Die Teilungsvermessung für Grundstücke

Letztes Update: 09.09.2020

Soll ein Teil eines Grundstücks verkauft werden, muss eine Teilfläche aus dem jeweiligen Grundbuch herausgelöst werden, um eine Fortführung der Teilfläche als eigenes Grundstück zu ermöglichen. Das Verfahren, das diesen Prozess rechtlich ermöglicht, wird als Teilungsvermessung bezeichnet und ist im Ablauf klar geregelt. Das Teilungsverfahren ist aufgrund der verwaltungsrechtlichen und wertbezogenen Prozesse nicht ganz unkompliziert. Wer trägt die Kosten für die Teilungsvermessung? Wie ist der Ablauf gesetzlich geregelt? Hier erfahren Sie alles Wichtige, was Sie als Grundstücksbesitzer wissen müssen.


1. Was ist eine Teilungsvermessung?

Die Teilungsvermessung ist ein wichtiger Bestandteil im Falle einer Grundstücksteilung und beinhaltet die Neuvermessung eines bestehenden Grundstückes mittels eines staatlich regulierten Verfahrens. Grundstücke können mit der Teilungsvermessung rechtlich betrachtet zu zwei oder mehreren neuen Grundstückseinheiten aufgeteilt werden. Diese Grundstückseinheiten erhalten dabei immer ein eigenes Flurstück und in einigen Fällen auch ein eigenes Grundbuchblatt.

1.1 Wann wird eine Teilungsvermessung veranlasst?

Der Antrag auf eine Teilungsvermessung kann aus unterschiedlichen Gründen erfolgen. Gründe für eine Teilungsvermessung differenzieren sich mitunter in ihren verwaltungs- und damit kostentechnischen Anforderungen:

  • Der häufigste Grund für eine Teilungsvermessung ist die partielle Grundstücksübereignung an eine dritte Person. Als Übereignung gelten dabei Immobilienverkäufe, Schenkungen und Erbfälle.

  • Muss oder will man als Eigentümer eine Grundschuld oder Hypothek auf das Eigentum bestellen, also das Grundstück belasten, kann man die Belastung durch eine vorige Teilung anteilig vornehmen lassen.

  • Entsprechend lässt sich auch mit dem Erbbaurecht verfahren. Wird vorher eine Teilungsvermessung angeordnet, können für einzelne Teile des Grundstücks Erbbaurechte eingetragen werden.



1.2 Vorbereitung einer Grundstücksteilung

Für den Antrag auf Grundstücksteilung müssen die Antragsteller einige Unterlagen bereithalten:

  • aktueller Grundbuchauszug
  • amtlicher Lichtbildausweis
  • beglaubigtes Antragsformular (sowie eine beglaubigte Vollmacht bei der Beantragung durch Dritte)
  • aktueller Handelsregisterauszug (Unternehmen)
  • aktueller Vereinsregisterauszug (Vereine)


Außerdem sollten, im Falle einer Bebauung oder einem Bebauungsvorhaben des Grundstücks, auch die örtlichen Rahmenbedingungen mit der Baubehörde vereinbart werden. Für den unbeschwerten Ablauf der Vermessung ist es wichtig, dass keine bauordnungsrechtlich unzulässigen Tatbestände aus der Teilung resultieren. Auch die bauplanungsrechtlichen Vorgaben, die unter anderem im Bebauungsplan verordnet sind, müssen eingehalten werden. Für die Überprüfung und Zulässigkeit der baurechtlichen Tatbestände des Grundstückes ist der zuständige Vermessungsingenieur verantwortlich.


2. Ablauf einer Teilungsvermessung

Die Teilungsvermessung ist ein Teil der Katastervermessungen für Grundstücke, welche rechtlich als „hoheitliche“ Verfahren bezeichnet werden. Demnach bestehen streng genormte Regeln für die Teilung. Soll eine Vermessung für die Grundstücksteilung in die Wege geleitet werden, muss zuerst ein entsprechender Antrag beim Katasteramt gestellt werden. Die Vermessung erfolgt daraufhin in Absprache mit dem Katasteramt. Die spätere Abschreibung zur Teilung muss hingegen beim Grundbuchamt beantragt werden:

  1. Um eine spätere Teilung vornehmen zu dürfen, muss zuvor ein Teilungsantrag beim Katasteramt eingereicht werden. Unter Umständen bietet sich auch eine Beratung über den idealen Verlauf der neuen Grundstücksgrenzen an.

  2. Es müssen Vorbereitungsdaten des Liegenschaftskatasters von den unteren Vermessungsbehörden oder Bezirksämtern eingeholt werden. Anhand dieser Daten müssen die alten Grenzmarken gesucht und geprüft werden.

  3. Es folgen die katastertechnischen Vermessungsarbeiten, wobei die neuen Katastergrenzen festgelegt und abgemarkt werden. Im Anschluss müssen die neuen Grenzmarkierungen wiederholt durch die Vermessungsbehörden des Katasteramtes geprüft und ausgewertet werden.

  4. Bewilligt das Katasteramt die neuen Grenzabmarkungen der Teilungsvermessung, folgt ein verwaltungstechnischer Ortstermin. Hier soll allen beteiligten Eigentümern, die mit der Neuabmarkung in Berührung geraten, der neue Grenzverlauf des Grundstückes angezeigt und eine Anerkennung erwirkt werden.

  5. Ist die Rechtsbehelfsfrist widerspruchsfrei abgelaufen, können die neuen Katastergrenzen beim Katasteramt eingereicht und in das Liegenschaftskataster, mit einer neuen Flurstücksnummer, eingetragen und archiviert werden.

Info

Was sind Grenzpunkte?

Ein Grenzpunkt bezeichnet im Grundstückskontext einen geometrisch bestimmten, oft abgemarkten (die rechtswirksame Kennzeichnung) Eck- und Schnittpunkt im Verlauf einer Grundstücks- oder Flurstücksgrenze. In der Stadt verlaufen Grenzpunkte meist an Mauern, Zäunen oder Gebäuden, auf freien Flächen werden sie durch Grenzsteine gekennzeichnet.


3. Abschreibung der Teilung ins Grundbuch

Für die Abschreibung der Teilung in das Grundbuch und der resultierenden Festlegung neuer Grundstücksgrenzen muss ein Notar zuallererst einen Antrag beim jeweiligen Grundbuchamt stellen. Mit Abschluss der Teilungsvermessungs erhalten die von der Grundstücksteilung betroffenen Eigentümer die „Mitteilung über die Fortführung des Liegenschaftskatasters“. Dieses Dokument reicht der Notar im Anschluss, mit allen benötigten Genehmigungen und Bescheinigungen, beim zuständigen Grundbuchamt ein. Bei einer ordentlichen Einreichung erfolgt daraufhin die Grundbuchänderung durch die Behörde, wobei dem neuen Grundstück entweder ein eigenes Grundbuchblatt zugeschrieben oder es als Teilfläche einem anderen Grundbuch beigefügt wird.


4. Wer führt die Teilungsvermessung durch?

In deutschen Bundesländern unterliegt das amtliche Vermessungswesen der Landeshoheit, weshalb ein Vermessungsauftrag nur durch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI) vorgenommen werden darf. Diese haben zuvor ein Hochschulstudium des Vermessungswesens und anschließend ein mindestens zweijähriges Referendariat mit Staatsprüfung absolviert sowie zeitweise als Anwärter auf eine Beamtenstelle bei einem ÖbVI gearbeitet. Ist diese Laufbahn erfolgreich verlaufen, wird eine Vereidigung zum öffentlich bestellten Vermessungsingenieur möglich.

Dies verdeutlicht die hohen Anforderungen, die in Deutschland an die hoheitlichen Vermessungen von Grundstücken gestellt werden. Die Vermessungen gelten als streng genormte Verfahren, und können nur von einem ÖbVI ausgeführt werden.


5. Wer trägt die Kosten der Teilungsvermessung?

Die Kosten einer Teilungsvermessung werden durch den Antragsteller getragen und sind dabei vom jeweiligen Bundesland und der aktuellen Kostenordnung (Vermessungsgebührenordnung) des amtlichen Vermessungswesens abhängig. Zur Beantragung einer Vermessung ist lediglich der Eigentümer des Grundstücks befähigt. Im Durchschnitt muss mit Ausgaben von ca. 2.000 Euro gerechnet werden, hierbei werden die Kosten je nach Umfang der Vermessungsleistung angepasst. Alle Vermessungen basieren dabei auf den gleichen Parametern, die demnach als Einschätzung für die zu tragenden Kosten dienen können:

  • Anzahl der zu untersuchenden alten und neuen Grenzpunkte
  • Anzahl der neu gebildeten Flurstücke
  • Bodenwert / Grundstückswert

5.1 Die einzelnen Gebühren der Grundstücksteilung

Aus der Grundstücksteilung im Rahmen einer Eigentumsübereignung, auch Zerlegung genannt, fallen verschiedene Gebühren und Kosten für den Antragsteller an. Die Grundstückszerlegung hat immer eine Flurstücksneubildung und damit eine Fortführung des Liegenschaftskatasters zur Folge und verlangt eine normorientierte öffentliche Vermessung. Im Zuge der örtlichen Vermessung müssen Antragsteller laut Vermessungsgebührenordnung mit folgenden Kostenpunkten rechnen:

  • Pauschalgebühr für die Durchführung und Auswertung der örtlichen Arbeiten
  • Pauschalgebühren für die Bereitstellung der notwendigen Daten durch das Liegenschaftskataster (Katastergebühren)
  • Pauschalgebühren für die Eintragung der Ergebnisse der Liegenschaftsvermessung in das Liegenschaftskataster (Katastergebühren)
  • Nebenkosten (Anfahrtskosten und Auslagen für das Vermessungsmaterial)
  • Umsatzsteuer

Der Vorteil einer vollständigen Vermessung ist die Rechtssicherheit gegenüber den Nachbarn und die Möglichkeit, bestehende Abmarkungsmängel zu beseitigen. Außerdem sollten Eigentümer die spätere Abschreibung und die nötige Grundbuchänderung in der Kostenkalkulation berücksichtigen.

5.2 Geringere Vermessungskosten durch eine Sonderung

Eine Sonderung ermöglicht die Grundstücksteilung ohne örtliche Vermessung durch Beamte. Sie ist in der Umsetzung kostengünstiger (ca. die Hälfte), birgt aber auch gewisse Unsicherheiten und ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Zu den Voraussetzungen gehört die klare geometrische Definitionsmöglichkeit der alten Grenzen gegenüber den neuen Grenzen. Zusätzlich müssen die alten Grenzen rechtssicher und beurkundet im Kataster verzeichnet sein. Bei einer Sonderung fallen entsprechend weniger Kostenpunkte für den Antragsteller an. Zu den Kosten gehören:

  • Kosten für die Durchführung und Auswertung interner Arbeiten
  • Pauschalgebühren für die Bereitstellung der notwendigen Daten durch das Liegenschaftskataster (Katastergebühren)
  • Pauschalgebühren für die Eintragung der Ergebnisse der Liegenschaftsvermessung in das Liegenschaftskataster (Katastergebühren)
  • Umsatzsteuer

Die Sonderung scheint eine schnellere und kostengünstigere Alternative zur Teilungsvermessung zu sein. Dabei sollten Eigentümer und Beteiligte aber beachten, dass sie auch Nachteile mit sich bringt. Die genauen Grundstücksgrenzen sind vor Ort nicht sichtbar und werden nicht genau überprüft. Bei abweichenden Grenzverläufen des Grundstückes zur Beurkundung im Katasteramt können sie nur durch eine erneute Vermessung korrigiert werden.


Fazit

Möchte ein Eigentümer einen Teil seines Grundstückes herauslösen, kommt er um die Teilungsvermessung seiner Immobilie nicht herum. Die anfallenden Kosten richten sich nach der Vermessungsgebührenverordnung des Bundeslandes und dem Aufwand der Vermessungsleistung. Die Vermessung durch die zuständige Vermessungsbehörde sollte als sinnvolle Investition angesehen werden, mögliche Streitigkeiten um Grundstücksgrenzen und Mängel in der Abmarkung der Grundstücksgrenzen zu vermeiden. Unter bestimmten Voraussetzungen können Kosten durch eine Sonderung verringert werden, dabei sollten aber die jeweiligen Unsicherheiten nicht außer Acht gelassen werden. Eigentümer sollten sich in jedem Fall ausreichend informieren und im Falle eines Grundstücksverkaufs die zusätzlich anfallenden Kosten für Abschreibung und Grundbuchänderung berücksichtigen.

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