Gebäudeversicherung – Alles zum Schutz Ihrer Immobilie

Eine Gebäudeversicherung schützt den Eigentümer vor hohen finanziellen Belastungen im Schadensfall. Während die Versicherung viele grundständige Risiken abdeckt, gibt es einige potenzielle Gefahren, vor denen man durch die Versicherung nicht abgesichert ist. Worauf Eigentümer bei der Gebäudeversicherung besonders achten müssen und welche Rolle der Schadenshergang spielt.

Wie lohnenswert ist eine Gebäudeversicherung?

Generell liegt die Entscheidung, eine Gebäudeversicherung abzuschließen, bei jedem Eigentümer selbst. Dennoch sollten Hausbesitzer bedenken, dass viel Kapital im eigenen Haus steckt und es für die meisten die größte Investition ihres Lebens darstellt. Daher lohnt es sich generell, auf Nummer sicher zu gehen und eine Gebäudeversicherung oder auch Wohngebäudeversicherung abzuschließen. Auch Besitzer von Eigentumswohnungen sollten ihr Eigentum versichern. Wobei die Wohngebäudeversicherung hier meist über die Eigentümergemeinschaft läuft und über das Hausgeld beglichen wird.

Hausbesitzer ohne eine Gebäudeversicherung müssen bei schweren Schäden mit einer nicht unerheblichen finanziellen Belastung rechnen. Können notwendige Reparaturen nicht bezahlt werden, ist in Extremfällen auch der Verlust des Hauses möglich. Auch Eigentümer mit einer separaten Feuerversicherung sollten auf eine verbundene Wohngebäudeversicherung umstellen. Schließlich schützt die Feuerversicherung nur im Brandfall. Wichtig ist nach Abschluss der Gebäudeversicherung, die Feuerversicherung ohne Versicherungslücke zu kündigen, um nicht unnötig doppelt zu zahlen.

Rechtsgrundlage

Die wichtigsten rechtlichen Grundlagen für das Gebäudeversicherungsrecht werden im § 88 ff (fortfolgenden) des Versicherungsvertragsgesetzes (VVG) begründet. Sowie die zwischen den Vertragsparteien, also Versicherter und Versicherungsgesellschaft begründeten allgemeinen Versicherungsbedingungen (VGB). Die VGB´s gibt es in vielfachen Ausführungen, wobei im Zahlenzusatz immer die Jahreszahl der Erstverwendung angeführt wird (z.B. VGB 2010).

Was wird versichert?

Die Versicherung kommt im Schadensfall für Instandsetzung, Reparatur, Wiederaufbau und Neubau des Hauses auf. Versichert werden grundsätzlich nur die Gegenstände, die in der Versicherungssache inbegriffen sind. Bei Gebäudeversicherungen werden dabei nur fest mit dem Erdboden und dem Versicherungsgegenstand verbundene Bestandteile berücksichtigt, demnach das Gebäude und Gebäudebestandteile, wie Heizungen, Reinigungsanlagen beziehungsweise Sanitäranlagen und Einbauküchen.

Versicherte sollten dennoch vor Versicherungsbeginn klären, welche Gegenstände in der Versicherung mit inbegriffen sind. Besonders separate Gebäude bedürfen eines gesonderten Einschlusses. Für bewegliche Dinge, wie Möbel, Kleidung oder Elektrogeräte bietet es sich an, gesondert eine Hausratversicherung abzuschließen.

Die Erstattung durch die Gebäudeversicherung

Die Versicherung übernimmt im Schadensfall logischerweise nur die Reparatur und Kostenerstattung für Schäden, welche in der Versicherungsleistung enthalten sind. Dabei sollten sich Versicherte nicht nur im Voraus genau Gedanken machen, welche Leistungen sie in Anspruch nehmen wollen, sondern auch über Schadensfälle informiert sein, in welchen die Erstattung unter Umständen problematisch werden kann.

Das ist in der Versicherungsleistung enthalten

Die Tarife verschiedener Versicherungsdienstleister können variieren. Die verbundene Wohngebäudeversicherung sollte dabei die folgenden drei Risiken abdecken. Diese Teilversicherungen sollten auch in jedem Tarif vorhanden sein:

  1. Feuerversicherung: Brandschäden durch eine unbeeinflusste Feuerquelle, Blitzschläge, Explosionen oder Implosionen entstehen.

  2. Leitungswasserversicherungen: Leitungswasserschäden, wie Durchnässungsschäden, Frostschäden und Schäden an Zu- und Ableitungsrohren (Rohrbrüche)

  3. Sturmversicherung: Sturmschäden ab der Windstärke acht, sowie Hagelschäden und Folgeschäden.

  4. Weitere Versicherungen: Auch Einbruchsschäden werden übernommen sowie tarifabhängig unter Umständen auch Schäden durch Graffiti, Flugkörper, Rauch, umgestürzte (gesunde) Bäume und Brandstiftung.

Versicherungstechnisch problematische Schadensfälle

In einigen Fällen kann es passieren, dass die Versicherung bei anfallenden Schäden Kürzungen in der Versicherungsleistung ansetzt oder in Härtefällen nur einen Bruchteil des Schadenwertes übernimmt. Versicherte sollten sich vor Versicherungsabschluss in jedem Fall über diese Ausnahmen bei Ihrer Versicherung informieren lassen: Einwand grober Fahrlässigkeit: Ein besonders beliebter Grund für Versicherungen, nicht die volle Versicherungsleistung zu erbringen, ist der Einwand wegen grober Fahrlässigkeit. Diesen führen Versicherungen oft an, wenn beispielsweise der Herd unbeaufsichtigt angelassen wurde oder bei Wasserschäden, die durch offene oder undichte Fenster bei Abwesenheit verursacht wurden. Das Problem dabei: Versicherungen begnügen sich bei grober Fahrlässigkeit oft nicht mit Kürzungen, sondern streichen unter Umständen auch den gesamten Ersatzanspruch. Was besonders in Brandfällen, mit Schäden von oftmals mehreren zehntausend Euro, eine große Belastung für die Eigentümer darstellt.

Rohbauten (unfertige Gebäude): Sind Gebäude noch nicht fertig gebaut, kann auf Sie noch keine Gebäudeversicherung abgeschlossen werden. In der Baufertigstellung ist das Gebäude demnach nur mit einer Feuerrohbauversicherung gedeckt. Erst wenn es bezugsfertig ist, werden weitere Gefahren versichert.

Einschränkungen bei Feuer, Wasser, Sturm: Auch für die grundständigen Versicherungsschäden setzen viele Versicherungen ebenfalls Einschränkungen. So bei Bränden durch bewusst entzündete Gegenstände (Kamin, Kerzen), Grundwasserschäden und Sturmschäden durch eine Windstärke unter acht.

Kriegsschäden: Schäden, die durch Krieg oder innere Unruhen entstanden sind, werden durch die Versicherung nicht übernommen. Darunter fallen oft auch Schäden, die eventuell durch die Entschärfung von Weltkriegsbomben entstehen. In diesen Fällen bestehen in der Regel aber öffentlich-rechtliche Entschädigungsansprüche.

Kosten für die Gebäudeversicherung – Kalkulation

Eine Pauschalpreisspanne lässt sich für Gebäudeversicherungen grundsätzlich nicht bestimmen. Die Höhe der Versicherungsbeiträge variiert sehr stark durch die Wahl des jeweiligen Tarifes und die vereinbarten Zusatzleistungen sowie diverse Risikofaktoren. Grundsätzlich werden die Kosten durch folgende Faktoren beeinflusst:

  • Bauweise und Dachung (hart oder weich) des Hauses
  • Standort (mögliche Risikofaktoren der Umgebung)
  • Nutzungsart und dementsprechende Ausstattung
  • Der Wert der Immobilie

Versicherungsrechner zur Kostenkalkulation

Es gibt mittlerweile zahlreiche Möglichkeiten Versicherungsbeiträge mithilfe von online Versicherungsrechnern zu vergleichen. Die Versicherungsrechner erheben dabei die Merkmale des Gebäudes (Gebäudetyp, Bauweise, Geschosszahl etc), den Zustand, die Nutzungsart, das Bundesland und den Standort. Versicherungsrechner zeigen die möglichen Versicherungsleistungen und Zusatzversicherungen an und ermöglichen so einen Tarifvergleich.

Wertbestimmung des Eigenheims

Für die versicherungsrelevante Wertermittlung des Eigenheims haben sich das Verfahren des Wohnflächentarifs, das Verkehrswertverfahren und die Ermittlung anhand des gleitenden Neuwertes etabliert. Die Wertorientierungsverfahren bestimmen die Versicherungssumme. Somit den Wert, der in die Berechnung der Beitragshöhe eingeht, aber auch den Wert der Versicherungssumme, also der Entschädigung im Schadensfall.

Der Wertbestimmungen über die Wohnfläche und den Verkehrswert orientieren sich an den jeweiligen Kennwerten und somit an dem materiellen Wert. Bei der Berechnung über den gleitenden Neuwert wird eine weitere Komponente berücksichtigt. Der Wert wird über den sogenannten „Wert 1914“ ermittelt, denn er bestimmt, welchen Wert das Haus im Jahr 1914 gehabt hätte. Er wird als der beste Vergleichswert angesehen, da 1914 das letzte Mal stabile Baupreise geherrscht haben. Um den Gleitenden Neuwert zu erhalten, wird der Wert 1914 mit dem aktuellen Baupreisindex multipliziert.

Zusatz für Elementarschäden?

Neben der Absicherung durch Basisschäden wie Feuer, Sturm und Leitungswasser, kann auch eine Zusatzversicherung für Extremrisiken abgeschlossen werden, die sogenannte Zusatzversicherung für Elementarschäden. Sie deckt alle Schäden, welche durch radikale Wetter- und Umweltbedingungen zustande kommen könnten. So fallen unter den Zusatz für Elementarschäden:

  • Erdbeben/ Erdrutsch/ Erdsenkung
  • Überschwemmung
  • Lawinen
  • Schneedruck
  • Vulkanausbruch

Der Zusatz wird je nach Beschaffenheit der Umgebung und der Neigung zu besagten Umweltereignissen natürlich sinnvoller. So beispielsweise bei direkter Flusslage. Ansonsten muss der Entschluss zu dem Zusatz für Elementarschäden mit der Risikobereitschaft jedes Eigentümers einhergehen. Wobei die Zusatzversicherung durch die sprunghaften Wetterbedingungen immer zweckdienlicher erscheint.

Achtsamkeit schützt vor Versicherungsstreitigkeiten

Um Konflikte mit den Versicherungsgemeinschaften zu vermeiden, sollten mögliche Probleme weitestgehend vorausschauend bedacht werden. Dafür können Versicherte beispielsweise folgende Punkte beachten:

  1. Gewünschte Versicherungsleistung präzise bestimmen: Versicherungsnehmer sollten im Voraus ganz genau bedenken, welche Eigentumsbestände versichert werden sollen und in welchem Umfang eine Versicherung gewünscht wird. Besonders freistehende Gebäude und Solaranlagen sollten dabei nicht vergessen werden. So gelingt die passgenaue Tarifauswahl und es können alle nötigen Zusatzversicherungen mit den Versicherern abgeschlossen werden.

  2. Eine offene Kommunikation halten: Der Versicherung jegliche Änderungen, sowie Sanierungen und Umbauten direkt mitzuteilen, hat den Vorteil, dass bei möglichen Schadensfällen stets eine Transparenz über den Versicherungsgegenstand nachzuweisen ist. So sind etwaige Argumentationen bezüglich fehlender Informationen hinfällig. Informieren Sie den Versicherer auch über Änderungen um das Haus herum und besonders bei der Errichtung eines Baugerüstes.

  3. Verantwortungsbewusster Umgang: Mögliche Auseinandersetzungen mit der Versicherung werden erheblich unwahrscheinlicher, wenn nachweislich sorgsam mit dem Versicherungsgegenstand umgegangen wird. Besonders bei einem bestehenden Recht zum Einwand wegen grober Fahrlässigkeit seitens der Versicherungsgesellschaft, sollten Reparaturen und ähnliche Arbeiten nie lange aufgeschoben und sorgfältig dokumentiert werden. Auch ist es generell sinnvoll, sein Haus bei längerer Abwesenheit von einem Nachbarn oder Bekannten regelmäßig überwachen zu lassen.