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Die Teilungsvermessung für Grundstücke

Letztes Update: 23.06.2021

Die Teilungsvermessung dient der Grundstücksteilung, also der rechtlichen Aufteilung eines bestehenden Grundstücks in zwei oder mehrere neue Grundstückseinheiten. Mit der Teilungsvermessung ist es möglich, einen Teil eines Grundstücks zu verkaufen oder eine Teilfläche “abzuschreiben”, also aus dem bisherigen Grundbuchblatt herauszulösen, um eine Fortführung der Teilfläche als eigenes Grundstück zu ermöglichen. Das Teilungsverfahren ist aufgrund der verwaltungsrechtlichen und wertbezogenen Prozesse nicht ganz unkompliziert. Wer trägt die Kosten für die Teilungsvermessung? Wie ist der Ablauf gesetzlich geregelt? Hier erfahren Sie alles Wichtige, das Sie als Grundstückseigentümer wissen müssen.

1. Was ist eine Teilungsvermessung?

Die Teilungsvermessung ist ein wichtiger Bestandteil einer Grundstücksteilung und beinhaltet die Neuvermessung eines bestehenden Grundstückes mittels eines staatlich regulierten Verfahrens. Grundstücke können mit der Teilungsvermessung rechtlich betrachtet in zwei oder mehrere neue Grundstückseinheiten aufgeteilt werden. Diese Grundstückseinheiten erhalten dabei immer ein eigenes Flurstück und in einigen Fällen auch ein eigenes Grundbuchblatt.

1.1 Wann wird eine Teilungsvermessung veranlasst?

Der Antrag auf eine Teilungsvermessung kann aus unterschiedlichen Gründen erfolgen. Diese unterscheiden sich mitunter in ihren verwaltungs- und damit kostentechnischen Anforderungen:

  • Der häufigste Grund für eine Teilungsvermessung ist die partielle Grundstücksübereignung an eine dritte Person oder an mehrere Erwerber.

  • Muss oder will man als Eigentümer eine Grundschuld oder Hypothek bestellen, also sein Grundstück belasten, kann man die Belastung nach einer Teilung anteilig vornehmen lassen.

  • Entsprechend lässt sich auch mit dem Erbbaurecht verfahren. Wird vorher eine Teilungsvermessung angeordnet, können für einzelne Teile des Grundstücks Erbbaurechte eingetragen werden.

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1.2 Vorbereitung einer Grundstücksteilung

Für den Antrag auf eine Grundstücksteilung müssen die Antragsteller folgende Unterlagen bereithalten

  • einen aktuellen Grundbuchauszug

  • einen amtlichen Lichtbildausweis

  • ein beglaubigtes Antragsformular (sowie eine beglaubigte Vollmacht bei der Beantragung durch Dritte)

  • einen aktuellen Handelsregisterauszug (Unternehmen)

  • einen aktuellen Vereinsregisterauszug (Vereine)

Teilungsvermessung: Unterlagen

Im Falle einer Bebauung oder einem Bebauungsvorhaben des Grundstücks sollten außerdem die örtlichen Rahmenbedingungen mit der Baubehörde vereinbart werden. Für den reibungslosen Ablauf der Vermessung ist es wichtig, dass keine bauordnungsrechtlich unzulässigen Tatbestände aus der Teilung resultieren. Auch die bauplanungsrechtlichen Vorgaben, die unter anderem im Bebauungsplan verordnet sind, müssen eingehalten werden. Für die Überprüfung und Zulässigkeit der baurechtlichen Tatbestände ist der zuständige Vermessungsingenieur verantwortlich.

2. Ablauf einer Teilungsvermessung

Die Teilungsvermessung gehört zu den Katastervermessungen für Grundstücke, welche rechtlich als „hoheitliche“ Verfahren bezeichnet werden. Demnach bestehen strenge Regeln für die Teilung. Soll eine Vermessung für die Grundstücksteilung in die Wege geleitet werden, muss zuerst ein entsprechender Antrag beim Katasteramt gestellt werden, der auf der Grundlage des von einem Vermessungsingenieur erstellten amtlichen Lageplans erfolgen muss. Alle Vermessungen müssen daraufhin in Absprache mit dem Katasteramt durchgeführt werden. Die spätere Abschreibung zur Teilung muss hingegen beim Grundbuchamt beantragt werden:

  1. Um eine spätere Teilung vornehmen zu dürfen, muss zuvor ein Teilungsantrag beim Katasteramt eingereicht werden. Voraussetzung ist das Vorliegen einer Teilungsgenehmigung, die der Eigentümer nach Erklärung, warum das Grundstück geteilt werden soll, beim Grundbuchamt einholt. Falls das Grundstück Teil eines Bebauungsplans ist, beweist die Teilungsgenehmigung, dass die neuen Grundstücksgrenzen diesem nicht widersprechen. In manchen Fällen kann es auch ratsam sein, sich vor der Antragstellung über den idealen Verlauf der neuen Grundstücksgrenzen beraten zu lassen.

  2. Es müssen Vorbereitungsdaten des Liegenschaftskatasters von den unteren Vermessungsbehörden oder Bezirksämtern eingeholt werden. Anhand dieser Daten müssen die alten Grenzmarken gesucht und geprüft werden.

  3. Es folgen die katastertechnischen Vermessungsarbeiten, wobei die neuen Katastergrenzen in der Örtlichkeit festgelegt und abgemarkt werden. Im Anschluss müssen die neuen Grenzmarkierungen wiederholt durch die Vermessungsbehörden des Katasteramtes geprüft und ausgewertet werden.

  4. Bewilligt das Katasteramt die neuen Grenzabmarkungen der Teilungsvermessung, folgt ein verwaltungstechnischer Ortstermin, der sogenannte Grenz-, Abmarkungs- oder auch Vermessungstermin. Dazu werden alle Eigentümer, die von der Neuabmarkung betroffen sind, sowie die potentiellen Erwerber eingeladen. Beim Grenztermin sind die neuen Grenzen des Grundstücks sowie deren Grenzzeichen anzuzeigen und eine Anerkennung einzuholen, die dann vom beauftragten Vermessungsingenieur in die sogenannte Grenzniederschrift eingetragen wird.

  5. Ist die Rechtsbehelfsfrist widerspruchsfrei abgelaufen, können die neuen Katastergrenzen beim Katasteramt eingereicht, zusammen mit einer neuen Flurstücksnummer in das Liegenschaftskataster eingetragen und mit der Grenzniederschrift archiviert werden.

Teilungsvermessung: Grenzpunkt

Was sind Grenzpunkte?

Die Grenzpunkte, auch Grenzzeichen genannt, bezeichnen im Grundstückskontext einen geometrisch bestimmten, oft abgemarkten (die rechtswirksame Kennzeichnung) Eck- und Schnittpunkt im Verlauf einer Grundstücks- oder Flurstücksgrenze. In der Stadt verlaufen Grenzpunkte meist an Mauern, Zäunen oder Gebäuden, auf freien Flächen werden sie durch Grenzsteine gekennzeichnet.

3. Abschreibung der Teilung ins Grundbuch

Die Festlegung neuer Grundstücksgrenzen resultiert aus der Abschreibung der Teilung in das Grundbuch. Dafür muss ein Notar zuallererst einen Antrag beim jeweiligen Grundbuchamt stellen. Mit Abschluss der Teilungsvermessung bzw. nach der Übernahme des neuen Grenzverlaufs in das Liegenschaftskataster, erstellt das Katasteramt die „Mitteilung über die Fortführung des Liegenschaftskatasters“, auch der Fortführungsnachweis genannt, die den Zustand des Grundstücks vor und nach Änderung der Grundstücksgrenzen dokumentiert. Der Notar reicht diese Urkunde im Anschluss mit allen benötigten Genehmigungen und Bescheinigungen beim zuständigen Grundbuchamt ein. Bei einer ordentlichen Einreichung erfolgt daraufhin die Grundbuchänderung durch die Behörde, wobei dem neuen Grundstück entweder ein eigenes Grundbuchblatt angelegt oder es als Teilfläche einem anderen Grundbuch beigefügt wird.

4. Wer führt die Teilungsvermessung durch?

In Deutschland sind Grundstücksvermessungen hoheitliche Aufgaben, weshalb nur öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI) den Vermessungsauftrag ausführen dürfen. Einen ÖbVI findet man zum Beispiel bei einem Vermessungsbüro. Dabei handelt es sich um gut ausgebildete Fachkräfte, die zuvor ein Hochschulstudium des Vermessungswesens und anschließend ein mindestens zweijähriges Referendariat mit Staatsprüfung absolviert sowie zeitweise als Anwärter auf eine Beamtenstelle bei einem ÖbVI gearbeitet haben. Erst wenn diese Ausbildungerfolgreich absolviert wurde, ist eine Vereidigung zum öffentlich bestellten Vermessungsingenieur möglich. Dies verdeutlicht die hohen Anforderungen, die in Deutschland an die Vermessung von Grundstücken gestellt werden.

5. Wer trägt die Kosten der Teilungsvermessung?

Die Kosten einer Teilungsvermessung werden vom Antragsteller getragen. Ihre Höhe ist abhängig vom jeweiligen Bundesland und der aktuellen Kostenordnung (Vermessungsgebührenordnung) des amtlichen Vermessungswesens. Zur Beantragung einer Ingenieurvermessung ist lediglich der Grundstückseigentümer befugt. Im Durchschnitt muss, je nach Umfang der Vermessungsleistung, mit Ausgaben von ca. 2.000 Euro gerechnet werden. Alle Vermessungen basieren dabei immer auf den gleichen Parametern, die demnach als Schätzungsgrundlage für die anfallenden Kosten dienen können. Diese sind:

  • Die Anzahl der zu untersuchenden alten und neuen Grenzpunkte

  • Die Anzahl der neu gebildeten Flurstücke

  • Der Bodenwert (Grundstückswert)

Teilungsvermessung: Kosten

5.1 Die einzelnen Gebühren der Grundstücksteilung

Bei der Grundstücksteilung im Rahmen einer Übereignung, auch Zerlegung genannt, fallen verschiedene Gebühren und Kosten für den Antragsteller an. Die Grundstückszerlegung hat immer eine Flurstücksneubildung und damit eine Fortführung des Liegenschaftskatasters zur Folge und verlangt eine normorientierte öffentliche Vermessung. Im Zuge der örtlichen Vermessung müssen Antragsteller laut Vermessungsgebührenordnung mit folgenden Kostenpunkten rechnen:

  • Pauschalgebühren für die Durchführung und Auswertung der örtlichen Arbeiten

  • Pauschalgebühren für die Bereitstellung der notwendigen Daten durch das Liegenschaftskataster (Katastergebühren)

  • Pauschalgebühren für die Eintragung der Ergebnisse der Liegenschaftsvermessung in das Liegenschaftskataster (Katastergebühren)

  • Nebenkosten (Anfahrtskosten und Auslagen für das Vermessungsmaterial)

  • Umsatzsteuer

Der Vorteil einer vollständigen Vermessung ist die Rechtssicherheit gegenüber den Nachbarn und die Möglichkeit, bestehende Abmarkungsmängel zu beseitigen. Außerdem sollten Eigentümer die spätere Abschreibung und die nötige Grundbuchänderung in der Kostenkalkulation berücksichtigen.

5.2 Geringere Vermessungskosten durch eine Sonderung

Eine Sonderung ermöglicht die Grundstücksteilung ohne örtliche Vermessung durch Beamte. Sie kann in der Umsetzung bis zu 50% kostengünstiger ausfallen, birgt aber auch gewisse Unsicherheiten und ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Dazu gehört zunächst die Möglichkeit, die neuen Grenzen nach geometrischen Bedingungen eindeutig in Bezug zu den alten Grenzen zu definieren. Zusätzlich müssen die alten Grenzen des Grundstücks rechtssicher und beurkundet im Kataster verzeichnet sein. Bei einer Sonderung fallen entsprechend weniger Kosten für den Antragsteller an. Zu den Kosten gehören:

  • Kosten für die Durchführung und Auswertung interner Arbeiten

  • Pauschalgebühren für die Bereitstellung der notwendigen Daten durch das Liegenschaftskataster (Katastergebühren)

  • Pauschalgebühren für die Eintragung der Ergebnisse der Liegenschaftsvermessung in das Liegenschaftskataster (Katastergebühren)

  • Umsatzsteuer

Die Sonderung scheint eine schnellere und kostengünstigere Alternative zur Teilungsvermessung zu sein. Dabei sollten Eigentümer und Beteiligte aber beachten, dass sie auch Nachteile mit sich bringt. Die genauen Grundstücksgrenzen sind vor Ort nicht sichtbar und werden nicht genau überprüft. Bei abweichenden Grenzverläufen des Grundstückes zur Beurkundung im Katasteramt können sie nur durch eine erneute Vermessung korrigiert werden.

Fazit

Möchte ein Eigentümer einen Teil seines Grundstückes abtrennen, kommt er um die Teilungsvermessung nicht herum. Die anfallenden Kosten richten sich nach der Vermessungsgebührenverordnung des Bundeslandes und dem Aufwand der Vermessungsleistung. Die Vermessung durch die zuständige Vermessungsbehörde sollte als sinnvolle Investition angesehen werden, nicht zuletzt um mögliche Streitigkeiten um Grundstücksgrenzen und Mängel in der Abmarkung der Grundstücksgrenzen zu vermeiden. Unter bestimmten Voraussetzungen können die Kosten durch eine Sonderung verringert werden, dabei sollten aber die jeweiligen Unsicherheiten nicht außer Acht gelassen werden. Eigentümer sollten sich in jedem Fall ausreichend informieren und im Falle eines Grundstücksverkaufs die zusätzlich anfallenden Kosten für Abschreibung und Grundbuchänderung berücksichtigen.


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