Zeitspanne beim Immobilienverkauf – Wie Sie die Verkaufsdauer verkürzen

Wenn man seine Immobilie verkaufen möchte, stellt man sich nicht selten die Frage, wie lange so ein Immobilienverkauf wohl dauern wird. Um den Hausverkauf oder Wohnungsverkauf nicht unnötig in die Länge zu ziehen, ist es wichtig zu wissen, welche Aspekte die Verkaufsdauer bestimmen. Erfahren Sie hier, mit welchen Methoden die Zeitspanne des Hausverkaufs verkürzt werden kann.

Uhr zeigt Zeitspanne eines Immobilienverkaufs

1. Welche Faktoren beeinflussen die Zeitspanne eines Immobilienverkaufs?

Die Verkaufsdauer einer Immobilie ist grundsätzlich variabel. Prinzipiell wird Sie jedoch von zwei Grundkomponenten beeinflusst:

  • Marktwert: Wobei in diesem Fall weniger der tatsächliche Verkehrswert gemeint ist, als wie die Eigenschaften, welche die Immobilie für einen besonders großen und abwechslungsreichen Abnehmerkreis interessant machen. Der Immobilienmarkt wird wie jedes andere Handelssegment grundsätzlich von Angebot und Nachfrage bestimmt. Dementsprechend sind auch die Objekte nach denen, durch ihre grundständigen Eigenschaften, eine höhere Nachfrage besteht schneller verkauft. Die wichtigsten sind Region, Lage, Objektart und Ausstattung.

  • Vermarktungsprozess: Auch prinzipiell nachfragegerechte Immobilien, können sich mit einem halbfertigen Inserat und halbherziger Interessentenbetreuung, schnell zu Ladenhütern auf Immobilienportalen werden. Es gilt also, wer seine Immobilie schnell verkaufen möchte muss nicht nur einiges an Zeit und Organisation investieren, sondern sollte ebenfalls viel Mühe und Energie in den Immobilienverkauf stecken, um die Immobilie richtig zu verkaufen.

1.1 Was Immobilien mit einem hohen Marktwert ausmacht

Den wohl größten Einfluss auf eine hohe Nachfrage hat bekanntermaßen die Verkaufsregion und die direkte Objektumgebung. Grundsätzlich filtern Kaufinteressenten die Immobiliensuche nach der Region, in die Sie ziehen möchten. Dementsprechend verkaufen sich Immobilien in Ballungsgebieten, welche aufgrund der stetigen Zuwanderung einen entwicklungsschnellen Arbeitsmarkt garantieren und mit einer starken Wirtschafts- und Kaufkraft punkten, ausgesprochen gut. Zu den Spitzenreitern gehören bereits seit einigen Jahren Berlin, Frankfurt am Main, München, Hamburg, Köln und Stuttgart. Auch die Randregionen um die Ballungsgebiete herum, können mittlerweile mit einer hohen Nachfrage nach Wohnraum überzeugen.

Außerdem wichtig für Interessenten ist die Wohnumgebung. Natürlich definiert sich eine ideale Lebensumgebung für jeden unterschiedlich. Es gibt jedoch einige Einflüsse, die sich für die Allgemeinheit als interessant herausgefiltert haben und somit einen Immobilienverkauf für fast alle Zielgruppen wahrscheinlicher machen. Das A und O für eine gute Lage ist eine vorteilhafte Verkehrsanbindung, dank derer man sich schnell und unkompliziert durch beziehungsweise in die Stadt bewegen kann. Auch wichtig sind nahegelegene Versorgungsmöglichkeiten, also Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Cafés, aber auch die Nähe zu Schulen, Kindergärten und Ärzten. Negative Auswirkungen auf einen Immobilienverkauf haben hingegen angrenzende Gewerbegebiete, stark befahrene Straßen oder wenn Infrastruktur und gute Anbindung fehlen.

Letztlich nimmt auch der Zustand einer Immobilie Einfluss auf die Verkaufsdauer. Grundsätzlich verkaufen sich neue und bezugsfreie Immobilien deutlich schneller. Wenn der Renovierungsbedarf im Haus oder der Wohnung groß ist, oder noch Kernsanierungsarbeiten durchgeführt werden müssen, verkaufen sich Immobilien generell schwieriger. Die Suche nach einem neuen Eigentümer beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf gestaltet sich so zunehmend schwerer. Neuerdings sind es auch Energiekennzahlen, mit denen man schneller einen neuen Eigentümer finden und somit einen Immobilienverkauf beschleunigen kann.

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Enegieausweis beim Hausverkauf

Der Energieausweis enthält, gemäß Energieeinsparverordnung, die Energiekennwerte einer Immobilie sowie Angaben zum Gebäude und zu seiner Beheizung – kurz: Der Energieausweis bewertet den energetischen Zustand von Immobilien. Der Energieausweis hilft dabei, die potenziellen Heiz- und Warmwasserkosten für die Immobilie zu schätzen.
Prüfen Sie deshalb vor dem Verkauf Ihrer Immobilie, welchen Energiekennwert Ihr Energieausweis angibt. Bei einem schlechten Wert, sollten mögliche Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen in Betracht gezogen werden.

1.2 Die Verkaufsdauer objektspezifisch einschätzen

Auch wenn die Vermarktungsdauer von Fall zu Fall variiert, ist es möglich die voraussichtliche Verkaufsdauer abzuschätzen. Da die Region eine große Rolle für die Dauer des Verkaufszeitraums spielt, ist die Vermarktungsdauer in ländlichen Gebieten bis zu 20 % länger, als in den konkurrierenden städtischen Ballungsgebieten.

Weiterhin eingrenzen lässt sich die Schätzung der Verkaufsdauer durch die Immobilienart, also ob es sich bei der zum Verkauf inserierten Immobilie um ein Ein- oder Mehrfamilienhaus beziehungsweise eine Eigentumswohnung handelt. Im Schnitt verkaufen sich Einfamilienhäuser am schnellsten. Eigentumswohnungen rangieren auf dem zweiten Platz und Mehrfamilienhäuser haben generell die längste Vermarktungsdauer. Wobei auch der Angebotspreis eine tragende Rolle spielen kann: Ein unrealistisch hoch angesetzter Angebotspreis kann sich negativ auf den Verkaufszeitraum auswirken.

Entscheidend für die Dauer eines Immobilienhandels ist also die Kombination mehrerer Faktoren, um einen realistischen Verkaufszeitraum abzuschätzen. Es ist möglich, durch Eigeninitiative und Engagement den Verkaufs- und Vermarktungsprozess zu verkürzen, indem man die Vermarktung so effizient wie möglich gestaltet.

2. Was minimiert die Zeitspanne eines Hausverkaufs?

Während die oben aufgeführten Verkaufsfaktoren, den Zustand ausgenommen, nicht durch den Verkäufer beeinflussbar sind, ist es dennoch möglich die Verkaufszeit positiv zu beeinflussen. Wobei die zweite Komponente betrachtet werden muss – der Vermarktungsprozess.
Hier ist Ihr Einsatz als Verkäufer gefragt, sollten Sie sich die zureichende Hinwendung zu den Verkaufsrelevanten Aufgaben nicht zutrauen, kann die Beauftragung eines Immobilienmaklers in Erwägung gezogen werden. Die organisierte und akkurate Durchführung der folgenden Vermarktungsschritte, kann die Verkaufsdauer maßgeblich reduzieren:

  1. Die Organisation der für den Verkauf nötigen Unterlagen
    Unvollständige Dokumente können einen Immobilienverkauf unnötig in die Länge ziehen. Außerdem muss beachtet werden, dass beispielsweise für den beglaubigten Grundbuchauszug eine Bearbeitungszeit von drei Monaten anfällt. Vollständige Unterlagen zu Beginn des Verkaufprozesses, erleichtern die Beantwortung von Käuferanfragen, die Erstellung eines informativen Exposés und den Verkaufsabschluss.

  2. Ermitteln Sie einen angemessenen Verkaufspreis
    Einen der größten und häufigsten Fehler beim Hausverkauf, stellt ein überschätzter Verkaufspreis dar. Unserer Maklerumfrage zufolge überschätzen 45 % aller Eigentümer in Deutschland den Wert ihrer Immobilie. Da ein unrealistischer Verkaufspreis einer der häufigsten Gründe für eine lange Vermarktungsdauer ist, sollte vor dem Verkauf unbedingt eine professionelle Immobilienbewertung erfolgen.

  3. Investieren Sie in die Präsentation
    Zeit in die verkaufsgerechte Präsentation der Immobilie zu stecken, zahlt sich im Hinblick auf die Vermarktungsdauer aus, denn: Der erste Eindruck zählt. Viele Verkäufer beanspruchen die Phantasie der potenziellen Käufer zu stark, mit sehr plakativer und persönlicher Einrichtung oder allgemeiner Unordnung. Wer sich die Käuferorientierte Inszenierung nicht zutraut, kann auf sogenannte Home-Stagging Agenturen zurückgreifen und so einen im Durschnitt 15 % höheren Verkaufspreis erzielen.

  4. Erstellen eines professionellen Exposés
    Das Exposé stellt für potenzielle Immobilienkäufer den Erstkontakt mit Ihrem Objekt dar, es entscheidet nicht nur darüber, ob es mit einem Kaufinteressenten zum Besichtigungstermin kommt, sondern auch mit welcher Stimmung der Interessent in diesen einsteigt. Sorgen Sie dementsprechend für hochwertige und aussagekräftige Objektbilder, bleiben Sie in der Umschreibung stets positiv, ehrlich und machen Sie umfassende Angaben zum Objekt.

  5. Verhalten Sie sich professionell in der Besichtigungsphase
    Ein respektvoller Umgang mit Kaufinteressenten zahlt sich aus. Geben Sie schon bei den Käuferanfragen im Interessentenumgang stets 100 Prozent. Antworten Sie zeitnah, stets in zuvorkommender und aufgeklärter Manier. Besichtigungstermine sollten im von Verkäuferseite zuverlässig eingehalten werden.

  6. Bereiten Sie eine zügige Verkaufsabwicklung vor
    Besonders, wenn ein Käufer gefunden ist und das Geschäft sicher scheint, wird der Verkaufsprozess oft entschleunigt. Informieren Sie sich im Vorfeld, was für eine schnelle Verkaufsabwicklung benötigt wird. Der Verkauf ist erst nach der Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar rechtskräftig.

  7. Informieren Sie sich über mögliche Steuerzahlungen
    Es können bei einem Grundstückshandel sowohl auf den Hauskäufer, als auch auf den Verkäufer, Steuern zukommen. Unter Umständen können Sie auch Steuern sparen, denn ob und wie hoch die Steuerlast ausfällt, hängt oft von einzelnen Verkaufsdaten ab. Informieren Sie sich beispielsweise, ob für den erwirtschafteten Veräußerungsgewinn eine Spekulationssteuer anfällt.

Veräußerungsgewinn und Spekulationssteuer


Der Veräußerungsgewinn ist bei einem Grundstückshandel die, durch den Hauskäufer gezahlte, Differenz zu dem ursprünglichen Kaufpreis. Dieser Gewinn ist bei einem Veräußerungsgeschäft einkommenssteuerpflichtig, umgangssprachlich auch Spekulationssteuer genannt. Ob eine Spekulationssteuer bei einem Immobiliengeschäft anfällt, hängt davon ab, ob die Spekulationsfrist von 10 Jahren beachtet wurde.

3. Den Verkaufsprozess optimieren

Wenn Sie im Rahmen eines Immobilienverkaufs eine Anzeige geschaltet haben und auf dieses Inserat keine oder nur wenige Käuferanfragen erhalten, sollten Sie spätestens nach vier Wochen aktiv werden. Das bedeutet Sie überprüfen Ihre geleistete Arbeit und hinterfragen diese kritisch.

Überprüfen Sie dabei, ob:

  • die Immobilie ausreichend in Zeitungen und Onlineportalen beworben wird

  • die Präsentation des Objekts ansprechend und zielgruppenorientiert gehalten ist

  • die Interessentenbetreuung bei Anfragen und Besichtigungsterminen angemessen ist

Informieren Sie sich auch weiterführend darüber, wie Sie eine Immobilie richtig verkaufen. Wenn Sie den Verkauf bisher allein geleitet haben, sollten Sie Ihre Verkaufsstrategie überarbeiten oder einen Makler einschalten. Ein professioneller Immobilienmakler nimmt Ihnen den größten Teil der Arbeit ab und findet dank seiner Expertise oft schneller einen geeigneten Hauskäufer.


Bildquelle: iStock.com/Ostrid


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