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Räum- und Streupflicht für Immobilieneigentümer

Die kalte Jahreszeit ist wieder da und bringt für Immobilieneigentümer die üblichen Probleme mit. Neben den alljährlichen Schutzmaßnahmen vor Kälteschäden ist die wichtigste Angelegenheit für Immobilieneigentümer in der Regel die Verkehrssicherungspflicht, sprich die Frage: Wo muss gestreut werden? 2018 hat der Bundesgerichtshof (BGH) seine Rechtsprechung dazu weiter verfeinert, wofür Immobilieneigentümer verantwortlich sind, aber auch, wo ihre Pflichten enden (AZ: VIII ZR 255/16).

Räum- und Streupflicht

Das wichtigste vorab:

  • Eigentümer oder Vermieter sind dazu verpflichtet, bei Schneefall und Glätte die Wege auf ihrem Privatgrundstück zu räumen sowie zu streuen

  • Auf Parkplätzen ist ein gefahrloser Zugang zu den abgestellten Fahrzeugen ausreichend

  • Unbehandelte Hobelspäne haben keine abstumpfende Wirkung auf Glatteis und sind daher als Streumittel ungeeignet

Wichtige Fragen und Antworten zur Räum- und Streupflicht in Deutschland:

Was ist die Räum- und Streupflicht?
Die Räum- und Streupflicht unterliegt der sogenannten Verkehrssicherungspflicht. Danach sollen öffentliche Gefahren, wie zum Beispiel Glatteisunfälle, größtmöglich vermieden werden.

Wer ist zum Winterdienst verpflichtet?
Grundsätzlich muss derjenige, der die Verkehrssicherungspflicht hat, den Schnee räumen. Wer das ist, hängt einerseits von der jeweiligen Gemeindesatzung ab und andererseits davon, ob die Verkehrssicherungspflicht übertragen wurde.

Wie muss geräumt werden?
Da die Räum- und Streupflicht in Deutschland regional unterschiedlich geregelt ist, gibt es keine einheitlichen Bestimmungen zur Ausführung der Räumpflicht, jedoch gibt es einige allgemein anerkannte Bestimmungen. Näheres ist meist in der jeweiligen Gemeindesatzung festgehalten.

Wann muss geräumt werden?
Im Allgemeinen müssen Wege werktags zwischen 7 und 20 Uhr geräumt sein. An Sonn- und Feiertagen beginnt die Räumfrist erst 1-2 Stunden später. Nach 20 Uhr müssen nur Eigentümer von Gaststätten noch räumen und streuen. Bei starkem Schneefall muss eventuell mehrmals geräumt und gestreut werden.

Wo muss der Schnee geräumt werden?
Alle wichtigen Wege auf dem Privatgrundstück müssen so geräumt werden, dass diese gefahrmindernd betreten werden können. Neben dem Weg zur Haustür zählen dazu beispielsweise die Wege zu den Mülltonnen und den Parkplätzen. Abkürzungen und Nebenwege dürfen ausgelassen werden, solange der Hauptweg verkehrssicher ist.

Ausführliche Informationen rund um das Thema Räum- und Streupflicht können Sie weiter unten im Artikel lesen.

Matthias Klauser, Chief Revenue Officer von McMakler, weiß:

„In Deutschland ist die Räum- und Streupflicht durch die Länder regional unterschiedlich geregelt. Demnach gibt es keine einheitlichen Bestimmungen zur Ausführung des Winterdienstes. Jedoch haben sich durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes einige allgemeingültige Regelungen etabliert.“

Philipp Takjas, Syndikusrechtsanwalt bei McMakler und Rechtsanwalt in Berlin, erklärt:

"Um der Verkehrssicherungspflicht zu entsprechen, müssen Eigentümer die gefahrlose Benutzung des Objekts gewährleisten. Das gilt nicht nur für die Wohnung des einzelnen Mieters, sondern auch für nicht ausdrücklich mitvermietete Hausteile wie Treppen und Gehwege. Wichtig ist auch, dass Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht für Mieter, aber auch für Besucher und Lieferanten tragen, sie gilt also deshalb auch uneingeschränkt für selbst genutzte Immobilien."

Die Bundesrichter erklärten, dass es für Bewohner und Besucher zumutbar sei, die wenigen Schritte zwischen der gestreuten Mitte des öffentlichen Gehwegs und dem gestreuten Beginn des privaten Grundstücks vorsichtig zu überqueren. Sie erinnerten an ein BGH-Urteil aus dem Jahr 2003: Demzufolge enthebe die Erwartung, im Winter ordnungsgemäß geräumte oder gestreute Wege vorzufinden, Fußgänger nicht der eigenen Verpflichtung, sorgfältiger als sonst ihrer Wege zu gehen.

Anmerkung:

Im Gegensatz zu Urteilen des Bundesverfassungsgerichts sind Urteile des BGH in den meisten Fällen nicht bindend für andere Gerichte.

Immobilienexperte Klauser sagt:

„Solange der Hauptweg verkehrssicher ist, dürfen Eigentümer mögliche Abkürzungen oder Nebenwege beim Räumen und Streuen auslassen. Andere Wege auf dem Grundstück wie der Zugang zu den Mülltonnen, zu Parkplätzen oder zur Haustür müssen geräumt werden.“

Wie sieht es mit der Räum- und Streupflicht auf Parkplätzen aus?

Auf Parkplätzen ist es ausreichend, für einen gefahrlosen Zugang zu den abgestellten Fahrzeugen zu sorgen – so entschied das Amtsgericht Augsburg in seinem Urteil vom 05.09.2018 (Az: 74 C 1611/18). Demnach muss der Platz nicht komplett geräumt und abgestreut werden. Eine Postzustellerin hatte geklagt, nachdem sie auf einem erkennbar glatten und nicht geräumten Parkplatz gestürzt war. Die Klägerin verlangte Schmerzensgeld wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht. Das Amtsgericht kam zu dem Ergebnis, dass der Beklagte seine Verkehrssicherungspflicht nicht verletzte, da der Parkplatz nicht vollständig vereist war und sichere Wege zu den Fahrzeugen vorhanden waren. Diese Wege hätte auch die Klägerin nehmen müssen.

Anwalt Philipp Takjas zur Räum- und Streupflicht für Immobilieneigentümer:

„Die Räum- und Streupflicht ist grundsätzlich klar zwischen öffentlich Raum und Privateigentum getrennt. Für beide gilt aber, dass Fußgängerwege lediglich in einer Breite von einem Meter bis zu 1,20 Meter im mittleren Bereich zu streuen sind. Dabei sind Anlieger nicht dazu verpflichtet, eine Verbindung zwischen ihrem Eigentum und dem gestreuten Teil des öffentlichen Gehwegs herzustellen“

B) Zeitliche Regelungen zur Räum- und Streupflicht

Sofern in der örtlichen Straßenreinigungssatzung nicht anders geregelt, gilt allgemein, dass Wege werktags zwischen 7 Uhr morgens und 20 Uhr abends geräumt und gestreut sein müssen. An Sonn- und Feiertagen muss der Schnee erst ein bis zwei Stunden später geräumt sein. Für Gastwirte gilt die Streupflicht auch nach 20 Uhr, da diese den Zugang zum Lokal und ggf. Parkplätzen freihalten müssen.

Außerdem ist der Streupflichtige zu vorbeugenden Maßnahmen verpflichtet, wenn er Hinweise darauf hat, dass es während des Zeitraums, in der die Streupflicht nicht gilt, zu einer Glättegefahr kommt.

Klauser von McMakler weiß:

„Bei starkem Schneefall reicht das einmalige Schneeräumen und Streuen nicht aus. Um den Weg den ganzen Tag über gefahrlos benutzbar zu machen, muss unter Umständen mehrmals täglich geräumt werden. Eine Ausnahme bildet anhaltender Schneefall. In diesem Fall setzt die Räumpflicht erst ein, wenn der Schneefall nachweislich aufgehört hat. Andernfalls wäre das Schneeräumen unnötig und unzumutbar.“

C) Regelungen zum Einsatz von Streumitteln

Die kommunalen Straßenreinigungssatzungen geben vor, welche Streumittel einzusetzen sind. Im Allgemeinen ist Granulat oder Split zu empfehlen. Von Holzspänen wird meist abgeraten. So entschied auch das Oberlandesgericht Hamm in seinem Urteil vom 24.11.2014 (Az: 6 U 92/12). Ein Sachverständiger stellte fest, dass Hobelspäne keine abstumpfende Wirkung haben und somit keine geeigneten Streumittel für einen eisglatten Gehweg sind. Die in diesem Fall verwendeten Hobelspäne saugten sich mit Feuchtigkeit voll und wurden dadurch zu einer Art Eisflocken mit Rutscheffekt.

Achtung: Warnschilder entbinden nicht von der Räumpflicht

Aufgestellte Warnschilder, die vor dem Betreten warnen und darauf hinweisen, dass nicht geräumt und gestreut wird, entbinden nicht automatisch von der Räumpflicht und schließen somit eine Haftung im Schadensfall nicht aus.

Klauser lässt wissen:

"Wird der Winterdienst auf die Mieter übertragen, darf der Eigentümer zwar grundsätzlich auf die korrekte Ausführung dieser Pflicht seitens des Mieters vertrauen, sollte jedoch beachten, dass er dadurch nicht von seiner Überwachungspflicht entbunden wird. Demnach muss der Eigentümer regelmäßig überprüfen, ob der Mieter seiner Pflicht auch nachkommt."

B) Verantwortung auf gewerbliche Räumdienste übertragen

Eine weitere Möglichkeit ist, die Verantwortung des Winterdienstes auf gewerbliche Räumdienste zu übertragen. In vielen Städten ist der Eigentümer in diesem Fall von der Haftung befreit.

Ausnahme: Berlin

Eine Ausnahme bildet Berlin: Hier bleiben die Anlieger selbst dann für die Räumung verantwortlich, wenn sie einen Räumdienst beauftragen. Führt dieser die Räumung nicht ordnungsgemäß aus, haftet nach wie vor der Eigentümer.

Disclaimer

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt ([email protected]).

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