Der Traum vom Eigenheim: Haus bauen oder doch lieber kaufen?

Letztes Update: 15.02.2022

Haben Sie vor, in ein Eigenheim zu ziehen? Schluss mit dem Mieter-Leben und endlich in das eigene Haus? Dann sind Sie bestimmt schon mit der schier endlosen Liste an Entscheidungen und Pflichten vertraut, die mit dem Wunsch nach einem Haus einhergehen. In welche Gegend soll ich ziehen, will ich ländlich oder im Stadtzentrum wohnen? Wie viele Zimmer soll das Haus haben und wie groß soll es sein? Gibt es Kitas und Schulen in der Nähe?
Niemand versteht es besser als wir - das eigene Haus muss einfach perfekt sein. Natürlich, denn anders als bei einer Mietwohnung können Sie ja nicht einfach nach dem Ablauf des Mietverhältnisses wieder umziehen. Die Suche nach dem perfekten Haus kostet Zeit und Nerven. Nach einer erneuten, enttäuschenden Immobilienbesichtigung kommt Ihnen plötzlich die Idee: Warum soll ich mein Haus nicht einfach bauen lassen?

Auf den ersten Blick scheint es perfekt. Was soll schon schief gehen, wenn Sie den gesamten Prozess von vorn bis hinten miterleben und Sie am Ende genau das Haus bekommen, dass Sie sich erträumt haben? Und wenn wir ehrlich sind: Wer träumt denn nicht davon, genau in das Haus zu ziehen, das er oder sie sich jahrelang gewünscht hat?

Nun stehen Sie vor der großen Frage: Den Hausbau wagen, oder doch lieber ein bestehendes Haus kaufen? In diesem Artikel fasst McMakler für Sie die Punkte zusammen, die Ihnen bei dieser wichtigen Entscheidung helfen.

Ob Sie Ihr Haus bauen oder kaufen hängt von Ihren persönlichen Vorstellungen und wünschen ab.

Lage, Lage, Lage

Immer wieder hört der Kaufinteressent, Lage sei alles. Doch dies ist nicht nur beim Hauskauf der Fall. Bevor Sie überhaupt beginnen, darüber nachzudenken, ob Sie ihr Haus bauen oder kaufen, sollten Sie sich überlegen, wo Sie überhaupt leben wollen. Denn wer gerne im Stadtzentrum wohnt, wird dort mit dem Hausbau kein Glück haben. Zentrale Lagen gibt es meist nur für Häuser, die bereits bestehen.

Träumen Sie vom Hausbau, sollten Sie darauf gefasst sein, etwas außerhalb der Stadt zu wohnen. Neubaugebiete liegen fast ausschließlich an den Stadträndern. Kino oder exotische Restaurants sind nicht so schnell zu erreichen. Sind Sie also gerne in der kulturellen und kulinarischen Szene unterwegs, müssen Sie längere Fahrtwege in Kauf nehmen. Ebenfalls werden in den Neubaugebieten fast ausschließlich junge Familien leben.

Leben Sie gerne in der Innenstadt, sollten Sie lieber über eine Bestandsimmobilie nachdenken. Diese hat zudem den Vorteil, dass Sie wissen, was in der Nachbarschaft so vor sich geht. Schreiende Kinder oder eine langfristige Baustelle sind ein No-Go? Dann wissen Sie nach einem Spaziergang durch die Nachbarschaft Bescheid, ob Sie das Haus kaufen oder nicht. Da in Neubaugegenden meist zahlreiche Grundstücke noch unbebaut sind, können Sie nicht wissen, wer später noch hinzuziehen wird.

Baugrundstücke gibt es meist nur in den äußeren Rändern der Stadt in Neubaugebieten.

Ein Haus ganz nach Ihren Wünschen: Individualität

Wenn Sie ein Haus bauen, steht Ihrer Kreativität und Ihren Gestaltungsmöglichkeiten nichts im Weg. Gemeinsam mit einem Architekten entwerfen Sie genau das Haus, von dem Sie schon immer geträumt haben. Ihr Eigenheim wird am Ende genauso aussehen, wie Sie es sich vorgestellt haben.

Haben Sie keine konkrete Vorstellung, wie Ihr Eigenheim aussehen soll oder sind offen für vieles, werden Sie auch in einem bereits bestehenden Haus glücklich. Immerhin können auch bei einem gekauften Haus kleinere Veränderungen vorgenommen werden.

Kosten sparen mit Energieeffizienz

Beim Hausbau können Sie sicherstellen, dass Ihr Haus technologisch und energetisch garantiert auf dem neuesten Stand ist. Dies bringt den wahrscheinlich größten Vorteil mit sich: Energieeffizienz. Wenn Sie Ihr Haus bauen, können Sie effiziente Heizungs- und Lüftungsanlagen, wirksame Wärmedämmung an Wänden, Dachflächen, Keller und Geschossdecken sowie energieeffiziente Fenster und Außentüren gleich von Anfang an einbauen. Somit können Sie nach dem Hausbau später deutlich an Nebenkosten für Beheizung des Hauses sparen.

Was beim Hausbau ein Vorteil ist, ist beim Hauskauf meist das große Problem: Früher oder später wird das bestehende Haus energetisch saniert werden müssen. Die Kosten sind nur schwer abzusehen. Selbst wenn das Haus beim Kauf ein wahres Schnäppchen war, können Sie schnell mehrere tausende Euro für die Modernisierung der Heizungsanlage hinblättern. Trotz Sanierung wird ein bestehendes Haus auch niemals so energetisch optimiert sein wie ein Neubau und dementsprechend für mehr Geld beheizt werden müssen.

Und was ist mit den Kosten?

Nun zur Frage aller Fragen: Was kostet es denn nun, ein Haus zu bauen?

Um ein Haus zu bauen, werden Sie wohl tief in die Tasche greifen müssen. Der Hausbau ist bei vergleichbarer Größe und Ausstattung in der Regel deutlich teurer als der Hauskauf. Der durchschnittliche Preis für das Bauen eines Einfamilienhauses in Deutschland liegt bei ca. 1300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Beim Hausbau kommen noch zusätzlich Baunebenkosten wie Hausanschlüsse, Gebühren für die Baugenehmigung und die Bauversicherung hinzu.

Neben den üblichen Faktoren wie Lage und Größe des Grundstücks, Baumaterial, Inneneinrichtung und Größe des geplanten Hauses beeinflusst auch die Art des Neubaus die Kosten. Ein individuelles Haus, das von einem Architekten geplant und entworfen worden ist, wird natürlich um einiges teurer sein als die vorgefertigten Module eines Bauträgers.

Auch die Wahl zwischen Fertig- oder Massivhaus beeinflusst die Kosten. Fertighäuser sind bereits konzipiert, werden in Teilen beim Hersteller erzeugt und auf dem Bauland einfach zu einem Haus zusammengebaut. Massivhäuser werden dagegen Stein für Stein auf dem Bauland gebaut, sind dafür zwar langlebiger, aber auch teurer.

Teuer beim eigenen Hausbau ist vor allem das Grundstück. Dies macht schon allein 40 Prozent der Kosten aus. Zusätzlich kommen auch noch die Baunebenkosten hinzu, die rund 15 – 20 Prozent der Gesamtkosten ausmachen. Zu den Baunebenkosten gehören:

Bis auf ein paar Besonderheiten bei der Baufinanzierung gibt es zwischen Hauskauf und -bau kaum Unterschiede

Das tückische am Hausbau ist jedoch, dass die Kosten nicht immer planbar sind. Zwar können Sie sich einen groben Plan der Kosten machen, doch während des Baus kann es immer zu Zusatzkosten kommen, die Sie vorher nicht absehen konnten.

Bei der Bestandsimmobilie stehen die allermeisten Kosten schon vor dem Hauskauf fest. Gerade wenn Sie ein Haus kaufen, das nicht besonders renovierungsbedürftig ist, brauchen Sie in der Regel mit keinen „Überraschungskosten“ zu rechnen. Der Preis einer Bestandsimmobilie wird vor allem von der Lage des Hauses beeinflusst. Bei McCompass erhalten Sie einen Überblick über die durchschnittlichen Kaufpreise in den Regionen Deutschlands.

Doch auch die Ausstattung und der Zustand des Hauses spielen beim Hauskauf eine entscheidende Rolle. Sind beim Hauskauf Mängel am Haus erkennbar, können Sie mit Preisabschlägen rechnen. Bei der Besichtigung sollten Sie deshalb immer offene Augen haben und im besten Fall einen Experten wie einen Immobilienmakler oder Sachverständigen mitnehmen. Faktoren wie der Zeitpunkt der letzten Sanierung, das Alter der Heizanlage, die Energieausweisart, das Baujahr des Hauses, die Wärmedämmung und die Energieeffizienz beeinflussen den Kaufpreis um einiges, sind aber nicht sofort von jedem erkennbar.

Hinzu kommen auch die Kaufnebenkosten, die rund 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Dazu zählen:

  • Grunderwerbsteuer

  • Notarkosten für Übertragung des Grundstücks und Gebäudes

  • Grundbuchkosten

  • Maklerprovision

  • Modernisierungskosten

Die Finanzierung

Egal, ob Sie Ihr Haus bauen lassen oder ein Haus kaufen – um eine Immobilienfinanzierung kommen Sie nicht herum. Dabei gibt es zwischen Hausbau und Hauskauf bis auf ein paar Besonderheiten bei der Baufinanzierung kaum Unterschiede. Wenn Sie ihr Haus bauen wird anders als bei der normalen Immobilienfinanzierung nicht sofort die gesamte Summe ausgezahlt. Der Bauunternehmer wird nach dem jeweiligen Baufortschritt bezahlt, und dementsprechend wird auch die Kreditsumme in mehreren Tranchen ausgezahlt. Ist eine neue Baustufe erreicht, können Sie die entsprechende Rechnung bei Ihrem Kreditgeber einreichen. Ein Kostenplan mit detaillierten Auszahlungsintervallen ist deswegen sehr wichtig. Alles, was Sie über die Immobilienfinanzierung wissen müssen, erfahren Sie hier.

Oder Sie vereinbaren einen Termin und lassen sich von erfahrenen Experten direkt beraten!

McMakler Finance

Der lange Weg zum Traumhaus

Der Kauf einer Bestandsimmobilie ist weitaus unkomplizierter als der Hausbau. Auf Ihrer To-Do Liste stehen lediglich die Besichtigung verschiedener Objekte, die Überprüfung und anschließend die Entscheidung, welches Haus Sie kaufen. Der Ablauf ist meist schnell und reibungslos, da Ihr Haus bereits steht.

Wenn Sie darüber nachdenken, sich ein Haus bauen zu lassen, sollten Sie vorher wissen, dass dies nicht von heute auf morgen geht. Nachdem Sie geeignetes Bauland gefunden haben, dauern allein die Treffen mit dem Architekten und das Entwerfen verschiedener Skizzen für Ihr Haus mehrere Wochen. Dies kostet nicht nur Zeit, sondern auch Nerven. Die Liste der Entscheidungen, die Sie zu treffen haben, scheint schier endlos und der Bauprozess ist lang. Seien Sie darauf gefasst, dass sie mindestens 1,5 bis 2 Jahre warten müssen, bis Sie endlich in Ihr Haus einziehen können – dazu komm, dass beim Hausbau jederzeit Verzögerungen auftreten können. Diese sind nicht nur nervtötend, sondern auch teuer. Gerade wenn die Baufinanzierung termingebunden ist, ist der geplante Kostenrahmen meist dahin. Am Ende bekommen Sie genau das Haus, das Sie haben wollen. Jedoch sollten Sie bereit sein, so einiges von Ihrer Freizeit dafür zu opfern.

Der Hauskauf geht schneller vonstatten als der Hausbau

Haus bauen oder kaufen: Ein Überblick

Das könnte sich alles nun etwas überfordernd anhören. Die folgende Übersicht mit den Vor- und Nachteilen des Hausbaus auf der einen und denen des Hauskaufs auf der anderen Seite hilft Ihnen vielleicht bei der Entscheidung:

Eigenheimart

Haus kaufen

Haus bauen

Vorteile

  • Günstiger als kompletter Hausbau

  • Unkomplizierte und schnelle Abwicklung

  • Energieeffizienz durch Modernisierung auch bei Bestandsimmobilien möglich

  • Kosten können zuverlässig kalkuliert werden

  • Zeitaufwand geringer

  • Bessere Planbarkeit hinsichtlich Einzugsdatum

  • Direkter Eindruck der fertigen Immobilie

  • Zentrale Lage möglich

  • Gestaltungsfreiheit

  • Neueste Technik

  • Energieeffizienz

  • Standort kann frei gewählt werden

  • Umsetzung moderner Bauweise

  • Geringe Nebenkosten (Gas, Strom, etc) bei entsprechender Bauweise

  • Möglichkeit auf barrierefreies Bauen

Nachteile

  • Weniger Gestaltungsmöglichkeiten

  • Verborgene, wertmindernde Umstände

  • Möglicherweise hoher Sanierungsbedarf

  • Suche nach einem passenden Objekt kann lange dauern

  • Langfristig höhere Nebenkosten falls nicht modernisiert

  • Teurer

  • Viel Arbeit

  • Unvorhergesehene Ereignisse: z.b Bauverzögerung

  • Gesamtkosten können unerwartet steigen

  • Risiko auf Mehrkosten durch Baumängel

Ob Sie sich dazu entschließen, ein Haus zu bauen oder zu kaufen, hängt am Ende ganz von Ihren persönlichen Vorstellungen und Wünschen ab und natürlich davon, ob Sie bereit sind,auch etwas tiefer in die Tasche zu greifen, Nerven und viel Zeit zu opfern. Wünschen Sie sich Gestaltungsfreiheit, up-to-date - Technologie und wissen ganz genau, was Sie wollen, dann wäre der Hausbau für Sie der richtige Weg. Vielleicht haben Sie schon jetzt ein Bild vor Augen und können es kaum erwarten, mit der Planung für Ihren Hausbau zu beginnen. Ganz egal wofür Sie sich entscheiden – wir sind zuversichtlich, dass Sie Ihr perfektes Traumhaus finden werden.

Um einen Mietvertrag für eine Wohnung korrekt aufzusetzen, müssen bestimmte Klauseln beachtet werden.
Inflation bezeichnet eine allgemeine Preissteigerung und den damit einhergehenden Wertverlust des Geldes
Wer eine Wohnung verkaufen möchte, kann einen Wohnungsmakler beauftragen.
Mit dem Grundbucheintrag wechselt ein Haus den Eigentümer.