit Schlussrate, wobei die monatliche Belastung nahezu der einer Baufinanzierung entspricht.

Ohne Schlussrate

Mit Schlussrate

Kaufsumme

300.000 Euro

300.000 Euro

Anzahlung
20 Prozent

60.000 Euro

60.000 Euro

Noch zu zahlen

240.000 Euro

240.000 Euro

Laufzeit

10 Jahre

10 Jahre

Monatliche Miete
(Tilgung) 60 Prozent

2.000 Euro

525 Euro

Monatliche Nettomiete
(Mietzins) 40 Prozent

350 Euro

350 Euro

Monatliche Rate

2.350 Euro

875 Euro

Schlussrate

0 Euro

177.000 Euro

Beispielrechnung Baufinanzierung vs. Mietkauf

Eine Baufinanzierung ist häufig die günstigere Variante. Hierzu nochmal die Zahlen aus dem vorherigen Beispiel. Es wird beim Mietkauf davon ausgegangen, dass die monatliche Miete eine Sparrate von 60 Prozent und einen Mietzins von 40 Prozent enthält. Bei der Baufinanzierung wird von einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent ausgegangen.

Mietkauf
mit Anzahlung

Mietkauf
ohne Anzahlung

Baufinanzierung
(100% Finanzierung)

Kaufpreis

300.000 Euro

300.000 Euro

300.000 Euro

Anzahlung
15 Prozent

45.000 Euro

-

Kaufnebenkosten

Noch zu zahlen

255.000 Euro

300.000 Euro

300.000 Euro

Laufzeit
(Mietzeit / Zinsbindung)

15 Jahre

15 Jahre

15 Jahre

Miete
kalt

350 Euro
40 Prozent

350 Euro
40 Prozent

-

Tilgung

525 Euro
60 Prozent

525 Euro
60 Prozent

2 Prozent

Zins

-

-

1,5 Prozent

Monatliche Rate

875 Euro

875 Euro

875 Euro

Restschuld nach Laufzeit

160.500 Euro

205.500 Euro

199.140 Euro

Gesamtlaufzeit
bei konstanter Abbezahlung

40 Jahre und 5 Monate

47 Jahre und 7 Monate

37 Jahre und 4 Monate

5.1 Welche staatlichen Förderungsmöglichkeiten gibt es?

Gerade für junge Familien empfiehlt es sich, genauestens abzuwägen, welche staatlichen Zuschüsse es beim Kauf eines Eigenheims gibt. Die meisten Bundesländer bieten Fördermittel oder vergünstigte Kredite für den Bau oder Kauf einer selbstgenutzten Immobilie an.

Im Gegensatz zur klassischen Immobilienfinanzierung über ein Darlehen, bei dem verschiedene staatliche Förderungsmöglichkeiten angeboten werden, hat der Mietkauf meist den Nachteil, dass in der Regel keine staatlichen Subventionen in Anspruch genommen werden können.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) spricht sich derzeit für ein staatlich gefördertes Mietkaufmodell aus. Bei diesem Modell soll der Staat als Bauherr in Vorleistung gehen und Eigentumswohnungen bauen lassen. Diese würden dann vorrangig an junge Familien veräußert, die über monatliche Ratenzahlungen an den Staat zum Eigentümer der Immobilie würden. Die monatlichen Mietkaufzahlungen sollten dabei über die Laufzeit stabil sein und würden in etwa der Monatskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung entsprechen. Durch dieses Modell sollten vor allem einkommensschwache Familien profitieren.

Bisher handelt es sich hierbei jedoch nicht um mehr als ein Gedankenspiel, weshalb beim Mietkauf eher nicht mit staatlichen Fördermaßnahmen gerechnet werden sollte.

6. Immobilienkauf ohne Bankkredit - Wo ist der Haken?

Neben den finanziellen Aspekten gibt es beim Mietkauf weitere Dinge, wie zum Beispiel das Motiv des Verkäufers, zu beachten. Als Interessent sollten Sie sich fragen, weshalb der Verkäufer die Immobilie über einen Mietkauf, anstatt durch einen traditionellen Immobilienverkauf, veräußern möchte. Bei einer Top-Immobilie würde kein Eigentümer erst vermieten, um dann über das Optionskaufmodell darauf zu hoffen, dass die Immobilie möglicherweise nach langer Zeit gekauft wird. Warum sollten Verkäufer ihre Immobilie also über den Mietkauf anbieten?

Risiko: Die Lage

Ein Grund dafür kann die Lage der Immobilie sein. Es ist eher unwahrscheinlich, dass ein Objekt in guter Innenstadtlage zum Mietkauf angeboten wird, da die Nachfrage nach Kaufobjekten hier in der Regel hoch ist.

Risiko: Der Zustand

Auch der Zustand des Hauses oder der Wohnung kann ein Grund sein, dass sie zum Mietkauf angeboten wird, denn ist eine Immobilie in schlechtem Zustand, findet sich meist nicht so leicht ein Käufer. Eigentümer sind in diesem Fall gezwungen, einen Mietkauf als weitere Option anzubieten. Als Käufer sollten Sie sich ein genaues Bild vom Zustand der Immobilie machen sowie Kosten und Nutzen genau abwägen.

Risiko beim Mietkauf: Zustand der Immobilie

Risiko: Insolvenz und Zwangsversteigerung

Des Weiteren sollten Sie nicht außer Acht lassen, dass der Mietkauf einige Unsicherheiten mit sich bringen kann, beispielsweise wenn der Verkäufer Insolvenz anmeldet oder die Immobilie zwangsversteigert wird. Sofern keine vertraglichen Regelungen für diese Fälle festgelegt wurden, haben Sie keinen Anspruch auf eine Rückzahlung bereits gezahlter Raten.

Risiko: Verpflichtungen

Bei einem Optionskauf haben Sie keine Verpflichtung, die Immobilie am Ende zu kaufen. Beim klassischen Mietkauf besteht diese Verpflichtung allerdings schon. Außerdem sollten Sie beachten, dass Sie als Mietkäufer in der Regel alle Pflichten des Inhabers übernehmen, inklusive Instandsetzung und -haltung.

7. Die Vor- und Nachteile beim Mietkauf im Überblick

Vorteile beim Mietkauf

  • Alternative zum Bankkredit: Der Mietkauf bietet eine Alternative, wenn ein klassisches Bankdarlehen nicht infrage kommt. Er ermöglicht prinzipiell den Erwerb einer Immobilie auch ohne Eigenkapital (wenn keine Anzahlung vereinbart ist). Beim Mietkauf gibt es deutlich weniger Annahmekriterien als beim klassischen Bankdarlehen.

  • Flexibilität: Der Optionskauf bietet die Möglichkeit, vorerst zur Probe zu wohnen und die Immobilie zu testen, ohne sich zum späteren Kauf zu verpflichten.

  • Stabilität: Die Mietkaufrate bleibt unabhängig von Zins- und Mietpreisentwicklungen stabil, was dem Mietkäufer Planungssicherheit verschafft.

Nachteile beim Mietkauf

  • Finanzielle Konditionen: Der Mietkauf ist im Vergleich zum Darlehen oder Direktkauf oft relativ teuer. Die Mieten beim Mietkauf liegen oft über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zudem müssen Anzahlung und Abschlussgebühr einkalkuliert werden.

  • Weniger attraktive Immobilien: Immobilienbesitzer bieten zum Teil schwer zu verkaufende Immobilien über Mietkaufmodelle an, um auf diesem Weg doch noch einen Käufer zu finden. Häufig befinden sich diese Immobilien in weniger attraktiven Lagen oder in einem minderwertigen Zustand.

  • Keine staatlichen Fördermittel: Für den Bau oder Kauf einer Immobilie erhalten junge Familien in fast allen Bundesländern Zuschüsse (zum Beispiel Baukindergeld) oder vergünstigte Kredite. Diese staatlichen Fördermittel greifen jedoch in der Regel nicht beim Mietkauf.

  • Risiko bei Insolvenz des Vermieters: Sollte der Verkäufer Insolvenz anmelden oder die Immobilie zwangsversteigert werden, ist das bisher für den Mietkauf gezahlte Geld oftmals verloren, es sei denn, es wurden diesbezüglich vertragliche Regelungen getroffen.

  • Verpflichtungen als Mietkäufer: Beim Mietkauf geht das Eigentum an der Immobilie mit Abschluss des Vertrages auf den Käufer über. Je nach Ausgestaltung des Vertrages kann das bedeuten, dass der Mieter an den Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie beteiligt wird, auch wenn er noch nicht Eigentümer und damit zur Verfügung über das Haus oder die Wohnung berechtigt ist.

8. Tipps für Mietkäufer

Tipp: Immobilienwert ermitteln lassen

Wer einen Mietkauf in Erwägung zieht, sollte unbedingt einige Punkte beachten. Grundsätzlich sollte das Mietkaufobjekt die gleichen Anforderungen erfüllen wie beim Sofortkauf. Deshalb sollte ein professionelles Gutachten den Sanierungsrückstau und etwaige Mängel sowie den allgemeinen Zustand der Immobilie erfassen. Die monatlichen Mietzahlungen und der Restkaufpreis sollten dem ermittelten Immobilienwert entsprechen. Zudem sollten Sie den Mietkaufpreis mit den ortsüblichen Miet- und Immobilienkaufpreisen vergleichen. Liegt der Preis deutlich darüber, sollten Sie vom Mietkauf absehen.

KOSTENLOSE IMMOBILIENBEWERTUNG ANFORDERN

Prüfen Sie auch, ob im Grundbuch finanzielle Belastungen oder Rechtsansprüche von Dritten, beispielsweise ein bestehendes Vorkaufsrecht, vermerkt sind. Diese könnten den Wert der Immobilie mindern.

Tipp: Finanzierung richtig einschätzen

Das Verhältnis zwischen Eigenkapital, Mietzahlungen, Kaufpreis und Laufzeit des Mietkaufes sollte angemessen sein. Setzen Sie auf seriöse Analysen, die den finanziellen Spielraum sowie die Lebensplanung des Mietkäufers einbeziehen. Ansprechpartner hierfür finden Sie unter anderem bei den Verbraucherzentralen.

Zudem sollten sich Interessenten für einen Mietkauf folgende Fragen stellen:

  • Wie hoch sind die monatlichen Raten, die Anzahlung, der Gesamtkaufpreis und der Restkaufpreis?

  • Wie hoch ist der Tilgungsanteil an der Monatsrate?

  • Wie sicher sind die eingezahlten Gelder und wie werden sie angelegt?

  • Wie ist die Immobilie abgesichert, falls der Vermieter insolvent wird?

  • Was passiert, wenn sich die eigenen Lebensumstände ändern, beispielsweise bei Umzug, Scheidung oder Verlust des Arbeitsplatzes?

  • Wer bezahlt für während der Mietzeit durchgeführte Instandhaltungsarbeiten und die Verwaltung?

  • Sind Sondertilgungen möglich?

In Bezug auf den Mietkaufvertrag ist es ratsam, sich ein Ausstiegsrecht aus dem Vertrag gewähren zu lassen. Des Weiteren ist es sinnvoll, sich ein Recht zur Sondertilgung eintragen zu lassen. Sollte dann unerwartet mehr Geld zur Verfügung stehen, können Mietkäufer eine höhere Zwischenzahlung leisten und somit die Restsumme minimieren.

Im Falle eines Optionskaufes fällt der Kaufvertrag weg, da der Interessent sich erst später für einen Kauf entscheiden kann. Hierbei wird dann allerdings der Zeitraum, in dem der Mieter eine Entscheidung zu treffen hat, im Mietvertrag festgehalten.

Entscheidung überlegt treffen

Um eventuelle Fallstricke zu umgehen, empfiehlt es sich vor allem für Laien, den Vertrag von einem Experten prüfen zu lassen. Dies kann beispielsweise ein Notar sein oder auch eine Verbraucherzentrale. Grundsätzlich sollte man einen Immobilienkauf nicht überstürzen, sondern seine Entscheidung gut durchdenken. Das gilt auch für das Mietkauf-Modell.

Fazit: Eher für Unentschlossene als Geringverdiener

Unter den richtigen Voraussetzungen kann der Mietkauf eine Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung sein. Allerdings sollten hierbei die Risiken und Nachteile nicht außer Acht gelassen und die Konditionen genau unter die Lupe genommen werden. Wer ein Haus oder eine Wohnung schnellstmöglich zum bestmöglichen Preis erwerben möchte, sollte vom Mietkauf absehen und sich stattdessen für ein Darlehen entscheiden. Auch für Kaufinteressenten, die bereits über Eigenkapital verfügen, ist die klassische Form der Immobilienfinanzierung attraktiver und bietet mehr Vorteile.

Wer jedoch nicht über Startkapital verfügt oder sich noch nicht endgültig auf einen Immobilienkauf festlegen möchte, für den kann der Mietkauf unter Umständen interessant sein – insbesondere das Optionsmodell. Wichtig sind dabei jedoch eine sehr genaue und langfristige Übersicht über das individuelle Einkommen und der entsprechende Sparwille, um neben der Monatsrate zusätzlich die Anteile für den Kaufpreis aufbringen zu können. Auch hierbei sollte man natürlich nichts übers Knie brechen. Die monatlichen Ausgaben sollten genau einkalkuliert werden. Sind die finanziellen Belastungen zu hoch, sollten sich Mieter überlegen, ob es nicht doch besser ist, weiterhin zur Miete zu wohnen.

Darüber hinaus sollte berücksichtigt werden, dass es beim Mietkauf nicht die gleiche Angebotsvielfalt gibt wie beim klassischen Immobilienkredit. Somit kann der Mietkauf im Allgemeinen als Nischenprodukt betrachtet werden. Außerdem sollten Interessenten im Hinterkopf behalten, dass sich die Konditionen von Mietkaufverträgen stark voneinander unterscheiden können, was sie schwer vergleichbar macht. Auch ob der Vorschlag des DIW letztendlich Gehör findet und somit in Zukunft auch staatliche Fördermittel für den Mietkauf in Anspruch genommen werden können, bleibt abzuwarten. Letztendlich müssen Interessenten von Fall zu Fall entscheiden und genau prüfen, ob der Mietkauf für sie infrage kommt.


Bildquellen:
iStockphoto.com: keport
iStockphoto.com: courtneyk
iStockphoto.com: http://www.fotogestoeber.de
iStockphoto.com: gopixa
iStockphoto.com: wakilaiStockphoto.com: anilakkus iStockphoto.com: suteishi

Disclaimer

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt (service@mcmakler.de).

Wegerecht
Flurstück
Mietkauf
Hausgeld - Was müssen Eigentümer zahlen?