Mietspiegelreform: Das ändert sich ab dem 01. Juli 2022

Die Reform des Mietspiegelrechts tritt zum 01. Juli 2022 in Kraft und bringt Änderungen für Vermieter, Mieter und Behörden

Mietspiegel bilden in Deutschland die wichtigste Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Vermietern dienen sie vor allem dazu, die Miete für ihre Wohnungen festzulegen und Mieterhöhungen zu begründen. Mieter auf der anderen Seite können Mietspiegel heranziehen, um sich darüber zu informieren, ob sie die für ihre Wohnung passende und zulässige Miete zahlen.

Mit der Reform des Mietspiegelrechts treten nun zum 01. Juli 2022 einige Änderungen in Kraft. Das neue Mietspiegelreformgesetz beinhaltet unter anderem einheitliche Vorgaben für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel. So soll vor allem eine rechtssichere und wissenschaftlich fundierte Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete gewährleistet werden.

Welche weiteren Änderungen die Reform des Mietspiegelrechts mit sich bringt und worauf Sie als Vermieter oder Mieter ab dem 01. Juli 2022 achten sollten, haben wir für Sie zusammengefasst.

Bundestag und Bundesrat beschließen Reform

In der Vergangenheit war es immer öfter der Fall, dass qualifizierte Mietspiegel vor Gericht angezweifelt wurden. Streitpunkt in solchen Fällen war häufig die ungenaue Abbildung des Wohnungsmarktes und die fehlende wissenschaftliche Grundlage der Mietspiegel. Zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kam es häufig, wenn zum Beispiel Mieter mit Mieterhöhungen nicht einverstanden waren.

Um den Mietspiegel zukünftig rechtssicherer zu machen und den Wohnungsmarkt realistischer abzubilden, haben Bundestag und Bundesrat am 25.06.2021 die Reform des Mietspiegelrechts beschlossen. Sofern die Mietspiegel den neuen gesetzlichen Standards entsprechen, wird juristisch zukünftig angenommen, dass sie nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sind. Damit können sie dann vor Gericht nicht mehr ohne weiteres angezweifelt werden.

Unterschied einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Grundsätzlich wird zwischen zwei Arten von Mietspiegeln unterschieden, die auch mit der neuen Reform so bestehen bleiben:

  1. Einfacher Mietspiegel

    Ein einfacher Mietspiegel bietet eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Der einfache Mietspiegel wird von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern erstellt und anerkannt.

  2. Qualifizierter Mietspiegel

    Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Als rechtliche Grundlage dient § 558d BGB. Der qualifizierte Mietspiegel wird alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst und alle vier Jahre neu erstellt. Die Mietpreisspannen im qualifizierten Mietspiegel entsprechen denen der ortsüblichen Vergleichsmieten.

Mietspiegel wird zur Pflicht

Gemeinden waren in Deutschland bislang nicht zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet. Mit der Reform, die ab dem 01.07.2022 in Kraft tritt, ändert sich das jetzt. Erstellt werden müssen Mietspiegel dann für alle Gemeinden ab 50.000 Einwohnern. Für Gemeinden, die erstmalig einen Mietspiegel erstellen, muss dieser bis zum 01.01.2023 vorliegen. Für qualifizierte Mietspiegel räumt der Gesetzgeber den Gemeinden etwas mehr Zeit ein. Diese müssen bis zum 01.01.2024 erstellt werden.

Gemeinden mit ab 50.000 Einwohnern müssen bis zum 01.01.2023 einen einfachen oder bis zum 01.01.2024 einen qualifizierten Mietspiegel erstellt haben.

Mindeststandards zur Erstellung von Mietspiegeln

Ab dem 01.07.2022 gelten bei der Erstellung qualifizierter Mietspiegel einheitliche Vorgaben. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete soll dadurch zuverlässiger erfolgen und das Resultat besser vergleichbar sein. Die neue Mietspiegelverordnung legt dafür gesetzliche Mindeststandards fest, anhand derer die qualifizierten Mietspiegel erstellt werden. Diese Mindeststandards beziehen sich dabei unter anderem auf den Umfang der Stichproben und auf die Auswahl von Vergleichswohnungen. Ziel ist es zudem auch, dass Mietspiegel, die den Standards entsprechen, zukünftig vor Gericht nicht mehr einfach angezweifelt werden können. Die Anforderungen an einfache Mietspiegel sind allerdings niedrigschwelliger. Diese können im Streitfall vor Gericht jedoch nicht herangezogen werden.

Auskunftspflicht für Mieter und Vermieter

Neu ist auch eine Auskunftspflicht für Vermieter und Mieter. Die Daten für die Erstellung von Mietspiegeln wurden bislang durch Umfragen auf freiwilliger Basis erhoben. Es kam also ganz darauf an, wer sich an der Umfrage beteiligt hat und wer nicht. Auch weiterhin sollen die Daten durch Umfragen erhoben werden, diese werden allerdings nun zur Pflicht. Mieter und Vermieter müssen künftig Angaben zum Mietverhältnis, zur Höhe der Miete, zur Ausstattung und sonstigen Merkmalen der Wohnungen machen. Kommen sie der Auskunftspflicht nicht nach, drohen Bußgelder von bis zu 5.000 Euro.

Änderungen für Behörden

Neue Möglichkeiten, um an zuverlässige Daten zu kommen, erhalten auch die Behörden durch das neue Mietspiegelreformgesetz. Sie erhalten jetzt die Befugnis, Daten aus dem Melderegister zu nutzen. Ebenso können sie Daten heranziehen, die aus Gebäude- und Wohnungszählungen sowie aus der Verwaltung der Grundsteuer bekannt geworden sind.

Was erhalten bleibt

Neben dem qualifizierten Mietspiegel bleibt auch der “einfache” Mietspiegel erhalten. Er gilt als kostengünstige Alternative und wird insbesondere von kleineren Gemeinden verwendet.

Auch wird es bei den zeitlichen Abständen zur Anpassung und Neuerstellung von Mietspiegeln keine Änderungen geben. Einfache Mietspiegel müssen nach zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden. Für qualifizierte Mietspiegel gilt, dass diese nach vier Jahren neu erstellt werden müssen.

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