uSell, iBuy: Sind iBuyer die Zukunft des Immobilienmarktes?

Heute angeboten, morgen verkauft – stellen Sie sich vor, Sie könnten Ihre Immobilie in nur einer Woche verkaufen. Keine Vermarktung, kein ewiges Warten auf Kaufinteressenten und vor allem keine Besichtigungstermine, bei denen fremde Menschen Ihr Haus mit kritischen Adleraugen begutachten und jeden noch so kleinen Makel finden. Für alle, die schonmal eine Immobilie verkauft haben, muss sich dies einfach traumhaft anhören. Schließlich ist der Verkauf einer Immobilie eine der stressigsten Erfahrungen überhaupt.

Mit iBuyern wird dieser Traum Realität. Innerhalb von 24 Stunden macht die Immobilienagentur dem Verkäufer ein Angebot und nach einer Woche ist die Immobilie verkauft. Für den Verkäufer bedeutet das: schnelles Geld, ganz ohne Stress. Nicht verwunderlich also, dass das iBuyer-Geschäftsmodell in den letzten acht Jahren auf dem amerikanischen Immobilienmarkt immer stärker an Präsenz gewonnen hat. Doch nicht jeder ist vom iBuy-Konzept begeistert. iBuyer zahlen dem Verkäufer absichtlich zu wenig, um die Immobilien anschließend zu einem viel höheren Preis weiterverkaufen zu können, heißt es. Außerdem wären iBuyer der Grund, weshalb sich bereits die nächste Immobilienblase auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt gebildet hätte.

Was steckt hinter diesen Behauptungen? Sind iBuyer tatsächlich der Weg in die Zukunft? Oder sind sie mehr Fluch als Segen für den Immobilienmarkt? McMakler erklärt!

Die Digitalisierung wird in unserer Gesellschaft zu einem immer größeren Thema. Alles kann heutzutage online durchgeführt werden – vom wöchentlichen Lebensmitteleinkauf bis hin zur Buchung einer Waschmaschine im Waschsalon. Mittlerweile hat sich fast jede Branche weiterentwickelt, um mit den digitalen Trends und dem Online-Hype mitzuhalten. Doch die Immobilienbranche scheint in der Vergangenheit steckengeblieben zu sein. Meist wird zwar die Verkaufsanzeige online geschaltet, Kauf-, Finanzierungs-, und Umzugsprozesse finden jedoch immer noch analog statt. Dank der iBuyer könnte sich dies bald ändern.

iBuyer, auch Instant Buyer genannt, vertreten ein relativ neues Geschäftsmodell. Es handelt sich dabei um Immobilienagenturen, die Immobilien aufkaufen und anschließend weiterverkaufen. Naja, revolutionär hört sich das jetzt nicht an. Schließlich gibt es solche House-Flipper bereits seit Jahren. Das Besondere am iBuyer ist jedoch, dass die Transaktion fast automatisch und komplett online stattfindet. Um dies einmal zu verdeutlichen: Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen. Sie wenden sich also an ein iBuyer-Unternehmen. Auf der Webseite des Unternehmens geben Sie alle Details zu Ihrer Immobilie an, wie beispielsweise Baujahr, die Gegend und die Größe der Immobilie und fügen anschließend Bilder Ihrer Immobilie hinzu. Sofort danach beginnt der Prozess: Das iBuyer Unternehmen nutzt hoch akkurate Algorithmen, Technologien und Marktdaten, um den aktuellen und zukünftigen Marktwert Ihrer Immobilie zu bestimmen. Innerhalb von 24 Stunden schickt Ihnen das iBuyer-Unternehmen ein Kaufangebot für Ihre Immobilie. Das Angebot ist nicht verhandelbar – Sie können es entweder annehmen oder eben nicht. Nehmen Sie das Angebot an, wird je nach Unternehmen noch einmal ein Gutachter vorbeigeschickt, der die Immobilie inspiziert. Geplatzte Deals gibt es nicht, denn ein iBuyer kauft die Immobilie mit Sicherheit. Innerhalb einer Woche hat der iBuyer Ihre Immobilie direkt abgekauft. Das nervige Listen, lange Warten, Zurschaustellen und der ewige Stress sind Schnee von gestern. Sie sparen Zeit und bekommen Ihren Verkaufserlös innerhalb kürzester Zeit. Der iBuyer kauft die Immobilie ein, führt danach minimale Renovierungen durch und verkauft die Immobilie anschließend zu einem höheren Preis weiter. Eine Win-Win Situation für beide Parteien.

Die Gebühren für den Verkauf an einen iBuyer sind höher als die Maklercourtage für eine traditionelle Immobilienagentur, jedoch nehmen die meisten Verkäufer dies für einen stressfreien, preissicheren, komfortablen und schnellen Verkauf gerne in Kauf.

Seit 2014, als das iBuying-Modell vom Immobilienanbieter Opendoor in Phoenix in den USA entwickelt wurde, wurden bereits Millionen von US-Dollar in den iBuyer Markt investiert. Bereits mehrere Immobilienunternehmen sind diesem Megatrend gefolgt, darunter Zillow, Offerpad und Redfin. Obwohl das iBuyer-Modell ein relativ junger Trend im Markt ist, scheint er vielversprechend zu sein.

Die USA ist Weltführer im iBuyer-Markt. Das Modell gewann dort seit der Einführung von Opendoor rasant an Marktanteilen. In den USA sind die iBuyer in den besonders aktiven Häusermärkten tätig, vor allem dort, wo die Immobilien im höheren Preissegment liegen. Das Unternehmen Zillow gibt es bereits seit 12 Jahren. Ursprünglich war Zillow eine Immobiliendatenbank, in der Eigentümer ihre Immobilien zum Verkauf listen und mit potenziellen Käufern in Kontakt treten konnten. Da die Verkäufer Angaben zu ihren Immobilien, der Gegend und ihren Preisvorstellungen machten, konnte Zillow sich über die Jahre hinweg eine riesige Datenbank an Informationen über den Immobilienmarkt aufbauen, die unter anderem Daten zu Kaufpreisen und Wertveränderungen in bestimmten Regionen enthielt. Heute besitzt das Unternehmen Informationen über mehr als 110 Millionen Gebäude. Doch in 2018 wollte Zillow diese Daten nicht mehr länger nur Verkäufern und Käufern zur Verfügung stellen, sondern auch selbst nutzen. Gesagt, getan. Schnell stieg Zillow in den vielversprechenden iBuyer Markt ein. Um den Preis der Immobilien zu bestimmen, nutzten Sie den Schätzalgorithmus „Zestimate“. Für Zillows Erfolg schien die Bahn frei zu sein: Mit einer riesigen Datenbank ausgerüstet, konnte ja gar nichts schief gehen.

Doch dann brach die Corona-Pandemie aus. Im November 2021 kündigte Zillow plötzlich den Rücktritt aus dem iBuyer Markt an, nachdem Sie innerhalb von nur drei Monaten mehr als 420 Millionen US-Dollar verloren hatten. Laut des CEO von Zillow hatte das Unternehmen die automatische Bewertung von Immobilien mithilfe eines Algorithmus unterschätzt . Denn plötzlich saß das Unternehmen auf einem Berg teurer Immobilien fest, die es nicht loswerden konnte. Während Zillows Wettbewerber wie Offerpad und Opendoor bei den ersten Zeichen eines unsicheren Marktes den Kauf neuer Immobilien zurückschraubten, kaufte Zillow sogar noch mehr Immobilien und zwar zu einem Preis, der über dem Marktwert der Immobilien lag. Wie konnte so etwas überhaupt passieren? Hätten die „hoch akkuraten“ Algorithmen den Marktwert nicht korrekt einschätzen sollen?

Zillows Algorithmus Zestimate war scheinbar nicht in der Lage, den Preis der Immobilien richtig einzuschätzen und wies somit auf eine große Schwachstelle sämtlicher iBuyer hin: das blinde Vertrauen auf Algorithmen.

Kurz nach dem Ausbruch der Corona-Pandemie wurde der Immobilienmarkt sehr unsicher. Bereits zu Beginn der Pandemie pausierten mehrere der großen iBuyer ihre Aktivitäten, da die Algorithmen nicht in Lage waren, eine Immobilie zu unsicheren Zeiten akkurat zu bewerten. Die Dynamik auf dem Markt war unvorhersehbar. Plötzlich kam die große Stadtflucht und brachte einen riesigen Aufschwung auf dem gesamten amerikanischen Immobilienmarkt. Immobilien gewannen enorm an Wert. Auch Zillow sah den Preisanstieg und kurbelte das Kaufvolumen hoch – schließlich bedeutete dies, dass sie die Immobilien später zu einem höheren Preis weiterverkaufen könnten. Doch der Algorithmus konnte mit den drastischen Marktentwicklungen nicht Schritt halten und schätzte den Marktwert tausender Immobilien plötzlich viel zu hoch ein. Das führte dazu, dass Zillow die Immobilien nicht mehr weiterverkaufen konnte, ohne dramatische Verluste zu machen. Was der Algorithmus ebenfalls nicht vorhersehen konnte war, dass die Nachfrage nach Häusern nicht der einzige Treiber der Preise war, sondern die Knappheit von Baumaterial und der Mangel an Arbeitskräften ebenfalls eine Rolle spielten. Da iBuyer auch Renovierungen an einer Immobilie durchführen, bevor sie sie weiterverkaufen, hatte Zillow plötzlich deutlich höhere Ausgaben als Einnahmen.

Doch dieser Mangel an Flexibilität ist nicht das einzige große Problem der iBuyer-Algorithmen. Zur Berechnung der Immobilienwerte nutzen die Algorithmen der iBuyer objektive Daten, wie die Marktlage zum Zeitpunkt der Bewertung und die Details der Immobilie. iBuyer wie Zillow haben riesige Datenbanken, wodurch der Algorithmus objektiv akkurate Preisschätzungen vornehmen kann. Jedoch ist ein Haus nur so viel Wert, wie jemand auch bereit ist zu zahlen. In den Preis einer Immobilie fließen nämlich auch subjektive Faktoren ein, die der Algorithmus auch mit noch so vielen Daten nicht errechnen kann. Gibt es laute Nachbarn nebenan oder einen komischen Geruch im Keller? Ein Immobilienmakler oder Gutachter würde dies in die Bewertung der Immobilie einfließen lassen. Die Algorithmen der iBuyer können diese Faktoren aber gar nicht berücksichtigen. So kommt es, dass der Kaufpreis einiger Häuser weit über ihrem Marktwert veranschlagt wird,, während der Algorithmus für andere Häuser einen viel zu niedrigen Preis errechnet.

Erneut ist der Immobilienmarkt in den USA überhitzt, genau wie vor 14 Jahren. Schuld an der neuen Blase sind, laut Kritikern, natürlich die iBuyer. iBuyer würden absichtlich „zu viel“ für ein Haus bezahlen, nachdem Sie für zahlreiche andere Häuser in derselben Gegend zu wenig gezahlt hätten. So würden sie den Markt manipulieren und dies würde wiederum zu aufgeblasenen Immobilienpreisen führen. Ein Beispiel: Die Häuser in einer Gegend sind 320.000 US-Dollar wert. Nun kaufen die iBuyer 20 dieser Immobilien für nur 300.000 US-Dollar ein, also deutlich zu wenig. Die 21. Immobilie kauft der iBuyer jedoch für 350.000 Dollar. Somit wird ein neuer Vergleichswert für die Gegend gesetzt: Sämtliche Hauspreise werden nun auf dieses Niveau steigen. Das heißt, dass auch die Häuser, die der iBuyer bereits gekauft hat, an Wert gewinnen. Nun kann er mit dem Wiederverkauf der Häuser ordentlich Profit machen.

Was jedoch unter Laborbedingungen funktionieren mag, erweist sich im realen Leben oft als komplizierter: Beim Kauf einer Immobilie wird nicht der Ausnahmepreis einer Gegend, sondern die üblichen Preise in der Nachbarschaft berücksichtigt. „Zu viel“ zu zahlen ist außerdem auch für einen iBuyer schlecht – Beispiel Zillow. Am Ende sind die Ausgaben höher als die Einnahmen oder schlimmer noch, der iBuyer wird die Immobilien gar nicht mehr los.

Damit die iBuyer die Preise tatsächlich manipulieren und in die Höhe treiben könnten, müssten sie bereits große Marktanteile besitzen. Das tun sie bis dato noch nicht. Aktuell wickeln sie knapp 1% aller amerikanischen Hauskäufe ab. Würden Sie die Preise tatsächlich manipulieren, müssten die Hauspreise außerdem vor allem in den Gegenden steigen, wo die iBuyer zurzeit aktiv sind, also in Phoenix, Charlotte, North Carolina und Atlanta. Die Preise steigen jedoch im gesamten Land an. Das eigentliche Problem auf dem amerikanischen Immobilienmarkt sind nicht die iBuyer, sondern die Rohstoffknappheit und der Arbeitskräftemangel.

Die Meinungen über das iBuyer-Modell spalten sich: Sind iBuyer der Weg in die Zukunft für den Immobilienmarkt oder nur schwarze Schafe?

Überschätzende Algorithmen hin oder her, iBuyer sind die Treiber der Digitalisierung in der Immobilienbranche. Unbestreitbar sind iBuyer eine große Chance, den Kauf und Verkauf von Immobilien zu revolutionieren. Sie verbessern die Effizienz und Transparenz auf dem Häusermarkt und vereinfachen den Verkaufsprozess für den Verkäufer enorm. Dennoch werden iBuyer auch mit ihren modernen Technologien und riesigen Datenbanken einen ausgebildeten Makler nicht ersetzen können. Denn wie am Beispiel von Zillow zu sehen ist, kann auch ein mit Unmengen an Daten gefütterter Algorithmus nicht immer automatisch so akkurat bewerten, wie ein ausgebildeter Makler oder Gutachter es kann.

iBuyer geben uns einen Einblick, wie Geschäfte auf dem Immobilienmarkt in Zukunft abgewickelt werden könnten. Das Modell hat durchaus Potenzial, muss jedoch weiterentwickelt, optimiert und effizienter gemacht werden. Ein möglicher Weg, wie das Modell in der Branche erfolgreich werden könnte, ist durch eine Kombination von iBuying und traditionellen Immobilienagenturen. Der automatisierte und schnelle Verkaufsprozess des iBuyings könnte, verbunden mit den Bewertungsfähigkeiten eines Immobilienmaklers, eine zukunftssichere Marktstrategie ergeben.

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