Aufklärungspflicht des Maklers: Präzedenzfall zur Spekulationssteuer

Wer seine Immobilie mit einem Makler verkauft, ist bei der Vermittlung und Vermarktung des Eigenheims gut beraten, aber wie sieht es in Sachen Steuern aus? Denn es gilt: Der gewerbliche Immobilienhandel ist immer steuerpflichtig, aber ein privates Veräußerungsgeschäft ist nicht immer steuerfrei. Das wissen viele Laien aber nicht. Kommt dann der Steuerbescheid für den Veräußerungsgewinn, ist es jedoch schon zu spät. Der Bundesgerichtshof schafft nun Klarheit. Erfahren Sie hier, ob Ihr Makler Sie über potenziell anfallende Steuern hätte informieren müssen und ob Sie im Falle des Falles einen Schadensersatzanspruch haben.

1. Welche Steuern können anfallen?

Den Veräußerungsgewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft müssen Immobilienbesitzer häufig nicht versteuern, aber auch hier gibt es Ausnahmen. Wenn eine Steuer beim Verkauf anfällt, dann ist es in der Regel die Spekulationssteuer. Sie fällt unter die Einkommenssteuer und wird bei einem privaten Immobilienverkauf immer dann fällig, wenn die Immobilie weniger als zehn Jahre im Besitz des Verkäufers war. Ausnahme: Der Verkäufer war Eigennutzer, hat das Objekt also zu Wohnzwecken selbst genutzt. Hier gilt eine Spekulationsfrist von drei Jahren, dabei zähen auch bereits begonnene Jahre.

2. Präzedenzfall für die Spekulationssteuer

Eine Klägerin hatte Anfang 2004 eine Immobilie, ein Mehrfamilienhaus mit acht vermieteten Wohneinheiten, für 170.000 Euro gekauft. Neun Jahre später, im Mai 2013, betraute sie eine Maklerin mit dem Immobilienverkauf. Es gab zahlreiche Interessenten für das Objekt und die Maklerin riet ihrer Auftraggeberin die Immobilie binnen kurzer Zeit zu verkaufen, da sonst potenzielle Käufer ihr Interesse verlieren und der Wert der Immobilie sinkt, wenn sie zulange inseriert ist. Die Eigentümerin folgte der Empfehlung und verkaufte das Haus für 295.000 Euro. Der Veräußerungsgewinn lag also bei 125.000 Euro. Da die Frau ihre Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft hat, war der Verkaufsgewinn einkommenssteuerpflichtig. Ihre Steuerlast betrug sich auf immerhin 47.856,62 Euro. Sie verklagte die Maklerin auf Schadenersatz. Die Begründung: Der Maklerin lag ein Auszug aus dem Grundbuch vor, sie hätte also wissen müssen, dass ihre Auftraggeberin die Immobilie nicht länger als zehn Jahre besitz und hätte sie als Privatperson und Laiin auf die anfallende Spekulationssteuer aufmerksam machen müssen.

3. Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Den Makler trifft keine generelle steuerrechtliche Aufklärungspflicht und er ist auch nicht dazu verpflichtet für jeden seiner Auftraggeber zu recherchieren, ob der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist. Das hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 12. Juli 2018 beschlossen (Az.: I ZR 152/17). Das Gericht sieht die Kernaufgabe eines Immobilienmaklers in der Bewertung und Einschätzung des Marktes sowie dem Immobilienkauf und -verkauf. Eine steuerrechtliche Beratung gehört aber nicht dazu. Allerdings gelten auch hier einige Ausnahmen:

  • Der Maklervertrag: Ist im Maklervertrag ausdrücklich festgehalten, dass der Makler seinen Kunden steuerrechtlich berät, es aber nicht tut, hat der Auftraggeber ein Recht auf Schadensersatz.
  • Der Makler als Steuerexperte: Wenn sich der Immobilienmakler explizit als Steuerfachmann präsentiert, dies zum Beispiel in seiner Werbung anpreist, muss er auch über eine möglicherweise anfallende Steuerlast aufklären.
  • Beratungsbedürftiger Eigentümer: Ist beim Immobilienbesitzer eindeutig erkennbar, dass er fachmännische Beratung in Sachen Steuern braucht, muss der Makler ihn dahingehend beraten oder an einen Steuerfachmann verweisen.
  • Gesteigerte Beratungs- und Aufklärungspflicht: Diese besteht immer dann, wenn ein Makler dem Immobilienbesitzer eine riskante oder unvorteilhafte Verkaufsstrategie empfiehlt.

Besonders die letzten beiden Punkte führte die Klägerin als Gründe für ihren Schadensersatzanspruch an. Die Richter sahen bei der Frau aber keinen gesteigerten Beratungsbedarf, da sie als Vermieterin kein Immobilien-Laie sei und die Verkaufsempfehlung aufgrund des potenziell sinkenden Preises gerechtfertigt war. Aber auch bei Immobilien-Laien sieht das Gericht nicht automatisch gesteigerten Beratungsbedarf in Sachen Steuern. Es kommt also stark auf den Einzelfall an.

4. Welche Schadensersatzansprüche gibt es?

Muss der Veräußerungsgewinn unerwartet versteuert werden und ein Gericht erkennt den Schadensersatzanspruch des ehemaligen Eigentümers an, hat der Makler nicht nur seinen Provisionsanspruch verwirkt. Darüber hinaus können Notar- und Grundbuchkosten, Darlehenszinsen und Renovierungskosten zum Schadensersatzanspruch gehören, aber auch der Grundstückskaufpreis abzüglich des Erlöses aus dem späteren Verkauf.