Gebäudeversicherung – Alles zum Schutz Ihrer Immobilie

Letztes Update: 07.09.2020

Eine Gebäudeversicherung schützt den Eigentümer vor hohen finanziellen Belastungen im Schadensfall. Während die Versicherung viele grundständige Risiken abdeckt, gibt es einige potenzielle Gefahren, vor denen man durch die Versicherung nicht geschützt ist. Was ist wichtig bei der Gebäudeversicherung? Worauf müssen Eigentümer bei der Gebäudeversicherung besonders achten? Und welche Rolle spielt der Schadenshergang?


1. Wie lohnenswert ist eine Gebäudeversicherung?

Eine Gebäudeversicherung ist keine Pflicht. Generell liegt die Entscheidung, eine Gebäudeversicherung abzuschließen, bei jedem Eigentümer selbst. Dennoch sollten Hausbesitzer bedenken, dass viel Kapital im eigenen Haus steckt und es für die meisten die größte Investition ihres Lebens darstellt. Daher lohnt es sich generell, auf Nummer sicher zu gehen und eine Gebäudeversicherung oder Wohngebäudeversicherung abzuschließen.

Hausbesitzer ohne eine Gebäudeversicherung müssen bei schweren Schäden mit einer nicht unerheblichen finanziellen Belastung rechnen. Können notwendige Reparaturen nicht bezahlt werden, ist in Extremfällen auch der Verlust des Hauses möglich.

Auch Eigentümer mit einer separaten Feuerversicherung sollten auf eine verbundene Wohngebäudeversicherung umstellen. Schließlich schützt die Feuerversicherung nur im Brandfall. Wichtig ist nach Abschluss der Gebäudeversicherung, die Feuerversicherung ohne Versicherungslücke zu kündigen, um nicht unnötig doppelt zu zahlen.

Gebäudeversicherung Eigentumswohnung Auch Besitzer von Eigentumswohnungen sollten ihr Eigentum versichern. Wobei die Wohngebäudeversicherung hier meist über die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) läuft und über das Hausgeld beglichen wird.

1.1 Wie ist die Rechtsgrundlage bei der Gebäudeversicherung?

Die wichtigsten rechtlichen Grundlagen für das Gebäudeversicherungsrecht werden im Versicherungsvertragsgesetz (§ 88 ff VVG) begründet sowie in den zwischen den Vertragsparteien (Versicherter und Versicherungsgesellschaft) begründeten allgemeinen Versicherungsbedingungen (VGB). Die VGB gibt es in vielfachen Ausführungen, wobei im Zahlenzusatz immer die Jahreszahl der Erstverwendung angeführt wird (z.B. VGB 2010).

1.2 Was ist alles in der Gebäudeversicherung versichert?

Die Gebäudeversicherung kommt im Schadensfall für Instandsetzung, Reparatur, Wiederaufbau und Neubau des Hauses auf. Versichert werden grundsätzlich nur die Gegenstände, die in der Versicherungssache inbegriffen sind. Bei Gebäudeversicherungen werden dabei nur fest mit dem Erdboden und dem Versicherungsgegenstand verbundene Bestandteile berücksichtigt, demnach das Gebäude und Gebäudebestandteile, wie Heizungen, Reinigungsanlagen beziehungsweise Sanitäranlagen und Einbauküchen.

Versicherte sollten dennoch vor Versicherungsbeginn klären, welche Gegenstände in der Versicherung inbegriffen sind. Besonders separate Gebäude bedürfen einer gesonderten Einbeziehung. Für bewegliche Dinge wie Möbel, Kleidung oder Elektrogeräte bietet es sich an, gesondert eine Hausratversicherung abzuschließen.


2. Wie läuft die Erstattung durch die Gebäudeversicherung ab?

Die Versicherung übernimmt im Schadensfall logischerweise nur die Reparatur und Kostenerstattung für Schäden, welche in der Versicherungsleistung enthalten sind. Dabei sollten sich Versicherte nicht nur im Voraus Gedanken darüber machen, welche Leistungen sie in Anspruch nehmen wollen, sondern auch über Schadensfälle informiert sein, in welchen die Erstattung unter Umständen problematisch werden kann.

2.1 Was ist in der Versicherungsleistung enthalten?

Die Tarife verschiedener Versicherungsdienstleister können variieren. Die verbundene Wohngebäudeversicherung sollte dabei die folgenden drei Risiken abdecken. Diese Teilversicherungen sollten auch in jedem Tarif enthalten sein:

  1. Feuerversicherung: Brandschäden durch eine unbeeinflusste Feuerquelle, Blitzschläge, Explosionen oder Implosionen.

  2. Leitungswasserversicherungen: Leitungswasserschäden wie Durchnässungsschäden, Frostschäden und Schäden an Zu- und Ableitungsrohren (Rohrbrüche).

  3. Sturmversicherung: Sturmschäden ab der Windstärke 8 sowie Hagelschäden und Folgeschäden.

  4. Weitere Versicherungen: Auch Einbruchschäden werden übernommen sowie tarifabhängig unter Umständen auch Schäden durch Graffiti, Flugkörper, Rauch, umgestürzte (gesunde) Bäume und Brandstiftung.


2.2. Was sind versicherungstechnisch problematische Schadensfälle?

In einigen Fällen kann es passieren, dass die Versicherung bei anfallenden Schäden Kürzungen in der Versicherungsleistung ansetzt oder in Härtefällen nur einen Bruchteil des Schadenwertes übernimmt. Versicherte sollten sich vor Versicherungsabschluss in jedem Fall über diese Ausnahmen bei ihrer Versicherung informieren lassen:

  • Einwand wegen grober Fahrlässigkeit: Ein besonders beliebter Grund für Versicherungen, nicht die volle Versicherungsleistung zu erbringen, ist der Einwand der groben Fahrlässigkeit. Diesen führen Versicherungen oft an, wenn beispielsweise der Herd unbeaufsichtigt angelassen wurde oder bei Wasserschäden, die durch offene oder undichte Fenster bei Abwesenheit verursacht wurden. Das Problem dabei: Versicherungen begnügen sich bei grober Fahrlässigkeit oft nicht mit Kürzungen, sondern streichen unter Umständen auch den gesamten Ersatzanspruch. Was besonders in Brandfällen, mit Schäden von oftmals mehreren zehntausend Euro, eine große Belastung für die Eigentümer bedeuten kann.

  • Rohbauten (unfertige Gebäude): Sind Gebäude noch nicht fertig gebaut, kann auf sie noch keine Gebäudeversicherung abgeschlossen werden. In der Baufertigstellung ist das Gebäude demnach nur mit einer Feuerrohbauversicherung gedeckt. Erst wenn es bezugsfertig ist, werden weitere Gefahren versichert.

  • Einschränkungen bei Feuer, Wasser, Sturm: Auch für den Ersatz der grundständigen Versicherungsschäden gibt es bei vielen Versicherungen Einschränkungen. So bei Bränden durch bewusst entzündete Gegenstände (Kamin, Kerzen), Grundwasserschäden und Sturmschäden durch eine Windstärke unter der Stärke 8.

  • Kriegsschäden: Schäden, die durch Krieg oder innere Unruhen entstanden sind, werden durch die Gebäudeversicherung nicht übernommen. Darunter fallen oft auch Schäden, die eventuell durch die Entschärfung von Weltkriegsbomben entstehen. In diesen Fällen bestehen in der Regel aber öffentlich-rechtliche Entschädigungsansprüche.

3. Was kostet eine Gebäudeversicherung?

Eine Pauschalpreisspanne lässt sich für Gebäudeversicherungen grundsätzlich nicht bestimmen. Die Höhe der Versicherungsbeiträge variiert, je nach Wahl des jeweiligen Tarifes und der vereinbarten Zusatzleistungen sowie durch diverse Risikofaktoren, teils erheblich. Grundsätzlich werden die Kosten durch folgende Faktoren beeinflusst:

  • Bauweise und Dachung (hart oder weich) des Hauses
  • Standort (mögliche Risikofaktoren der Umgebung)
  • Nutzungsart und dementsprechende Ausstattung
  • Der Wert der Immobilie

4. Versicherungsrechner zur Kostenkalkulation der Gebäudeversicherung

Es gibt mittlerweile zahlreiche Möglichkeiten, Versicherungsbeiträge mithilfe von online Versicherungsrechnern zu vergleichen. Die Versicherungsrechner erheben dabei die Merkmale des Gebäudes (Gebäudetyp, Bauweise, Geschosszahl etc), den Zustand, die Nutzungsart, das Bundesland und den Standort. Versicherungsrechner zeigen die möglichen Versicherungsleistungen und Zusatzversicherungen an und ermöglichen so einen Tarifvergleich für Gebäudeversicherungen.


5. Wertbestimmung des Eigenheims

Für die versicherungsrelevante Wertermittlung des Eigenheims haben sich das Verfahren des Wohnflächentarifs, das Verkehrswertverfahren und die Ermittlung anhand des gleitenden Neuwertes etabliert. Die Wertorientierungsverfahren bestimmen die Versicherungssumme und somit den Wert, der in die Berechnung der Beitragshöhe eingeht, aber auch den Wert der Versicherungssumme, also der Entschädigung im Schadensfall.

Die Wertbestimmungen über die Wohnfläche und den Verkehrswert orientieren sich an den jeweiligen Kennwerten und somit an dem materiellen Wert. Bei der Berechnung über den gleitenden Neuwert wird eine weitere Komponente berücksichtigt. Der Wert wird über den sogenannten „Wert 1914“ ermittelt, denn er bestimmt, welchen Wert das Haus im Jahr 1914 gehabt hätte. Er wird als der beste Vergleichswert angesehen, da 1914 das letzte Mal stabile Baupreise geherrscht haben. Um den gleitenden Neuwert zu erhalten, wird der Wert 1914 mit dem aktuellen Baupreisindex multipliziert.


6. Wann brauche ich die "Zusatzversicherung für Elementarschäden"?

Neben der Absicherung von Basisschäden wie Feuer, Sturm und Leitungswasser kann auch eine Zusatzversicherung für Extremrisiken abgeschlossen werden, die sogenannte Zusatzversicherung für Elementarschäden. Sie deckt alle Schäden ab, welche durch radikale Wetter- und Umweltbedingungen entstehen könnten.

Welche Schäden fallen unter den Zusatz für Elementarschäden?

  • Erdbeben/ Erdrutsch/ Erdsenkung
  • Überschwemmung
  • Lawinen
  • Schneedruck
  • Vulkanausbruch


Der Zusatz wird je nach Beschaffenheit der Umgebung und der Neigung zu besagten Umweltereignissen natürlich sinnvoller. So beispielsweise bei direkter Flusslage. Ansonsten ist die Entscheidung für den Zusatz für Elementarschäden von der individuellen Risikobereitschaft des Eigentümers abhängig. Wobei die Zusatzversicherung durch die sprunghaften Wetterbedingungen immer zweckdienlicher erscheint.


7. Achtsamkeit schützt vor Versicherungsstreitigkeiten

Was ist wichtig bei der Gebäudeversicherung? Um Konflikte mit den Versicherungsgemeinschaften zu vermeiden, sollten mögliche Probleme weitestgehend vorausschauend bedacht werden. Dafür können Versicherte beispielsweise folgende Punkte beachten:

  1. Gewünschte Versicherungsleistung präzise bestimmen: Versicherungsnehmer sollten im Voraus ganz genau bedenken, welche Eigentumsbestände versichert werden sollen und in welchem Umfang eine Versicherung gewünscht wird. Besonders freistehende Gebäude und Solaranlagen sollten dabei nicht vergessen werden. So gelingt die passgenaue Tarifauswahl und es können alle nötigen Zusatzversicherungen mit den Versicherern abgeschlossen werden.

  2. Eine offene Kommunikation pflegen: Der Versicherung jegliche Änderungen sowie Sanierungen und Umbauten direkt mitzuteilen, hat den Vorteil, dass bei möglichen Schadensfällen stets eine Transparenz über den Versicherungsgegenstand nachzuweisen ist. So sind etwaige Argumentationen bezüglich fehlender Informationen hinfällig. Informieren Sie den Versicherer auch über Änderungen um das Haus herum und besonders bei der Errichtung eines Baugerüstes.

  3. Verantwortungsbewusster Umgang: Mögliche Auseinandersetzungen mit der Versicherung werden erheblich unwahrscheinlicher, wenn nachweislich sorgsam mit dem Versicherungsgegenstand umgegangen wird. Besonders bei einem bestehenden Recht zum Einwand wegen grober Fahrlässigkeit seitens der Versicherungsgesellschaft, sollten Reparaturen und ähnliche Arbeiten nie lange aufgeschoben und sorgfältig dokumentiert werden. Auch ist es generell sinnvoll, sein Haus bei längerer Abwesenheit von einem Nachbarn oder Bekannten regelmäßig überwachen zu lassen.




Fazit

Eine Gebäudeversicherung ist keine Pflicht. Doch kann sie Hausbesitzer vor hohen Kosten im Schadensfall bewahren. Die Versicherung übernimmt nur Schäden, die in ihrem Leistungsspektrum enthalten sind, daher sollten die Teilversicherungen der Feuer-, Leitungswasser- und Sturmversicherung enthalten sein. Je nach Lage der Immobilie empfiehlt sich eine Zusatzversicherung für Elementarschäden wie Lawinen, Schneedruck, Erdrutsche, Erdbeben oder Vulkanausbrüche. Zusätzlich kann es sich lohnen, sich gegen Einbruchschäden, Brandstiftung oder andere Schäden abzusichern. Informieren Sie sich bei Vertragsabschluss genau über Ausnahme- und Härtefälle (z.B. grobe Fahrlässigkeit, Rohbauten, Kriegs- oder Sturmschäden), bei denen die Versicherung nicht greift oder nur einen Teil des Schadens übernimmt. Die Kosten für eine Wohngebäudeversicherung sind abhängig von der Bauweise, Nutzungsart, Ausstattung und Lage sowie dem Wert einer Immobilie.

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