So erstellen Sie einen wasserdichten Mietvertrag!

Letztes Update: 02.11.2021

Beim Erstellen eines Mietvertrages gibt es einige Fallstricke.

Über 30 Prozent aller in Deutschland bewohnten Wohnungen werden von Privatpersonen vermietet. Zudem haben rund die Hälfte der Bürger und Bürgerinnen der Bundesrepublik heutzutage Wohneigentum. Denjenigen, die Ihre Immobilie nicht selbst bewohnen, dient sie als Kapitalanlage mit dem Ziel die spätere Rente dadurch etwas aufzubessern.

Wenn auch Sie zu den Kapitalanlegern gehören, haben Sie bestimmt bereits Erfahrung mit der Erstellung eines Mietvertrages gemacht. Vielleicht sind Sie auch schon in die ein oder andere Stolperfalle geraten, denn beim Erstellen und Abschließen eines Mietvertrages gibt es einige Fallstricke. Diese können zu Streitigkeiten zwischen den Mietparteien führen und zu einer rechtlichen Falle für Sie als Vermieter werden. Damit Sie vor Streitereien geschützt sind und auch finanzielle Schäden möglichst ausbleiben, fassen wir für Sie in diesem Artikel zusammen, worauf Sie beim Erstellen eines Mietvertrages besonders achten sollten und welche Fallstricke lauern.

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Beim Erstellen eines Mietvertrages ist die Vorbereitung das A und O

Vorbereitung ist bekanntlich alles - das gilt auch bei der Erstellung eines Mietvertrages. Egal, ob Sie Ihr Mietobjekt gerade erst erworben haben und jetzt vermieten wollen oder, ob Ihr Mieter gekündigt hat und Sie sich derzeit nach einem Nachmieter umsehen: Fangen Sie am besten gleich mit den Vorbereitungen für die Neuvermietung an. Damit der Mietvertrag am Ende auch wasserdicht ist, sollte er nämlich sehr sorgfältig ausgearbeitet sein und dafür sollten Sie genügend Zeit einplanen.

Sammeln Sie im Vorfeld die Unterlagen zu Ihrem Mietobjekt zusammen, damit Sie bei der Erstellung des Mietvertrages alle wichtigen Informationen parat haben. Kalkulieren Sie darüber hinaus rechtzeitig die Miete für Ihre Wohnung oder Ihr Haus. Auch hinsichtlich der Miethöhe haben Sie sich als Vermieter an rechtliche Vorgaben zu halten, beispielsweise an die ortsübliche Vergleichsmiete oder einen Mietspiegel.

Informationen zur ortsüblichen Vergleichsmiete und zum Mietspiegel können Sie in unserem Immobilienlexikon nachlesen.

Bei der Gestaltung des Mietvertrages sind Sie als Vermieter zudem nicht komplett frei. Daher empfiehlt es sich auf ein bereits vorgefertigtes Formular zurückzugreifen. Diese sind kostenlos im Internet erhältlich, zum Beispiel bei Eigentümerverbänden und Vermietervereinen.

Für die Erstellung eines Mietvertrages lohnt es sich auf ein vorgefertigtes Formular zurückzugreifen.

Achtung: Das Formular, anhand dessen Sie den Mietvertrag für Ihre Wohnung erstellen, sollte unbedingt aktuell sein. Das in Deutschland geltende Mietrecht wird durch Gerichtsurteile ständig angepasst. Das Mietvertragsformular sollte daher ebenfalls regelmäßig angepasst und um die aktuellen Regelungen bzw. Rechtsprechung erweitert werden.

Die im Mietvertrag enthaltenen Klauseln müssen dem geltenden Mietrecht entsprechen. Andernfalls kann der Fall eintreten, dass diese unwirksam sind und vor Gericht nicht standhalten. Daher ist besonders bei der Vereinbarung von Zusatzklauseln Vorsicht geboten. Sofern einige der im Mietvertrag enthaltenen Klauseln anfechtbar sind, wird vor Gericht oft zu Gunsten des Mieters entschieden.

Erstellen Sie einen Mietvertrag, mit dem alle Mietparteien gut abgesichert sind

Der Mietvertrag ist die Grundlage für ein gutes Mietverhältnis, was sich sowohl Mieter als auch Vermieter wohl in den meisten Fällen wünschen. Wenn Sie also einen Mietvertrag für Ihr Eigentum erstellen, achten Sie darauf, dass beide Mietparteien gut abgesichert sind. Nur ein sorgfältig erstellter Mietvertrag, der sich an die rechtlichen Rahmenbedingungen hält, schützt am Ende wirksam vor Streitereien und Ärger.

Auf diese Punkte sollten Sie besonders achten

Sobald Sie den für Sie passenden Mieter gefunden haben, geht es an das Aufsetzen des Mietvertrages. Dieses sollte immer schriftlich erfolgen. Bei vorgefertigten Vertragsformularen haben Sie meist eine Wahl zwischen mehreren Arten von Mietverträgen. Unterschieden wird hier zum Beispiel nach der Objektart. Gewerbemietverträge enthalten in der Regel andere Klauseln als Wohnungsmietverträge und Staffelmietverträge sind anders gestaltet als Indexmietverträge.

Haben Sie also ein Formular gefunden oder selbst einen Mietvertrag erstellt, geht es nun an die Prüfung und Ausarbeitung. Bestimmte Klauseln sollten Sie vor Abschluss des Mietvertrages genauestens auf ihre Wirksamkeit prüfen.

Seien Sie sich darüber im Klaren, was Sie vermieten wollen

Neben der reinen Wohnung gehören häufig noch weitere Bereiche im Haus oder in den Außenanlagen zur Mietsache. Vor Erstellung des Mietvertrages sollten Sie sich also darüber Gedanken machen, was Sie genau vermieten und zu welchen Konditionen. Im Mietvertrag sollten diese Bereiche dann explizit aufgeführt werden: Gehört ein Kellerabteil zur Wohnung? Gibt es einen PKW-Stellplatz oder eine Garage und ist diese bereits im Mietpreis enthalten? Darf der Garten des Objekts mitgenutzt werden?

Neben PKW-Stellplätzen gehören auch Kellerräume oder der Garten zu den Bereichen, die extra aufgeführt werden sollten.

Mietausfall absichern

Zahlungsunfähige Mieter können Sie schnell in finanzielle Schwierigkeiten stürzen und es gibt keine Klausel im Mietvertrag, die Sie davor schützt. Um das Risiko für Mietausfälle zumindest zu minimieren, lohnt es sich, die potentiellen Mieter vor Abschluss eines Mietvertrages zu prüfen. Eine Selbstauskunft, eine SCHUFA-Auskunft sowie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom vorherigen Vermieter sind dabei hilfreiche Formulare.

Betriebskosten

Achten Sie beim Erstellen Ihres Mietvertrages unbedingt darauf, dass Sie Regelungen hinsichtlich der Betriebskosten treffen. Bei den Betriebskosten wird zwischen den warmen Betriebskosten wie Heizung und Warmwasser und den kalten Betriebskosten wie der Müllabfuhr unterschieden. Um die Zahlung der Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, reicht im Mietvertrag in der Regel ein Verweis auf § 556 BGB und § 2 Betriebskostenverordnung. Weitere Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung nicht genannt sind, müssen noch einmal gesondert aufgeführt werden. Ohne eine entsprechende Vereinbarung zu den Betriebskosten muss der Mieter davon ausgehen, dass diese in der Grundmiete enthalten sind. Als Vermieter bleiben Sie dann auf den Kosten sitzen.

Welche Kosten Sie auf die Mieter umlegen können und wie Sie eine Betriebskostenabrechnung erstellen, erfahren Sie hier.

Schönheitsreparaturen

Ohne eine Klausel im Mietvertrag oder mit einer unwirksamen Klausel ist der Mieter von der Durchführung der Schönheitsreparaturen befreit.

Keine Klausel im Mietvertrag ist so häufig unwirksam und wird durch Gerichte gekippt wie jene zu den Schönheitsreparaturen. Passen Sie vor allem bei den alten Mietvertragsformularen auf, da diese häufig noch veraltete, längst ungültige Vereinbarungen enthalten.

Damit der Mieter wirksam zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, muss eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag aufgenommen werden. Voraussetzung für ihre Wirksamkeit ist die Übergabe einer Wohnung im renovierten Zustand. Da sich die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen laufend ändert, sollten Sie sich vorab diesbezüglich informieren. So darf die Schönheitsreparaturen-Klausel im Mietvertrag keine starren Fristen enthalten. Sie können mit Ihrem Mieter also nicht vereinbaren, dass dieser alle 2 Jahre die Wände zu streichen hat. Schon ein kleiner Fehler in der Klausel kann zur Folge haben, dass diese unwirksam ist und Ihr Mieter vollständig von der Verpflichtung Schönheitsreparaturen vorzunehmen befreit ist.

Kleinreparaturen

Grundsätzlich sind Vermieter für die Instandhaltung und Reparaturen an ihrem Eigentum verantwortlich, auch wenn dieses von Mietern bewohnt ist. Kleinere Reparaturaufträge mit Kosten von bis zu 100 Euro können Sie allerdings aktuell an den Mieter abgeben. Wenn Sie Ihren Mietvertrag aufsetzen, denken Sie an eine entsprechende Vereinbarung.

Hausordnung

Die meisten Rechte und Pflichten eines Mieters ergeben sich aus dem Mietvertrag selbst. Weitere Pflichten können darüber hinaus in einer Hausordnung festgelegt sein. Die Hausordnung gilt dabei für alle Mieter des Hauses und regelt das Zusammenleben. Mieter wissen so genau, was sie zu tun und zu unterlassen haben. In der Hausordnung sind meist Regelungen zu den Ruhezeiten, zur Benutzung von Waschräumen oder zur Verwendung von Satellitenschüsseln enthalten. Fügen Sie die Hausordnung dem Mietvertrag als Anlage bei.

Die Hausordnung enthält Rechte und Pflichten für die Mieter des gesamten Hauses.

Nutzung der Wohnung

Beim Aufsetzen des Mietvertrages können Sie als Vermieter eine vertragliche Nutzungsbeschränkung mit aufnehmen, d.h. Sie können die gewerbliche Nutzung der Wohnräume untersagen. Nutzt der Mieter die Wohnung oder das Haus dann ausschließlich zu gewerblichen Zwecken, haben Sie als Vermieter das Recht dem Mieter zu kündigen. Dem Mieter wiederum ist es möglich, um Erlaubnis zu bitten, wenn er die Wohnung auch anderweitig nutzen möchte. Wenn die gewerbliche Tätigkeit keine Einwirkung auf die Mietsache oder andere Mitmieter im Haus hat, muss die Erlaubnis erteilt werden. Ein Verbot würde dann die private Lebensgestaltung des Mieters zu sehr einschränken, so die aktuelle Rechtsprechung.

Fazit

Wie Sie sehen gibt es beim Erstellen eines Mietvertrages einiges zu beachten. Da Ihnen der Mietvertrag als Grundlage für Ihr zukünftiges Mietverhältnis dient, nehmen Sie sich am besten ein wenig Zeit, um die Klauseln und Vereinbarungen sorgfältig auszuarbeiten. Mit einem gut ausgearbeiteten Mietvertrag, der für beide Parteien fair ist, steht einem problemlosen Mietverhältnis dann aber kaum noch etwas im Wege.

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