Die Teilungsvermessung für Grundstückseigentümer

Soll ein Grundstück geteilt werden, wird eine Teilfläche aus dem jeweiligen Grundbuch herausgelöst und es erfolgt eine Fortführung der Teilfläche als eigenes Grundstück. Das Verfahren, was diesen Prozess rechtlich ermöglicht, wird als Teilungsvermessung bezeichnet. Das Teilungsverfahren ist aufgrund der verwaltungsrechtlichen und wertbezogenen Prozesse nicht ganz unkompliziert. Hier erfahren Sie alles von den Gründen für eine Teilung bis hin zu den Kosten, die auf Grundstücksbesitzer zukommen.

Was ist eine Teilungsvermessung?

Eine Teilungsvermessung wird im Rahmen einer Grundstücksteilung relevant. Das bedeutet, ein bestehendes Grundstück wird in einem staatlich regulierten Verfahren rechtlich betrachtet zu zwei oder mehr Grundstückseinheiten. Diese Grundstücksderivate erhalten dabei immer ein eigenes Flurstück und in einigen Fällen auch ein eigenes Grundbuchblatt.

Wann wird eine Teilungsvermessung veranlasst?

Es gibt verschiedene Anlässe, eine Teilungsvermessung zu verordnen. Diese Vermessungsgelegenheiten unterscheiden sich mitunter in ihren verwaltungs- und damit kostentechnischen Anforderungen:

  • Der konventionellste Grund für eine Teilungsvermessung ist die partielle Grundstücksübereignung, an eine dritte Person. Als Übereignung gelten dabei Immobilienverkäufe, Schenkungen und Erbfälle.

  • Muss oder will man als Eigentümer eine Grundschuld oder Hypothek auf das Eigentum bestellen, also das Grundstück belasten, kann man die Belastung durch eine vorige Teilung anteilig vornehmen lassen.

  • Analog lässt sich mit dem Erbbaurecht verfahren. Wird vorher eine Teilungsvermessung angeordnet, können für einzelne Teile des Grundstücks Erbbaurechte eingetragen werden.

Organisatorische Vorbereitung

Für den Antrag auf Grundstücksteilung müssen Antragsteller einige Unterlagen bereithalten. Für den Antrag zählen dazu:

  • ein aktueller Grundbuchauszug
  • amtlicher Lichtbildausweis
  • beglaubigtes Antragsformular (sowie bei Antrag durch dritte eine beglaubigte Vollmacht
  • aktueller Handelsregisterauszug (Unternehmen)
  • aktueller Vereinsregisterauszug (Vereine)

Außerdem sollten, je nach Bebauung oder Bebauungsvorhaben des Grundstücks, auch die örtlichen Rahmenbedingungen mit der Baubehörde vereinbart werden. Für den unbeschwerten Ablauf der Vermessung ist es wichtig, dass keine bauordnungsrechtlich unzulässigen Tatbestände aus der Teilung resultieren. Auch müssen die bauplanungsrechtlichen Vorgaben, die unter anderem im Bebauungsplan verordnet sind, eingehalten werden.

Verfahren einer Teilungsvermessung

Die Katastervermessungen für Grundstücke, welche die Teilungsvermessung beinhalten, werden als „hoheitliche“ Verfahren bezeichnet. Demnach bestehen streng genormte Regeln für die Teilung. Soll eine Vermessung für die Grundstücksteilung in die Wege geleitet werden, muss zuerst ein entsprechender Antrag beim Katasteramt gestellt werden. Die Vermessung erfolgt daraufhin in Absprache mit dem Katasteramt. Die spätere Abschreibung zur Teilung muss hingegen beim Grundbuchamt beantragt werden:

  1. Um eine spätere Teilung vornehmen zu dürfen, muss vorher ein Teilungsantrag beim Katasteramt eingereicht werden. Unter Umständen bietet sich auch eine Beratung über den idealen Verlauf der neuen Grundstücksgrenzen an.

  2. Es müssen Vorbereitungsdaten des Liegenschaftskataster, von den unteren Vermessungsbehörden oder Bezirksämtern eingeholt werden. Anhand dieser Daten müssen die alten Grenzmarken gesucht und geprüft werden.

  3. Es folgen die katastertechnischen Vermessungsarbeiten, wobei die neuen Katastergrenzen festgelegt und abgemarkt werden. Im Anschluss müssen die neuen Grenzmarkierungen wiederholt durch die Vermessungsbehörden des Katasteramtes geprüft und ausgewertet werden.

  4. Bewilligt das Katasteramt die neuen Grenzabmarkungen der Teilungsvermessung, folgt ein verwaltungstechnischer Ortstermin. Hier soll allen beteiligten Eigentümern, die mit der Neuabmarkung in Berührung geraten, der neue Grenzverlauf des Grundstückes angezeigt werden und eine Anerkennung erwirkt werden.

  5. Ist die Rechtsbehelfsfrist widerspruchsfrei abgelaufen, können die neuen Katastergrenzen beim Katasteramt eingereicht und in das Liegenschaftskataster, mit einer neuen Flurstücksnummer, eingetragen und archiviert werden.

Abschreibung der Teilung ins Grundbuch

Für die Abschreibung der Teilung in das Grundbuch und der resultierenden Festlegung neuer Grundstücksgrenzen, muss ein Notar zuallererst einen Antrag beim jeweiligen Grundbuchamt stellen. Mit Abschluss des Teilungsvermessungs-Verfahrens erhalten die von der Grundstücksteilung betroffenen Eigentümer die „Mitteilung über die Fortführung des Liegenschaftskatasters“. Dieses Dokument reicht der Notar im Anschluss, mit allen benötigten Genehmigungen und Bescheinigungen, beim zuständigen Grundbuchamt ein. Bei einer ordentlichen Einreichung erfolgt daraufhin die Grundbuchänderung durch die Behörde, wobei dem neuen Grundstück entweder ein eigenes Grundbuchblatt zugeschrieben oder es als Teilfläche einem anderen Grundbuch beigefügt wird.

Wer führt die Teilungsvermessung durch?

In deutschen Bundesländern unterliegt das amtliche Vermessungswesen der Landeshoheit, weshalb ein Vermessungsauftrag nur durch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI) vorgenommen werden darf. Diese haben zuvor ein Hochschulstudium des Vermessungswesens und anschließend eine mindestens zwei Jahre andauerndes Referendariat mit Staatsprüfung absolviert sowie zeitweise als Anwärter auf eine Beamtenstelle bei einem ÖbVI gearbeitet. Ist diese Laufbahn erfolgreich verlaufen, wird eine Vereidigung zum öffentlich bestellten Vermessungsingenieur möglich.
Diese Anforderungen verdeutlichen die Anforderungen, die in Deutschland an die hoheitlichen Vermessungen gestellt werden. Diese gelten als genaustens genormte Verfahren, weswegen sie nur von einem ÖbVI abgewickelt werden können und dürfen.

Kosten der Teilungsvermessung

Welche Kosten durch die Regelung neuer Grenzverhältnisse durch eine Teilungsvermessung veranschlagt werden, ist immer von der aktuellen Kostenordnung (Vermessungsgebührenordnung) für das amtliche Vermessungswesen abhängig. Hierbei unterscheiden sich die Ausgaben je nach Umfang der Vermessungsleistung. Alle Vermessungen basieren dabei auf den gleichen Parameter, die demnach als Schätzer für die Kosten dienen können:

  • Anzahl der zu untersuchenden alten und neuen Grenzpunkte
  • Anzahl der neu gebildeten Flurstücke
  • Bodenwert (Grundstückswert)

Grenzpunkte

Ein Grenzpunkt bezeichnet im Grundstückskontext einen geometrisch bestimmten, oft abgemarkten (rechtswirksame Kennzeichnung) von Eck- und Schnittpunkten im Verlauf einer Grundstücks- oder Flurstücksgrenze.

Vermessungskosten für eine Grundstücksteilung

Eine Grundstücksteilung im Rahmen einer Eigentumsübereignung, auch Zerlegung genannt,muss stets mit örtlicher Vermessung erfolgen. Die Zerlegung hat immer eine Flurstücksneubildung und damit eine Fortführung des Liegenschaftskataster zur Folge und verlangt eine normorientierte öffentliche Vermessung. Im Zuge der örtlichen Vermessung müssen Antragsteller laut Vermessungsgebührenordnung mit folgenden Kostenpunkten rechnen:

  • Pauschalgebühr für die Durchführung und Auswertung der örtlichen Arbeiten
  • Pauschalgebühren für die Bereitstellung der notwendigen Daten durch das Liegenschaftskataster (Katastergebühren)
  • Pauschalgebühren für die Eintragung der Ergebnisse der Liegenschaftsvermessung in das Liegenschaftskataster (Katastergebühren)
  • Nebenkosten (Anfahrtskosten und Auslagen für das Vermessungsmaterial)
  • Umsatzsteuer

Der Vorteil einer vollständigen Vermessung ist die Rechtssicherheit gegenüber den Nachbarn und die Möglichkeit, bestehende Abmarkungsmängel zu beseitigen. Die spätere Abschreibung und die nötige Grundbuchänderung sollten auch in der Kostenkalkulation berücksichtigt werden.

Vermessungskosten einer Sonderung

Eine Sonderung ermöglicht die Grundstücksteilung ohne örtliche Vermessung durch Beamte. Zu den Voraussetzungen gehört zum einen die klare geometrische Definitionsmöglihkeit der alten gegenüber den neuen Grenzen. Zusätzlich müssen die alten Grenzen rechtsicher und beurkundet im Kataster verzeichnet sein. Bei einer Sonderung fallen entsprechend weniger Kostenpunkte für den Antragsteller an. Zu den Kosten gehören:

  • Durchführung und Auswertung interner Arbeiten
  • Pauschalgebühren für die Bereitstellung der notwendigen Daten durch das Liegenschaftskataster (Katastergebühren)
  • Pauschalgebühren für die Eintragung der Ergebnisse der Liegenschaftsvermessung in das Liegenschaftskataster (Katastergebühren)
  • Umsatzsteuer