Kommunales Vorkaufsrecht: So könnten Städte zukünftig wieder ihre Mieter schützen

Letztes Update: 25.05.2022

Gibt es eine Wiedereinführung des kommunalen Vorkaufsrechts? Das Bundesbauministerium legt einen Gesetzesentwurf vor.

Die Lage auf den Wohnungsmärkten der deutschen Großstädte ist angespannt. Bezahlbaren Wohnraum gibt es kaum noch. Massenbesichtigungen und eine monatelange Wohnungssuche gehören zum Alltag von vielen Mietern in deutschen Metropolen und Ballungszentren. Aus genau diesem Grund und zum Schutz zahlreicher Mieter haben deutsche Städte in den letzten Jahren zunehmend von ihrem kommunalen Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht. Allein die Stadt Berlin machte im vergangenen Jahr 13 Mal, in 2020 sogar 16 Mal vom Vorkaufsrecht für Wohnungen in Milieuschutzgebieten Gebrauch. Insbesondere dann, wenn Immobilien an Investoren verkauft werden sollten und die Vermutung bestand, dass die Mieten für die Wohnungen nach der Übernahme deutlich steigen würden und die Mieter verdrängt werden könnten, sprangen die Städte anstelle des Investoren ein.

Nachdem das Bundesverwaltungsgericht dieses Vorgehen in einem Gerichtsurteil im vergangenen Jahr für rechtswidrig erklärt hatte, hat das Bundesbauministerium nun einen neuen Gesetzentwurf für das kommunale Vorkaufsrecht zur Abstimmung an die Bundesregierung gegeben. Das Vorkaufsrecht soll den Plänen zufolge wohl in veränderter Form wieder eingeführt werden und Städten wieder die Möglichkeit geben, ihre Mieter zu schützen, indem sie Häuser kaufen. Das Vorhaben des Bundesbauministeriums wird unter anderem vom Deutschen Städtetag begrüßt.

Bundesverfassungsgericht kippt das Vorkaufsrecht

Städte und Kommunen haben in der Vergangenheit immer öfter ihr Vorkaufsrecht in Anspruch genommen und Häuser und Wohnungen gekauft, die sich in einem Erhaltungssatzungsgebiet befinden und an Investoren verkauft werden sollten. Die häufig angeführte Begründung, die Investoren haben die Wohnungen und Häuser sanieren und die Mieten erhöhen wollen, wurde durch das Bundesverwaltungsgericht in einem Urteil vom 09.11.2021 dann allerdings für unzureichend erklärt.

Demnach sei das Vorkaufsrecht ausgeschlossen, wenn Grundstücke entsprechend der Ziele oder Zwecke der städtebaulichen Maßnahmen bebaut und/oder genutzt werden. Gleiches gilt für Gebäude, die keine Mängel aufweisen. Für die Städte bedeutet dies im Prinzip, dass sie nur noch bei stark heruntergekommenen Objekten oder bei Leerstand von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen können.

Was ist ein kommunales Vorkaufsrecht?

Als rechtliche Grundlage für das kommunale Vorkaufsrecht dienen die § 24 - 28 des BauGB (Baugesetzbuch). Beim Vorkaufsrecht handelt es sich im Allgemeinen um das Recht der Gemeinde, in einen bereits wirksam abgeschlossenen Kaufvertrag anstelle des Käufers einzutreten. Für Kommunen war das kommunale Vorkaufsrecht bislang ein wichtiges Mittel, um Spekulationen am Wohnungsmarkt zu verhindern und die Mieterschaft vor stark steigenden Preisen und Verdrängung zu schützen.

Durch das kommunale Vorkaufsrecht können Städte und Kommunen die Mieterschaft vor Verdrängung schützen.

So könnte das neu aufgezogene kommunale Vorkaufsrecht aussehen

Mit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts haben Städte in Deutschland eines ihrer wichtigsten Instrumente verloren, um Spekulanten, steigenden Mieten sowie Verdrängung von Mietern entgegenzuwirken. Die reine Annahme, dass Käufer Mieter aus ihren Wohnungen verdrängen könnten, reicht damit nun aktuell nicht mehr aus. Diese Praxis, so das Gericht, erfordere Änderungen im Baugesetzbuch,, da das bisherige Gesetz nicht als Grundlage für die bislang praktizierte Form des Vorkaufsrechts ausreiche.

Ein Gesetzesentwurf, der genau diese Praxis wieder ermöglichen würde, wurde der Bundesregierung unterdessen offenbar vom Bundesbauministerium vorgelegt. Demnach soll eine gesetzliche Grundlage geschaffen werden, die es den Städten ermöglicht, in sogenannten Erhaltungsgebieten vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, sofern der Käufer den Wohnungsbestand nach Einschätzung der Stadt nicht halten will. Dies würde den Städten einen deutlich größeren Handlungsspielraum einräumen. Die Verdrängung von Mietern aus ihren Wohnungen und ihrem Wohnumfeld durch Spekulation, Luxussanierungen mit explodierenden Mieten sowie die Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen könnte durch die Kommunen und Städte somit verhindert werden.

Für Käufer gäbe es dann nur noch die Option, eine Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen, um eine Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Kommunen oder Städte zu vermeiden. In dieser Abwendungsvereinbarung sollen sich Käufer zu bestimmten Regeln, die dem Mieterschutz gelten, verpflichten.

Mit der Wiedereinführung des kommunalen Vorkaufsrecht können Städte anstelle des Käufers in den Kaufvertrag eintreten.

Die Wiedereinführung des kommunalen Vorkaufsrechts bleibt fraglich

Ob sich der Gesetzesentwurf allerdings durchsetzen wird, bleibt äußerst fraglich. Sowohl der Deutsche Mieterbund als auch der Städtetag fordern und unterstützen die Wiedereinführung des kommunalen Vorkaufsrechts, welches das von der SPD-Politikerin Klara Geywitz geführte Bundesbauministerium nun mit dem Gesetzentwurf auf den Weg zu bringen versucht. Allerdings herrscht auch innerhalb der Koalition Uneinigkeit. So sieht wohl vor allem die FDP keinen allzu großen Bedarf für eine Gesetzesänderung. Auch die Union steht dem Vorkaufsrecht kritisch gegenüber und hält dieses für ein überschätztes und zu teures Mittel im Kampf gegen die Verdrängung von Mietern in Milieuschutzgebieten.

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