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Die wichtigsten Fakten zum Sondernutzungsrecht

Letztes Update: 14.06.2021

Der Begriff Sondernutzungsrecht stammt aus dem Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG. Mit einem Sondernutzungsrecht wird einem Wohnungseigentümer eines Hauses die alleinige Nutzung einer Fläche eingeräumt.

Das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft kann grundsätzlich durch alle Eigentümer im gleichen Maße genutzt werden. Erwirbt jedoch ein Eigentümer das Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche, geht damit die alleinige Nutzungsbefugnis einher. Für den Sondernutzungsberechtigten ergeben sich dadurch viele Vorteile, dennoch sollten Berechtigte auch die mit einem Sondernutzungsrecht einhergehenden Einschränkungen und Pflichten kennen. Was bedeutet ein Sondernutzungsrecht bei Eigentumswohnungen? Wie wird ein Sondernutzungsrecht begründet? Alles Wichtige hierzu erklären wir Ihnen in diesem Ratgeber-Artikel.

Sondernutzungsrecht: Garten und Terrasse

1. Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Das Sondernutzungsrecht gehört zu den wichtigsten Begriffen, die jeder Eigentümer als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kennen sollte. Durch ein Sondernutzungsrecht erhält ein einzelner Eigentümer besondere Rechte an der Gemeinschaftsfläche. Dementsprechend kann der Sondernutzungsberechtigte diese Fläche allein und unter Ausschluss der anderen Wohnungs- und Teileigentümer nutzen. Die Nutzungsbefugnis ist in der Regel begrenzt, weshalb der Sondernutzungsberechtigte keine baulichen Änderungen an der Nutzungsfläche vornehmen darf, außer dies wurde ausdrücklich von der Wohnungseigentümerschaft gestattet.

Worauf kann ein Sondernutzungsrecht bestellt werden?

Prinzipiell können alle Flächen, die als Gemeinschaftseigentum von einer Wohnungseigentümerschaft genutzt werden, einem Wohnungseigentümer als Sondernutzungsfläche zugesprochen werden. In der Regel wird in Mehrfamilienhäusern zwischen folgenden Gemeinschaftsflächen unterschieden:

  • Terrassen

  • Gemeinschaftsgärten oder Gartenflächen/-anteile

  • Kellerabteile

  • Dachböden

  • Garagenplätze

  • KFZ Parkplätze

  • hauseigene Schwimmbäder oder Saunen

Sondernutzungsrecht für Stellplätze

Die Sondernutzungsrechte werden dabei meist einer bestimmten Eigentumswohnung der Immobilie zugesprochen. Deren Eigentümer oder Mieter verfügt dann als Sondernutzungsberechtigter über ein Sondernutzungsrecht. Auch nach dem Erwerb eines Sondernutzungsrechtes bleibt die jeweilige Fläche Gemeinschaftseigentum.

Unterschied Sondernutzungsrecht und Sondereigentum

Das Sondernutzungsrecht bezieht sich auf die alleinige Nutzung einer Fläche des Gemeinschaftseigentums. Es berechtigt allerdings nicht dazu, diese Fläche nach Belieben umzubauen. Das Sondereigentum dagegen begründet einen Rechtsanspruch des Käufers auf die erworbene Fläche. Er kann diese nach eigenen Wünschen verändern und umbauen.

Wie wird ein Sondernutzungsrecht begründet?

Ein Sondernutzungsrecht kann zum einen bereits in der Teilungsvereinbarung begründet sein. Diese ist für jeden einzelnen Wohnungseigentümer bindend. Die Teilungserklärung ist bereits bei Erwerb einer Eigentumswohnung in dem Wohnkomplex festgelegt und einsehbar. Sie besteht aus dem Aufteilungsplan, der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Gemeinschaftsordnung. Zum anderen können Sondernutzungsrechte auch laut Wohnungseigentumsgesetz nachträglich durch die Wohnungseigentümer vereinbart werden. Der nachträglichen Vereinbarung von Sondernutzungsrechten an einer Fläche müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Außerdem muss die entsprechende Vereinbarung notariell beurkundet werden. Ein reiner Mehrheitsbeschluss ist dabei jedoch nicht hinreichend, da dieser aufgrund mangelnder Beschlusskompetenz nicht gültig ist. In der Regel wird das Sondernutzungsrecht auch im Grundbuch eingetragen.

Wie werden Sondernutzungsrechte übertragen?

Bei der nachträglichen Vereinbarung von Sondernutzungsrechten muss das Sondernutzungsrecht als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen werden, damit es gegenüber dem Rechtsnachfolger des Wohnungseigentümers (z. B. Käufer) seine Wirkung entfaltet. Auch kann ein Sondernutzungsberechtigter das Sondernutzungsrecht nur innerhalb der Wohngemeinschaft übertragen, nicht aber isoliert veräußern. Es steht dem betroffenen Eigentümer frei, sein Sondernutzungsrecht nach seinem Ermessen zu vermieten. Um das Sondernutzungsrecht zu verkaufen, braucht er jedoch die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Begriffsdefinitionen

Gemeinschaftseigentum: Diejenigen Bereiche eines Mehrfamilienhauses, die von allen Eigentümern gleichberechtigt genutzt werden, werden als Gemeinschaftseigentum bezeichnet. Dazu gehören beispielsweise das Treppenhaus oder tragende Wände.

Sondereigentum: Als Sondereigentum gelten die individuellen Eigentumsrechte an Räumlichkeiten / Nutzungskomponenten in einem Mehrfamilienhaus. Dazu gehören die einzelnen Wohnungen, zugehörige Kellerräume oder Dachbodenabteile.

Wohnungseigentum: Zum Wohnungseigentum zählen das Eigentum an einer Wohnung sowie der jeweilige dazugehörige Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Wohnungseigentum bezeichnet also das Sondereigentum an einer Wohnung.

2. Welche rechtlichen Vorteile und Pflichten entstehen durch ein Sondernutzungsrecht?

Neben den exklusiven Nutzungsrechten eines Sondernutzungsberechtigten gehen mit der Sondernutzungsberechtigung einige Rechte einher, welche nur innerhalb ihrer Grenzen ausgeübt werden sollten. In der Gemeinschaftsordnung, die Teil der Teilungserklärung ist, werden unter anderem auch Richtlinien hinsichtlich der Sondernutzungsrechte aufgestellt.

So ist es nicht erlaubt, bauliche Veränderungen an der Sondernutzungsfläche vorzunehmen, also beispielsweise ein Gartenhaus oder eine Steinmauer zu errichten. Der Sondernutzer ist hingegen dazu befugt, unbeständige Änderungen an der jeweiligen Nutzungsfläche vorzunehmen, so können beispielsweise Gartenmöbel deponiert oder eine Hecke angelegt werden. Auch besteht für den sondernutzungsberechtigten Miteigentümer ein gesetzlicher Anspruch auf sämtliche Erträge aus dem Sondernutzungsgegenstand, welche zum Beispiel durch Vermietung (Kfz-Stellplatz) anfallen können.

3. Kann ein Sondernutzungsrecht entzogen werden?

Sondernutzungsberechtigte müssen stets aufpassen, ihre Sondernutzungsrechte nicht zu überschreiten, da die Eigentümer in diesem Fall dazu berechtigt sind, eine Unterlassung zu fordern oder die Nutzungsrechte im Extremfall wieder zu entziehen. Sondernutzungsberechtigte können im Gegenzug Schadensersatz von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verlangen, wenn sie an der Ausübung der Sondernutzungsrechte gehindert werden.

4. Wer ist bei einem Sondernutzungsrecht für die Instandhaltung zuständig?

Instandhaltung beim Sondernutzungsrecht

Der Nutzungsberechtigte ist durch das bestehende Sondernutzungsrecht nicht automatisch zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet. Grundsätzlich besteht diese Pflicht sowie die Verkehrssicherungspflicht, wie beispielsweise die Räum- und Streupflicht, auf Seiten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), da es sich bei der Sondernutzungsfläche weiterhin um Gemeinschaftseigentum handelt und dieses durch die Nutzungsrechte nicht ins Sondereigentum übergeht. Nicht selten wird jedoch dem Sondernutzungsberechtigten die Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht durch Vereinbarung auferlegt. Unter Umständen kann der Sondernutzungsberechtigte auch zur Instandsetzung verpflichtet werden.

Lesetipp

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