Dachausbau: Bei Aufstockungen ist Vorsicht angesagt

Letztes Update: 18.10.2021

Bevor Sie Ihren Dachboden ausbauen, sollten Sie sich über die rechtliche Situation im Klaren sein.

Das Oberstübchen sollte ab und zu mal aufgeräumt werden, das leuchtet vielen ein. Für Immobilieneigentümer ist es aber immer eine gute Idee, weiterzudenken und auch den Ausbau oder die Aufstockung des Dachgeschosses in Betracht zu ziehen.

Nicht nur in Städten, wo Bauplätze rar sind, bietet es sich an, die Räumlichkeiten unterm Dach nicht ungenutzt zu lassen. Bei Altbauten werden immer häufiger die Dächer geöffnet und das Gebäude um ein Stockwerk erweitert. Der so entstandene Wohnraum kann selbst genutzt oder gewinnbringend verkauft werden. Die Erneuerung des Daches ist darüber hinaus ein wesentlicher Faktor für die energetische Optimierung eines Gebäudes. Hier können sogar staatliche Zuschüsse beantragt werden. Bevor Sie aber an die Planung der baulichen Schritte der Dachaufstockung gehen, klären Sie unbedingt die rechtliche Lage. Erlaubt das lokale Baurecht die Aufstockung? Besonders in Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich darüber hinaus die Frage: Wem gehören die ausbaufähigen Räumlichkeiten? Wessen Zustimmungen bedürfen die für einen Dachausbau erforderlichen Maßnahmen? Und wenn Sie sicher sind, die Berechtigung für den Dachausbau zu haben - welche Schritte müssen Sie dann in der Bauplanung gehen? Wir von McMakler geben Ihnen einen Überblick und erklären, auf welche wichtigen Punkte Sie beim Thema Dachausbau achten müssen.

Wem gehört das Dach? Beim Wohnungseigentum genauer hinschauen

Bevor ein Gebäude aufgestockt und das Dach ausgebaut werden kann, sind die rechtlichen Hintergründe zu klären. Sind Sie alleiniger Eigentümer der betreffenden Immobilie oder handelt es sich um eine Wohneigentumsanlage, in der mehrere Eigentümer zur Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehören? Sind die Dachgeschossräume im Falle einer WEG Teil des Gemeinschaftseigentums oder besitzen Sie diese als Sondereigentum? Ob das Dach überhaupt zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf, erfahren Sie in der Teilungserklärung der WEG. Ist dies nicht geregelt, muss die WEG der Änderung der Zweckbestimmung der Dachräume erst zustimmen, woraufhin sie notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden wird. Dies kann bereits eine schwierige Hürde sein und Ihre Ausbaupläne im Keim ersticken.


In einer Wohneigentumsanlage muss die WEG dem Dachausbau zustimmen.


Ob Ihnen die Räume unterm Dach als Sondereigentum gehören oder nicht, das Dach selbst ist immer Teil des Gemeinschaftseigentums. Für alle baulichen Veränderungen brauchen Sie daher die Zustimmung der WEG. Wenn die Dachräume Teil des Gemeinschaftseigentums sind, kann natürlich auch die WEG gemeinsam entscheiden, das Dach auszubauen. Der dabei entstehende Wohnraum kann beispielsweise verkauft werden, um Sanierungen oder Instandsetzungskosten des Gemeinschaftseigentums zu finanzieren.

Am Anfang der Dachausbauplanung: Werfen Sie einen Blick in Kaufvertrag und Teilungserklärung

McMakler warnt: Wenn Sie vorhaben, eine Eigentumswohnung zu kaufen, prüfen Sie den Kaufvertrag und die Teilungserklärung genau. Ist ein etwaiger Dachausbau oder eine Aufstockung bereits geplant oder dessen Möglichkeit geregelt? Insbesondere wenn ein fremder Investor den Dachausbau von vornherein einkalkuliert, könnten in der Teilungserklärung Klauseln enthalten sein, welche die Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bei baulichen Veränderungen außer Kraft setzen. Es kann dazu kommen, dass Wohnungseigentümer Auswirkungen auf das Gemeinschafts- und Sondereigentum hinnehmen müssen, ohne im Fall der Fälle entschädigt zu werden. Akzeptieren Sie keine allgemeinen Vorbehalte des Dachausbaus durch teilende Eigentümer und lassen Sie diese von Experten überprüfen. Aber auch wenn Ihre Wunschwohnung direkt von Ausbauarbeiten betroffen ist, sollten Sie aufpassen: Im Zuge derartiger Modernisierungsarbeiten können auch die Preise für Wohneinheiten steigen, in denen sich baulich nichts verändert. Scheuen Sie sich nicht, Verbraucherschutzverbände oder Fachanwälte heranzuziehen und die Kaufverträge prüfen zu lassen. Die dabei entstehenden Kosten fallen meist weniger ins Gewicht als die wirtschaftlichen Schäden und die Stresssituationen, die bei unangenehmen Überraschungen entstehen könnten.

Baumaßnahmen: Wie gehe ich den Dachausbau an?


Neben der Klärung, dass Ihrem Bauvorhaben vonseiten etwaiger Miteigentümer nichts im Wege steht, sollten Sie auch die baurechtlichen Gegebenheiten für Ihren Dachausbau prüfen. Bevor Sie also an die Planung Ihres Projekts gehen, erkundigen Sie sich, wie das Baurecht den Dachausbau reglementiert. Je nach Bundesland können besondere Genehmigungen nötig sein, wenn durch Ausbau oder Aufstockung neuer Wohnraum entsteht. Um auf Nummer sicher zu gehen, können Sie beim Bauamt der betreffenden Gemeinde eine Bauvoranfrage stellen.


Es empfiehlt sich, den Dachausbau von einem Experten planen zu lassen.


Um Kostenexplosionen und unnötigen Verzögerungen vorzubeugen, empfiehlt es sich, einen Experten zurate zu ziehen. Es ist oft insgesamt kostengünstiger, einen Architekten mit dem Dachausbau zu beauftragen, als das Projekt in Eigenregie anzugehen. Lassen Sie die Bausubstanz in jedem Fall von Fachleuten untersuchen: Sind die nötigen statischen Voraussetzungen gegeben, das Gebäude um ein Stockwerk zu erweitern? Welche Dämmung braucht Ihr neues Dach? Wollen Sie zusätzliche Fenster einbauen, um ausreichende Helligkeit sicherzustellen? Besonders bei aufwendigen Konstruktionen können Architekten helfen — wenn Sie zum Beispiel mit dem Gedanken spielen, die Decke zum Dachgeschoss zu durchbrechen und eine Galerie zu schaffen.

Förderprogramme für den Dachausbau

Wenn Sie für ausreichende Dämmung sorgen und damit die Energieeffizienz Ihres Hauses im Sinne der Energieeinsparverordnung (EnEV) optimieren, können Sie vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) staatliche Zuschüsse erhalten. Bei ausreichender Dämmung erhalten Sie bis zu 25 Prozent der förderfähigen Kosten (maximal 15.000€).

Welche Kostenfallen beim Dachausbau lauern


Wenn Sie sich im Vorhinein über die möglichen Gefahren eines Dachausbaus informieren, vermeiden Sie unnötige Kosten und böse Überraschungen während der Bauausführung. Oberste Geschosse sind nicht zwingend für den Ausbau ausgelegt. Baumaßnahmen können daher sehr aufwendig sein und lange Zeit in Anspruch nehmen. Der Anschluss an vorhandene Versorgungsleitungen und die Haustechnik können kompliziert ausfallen. Besonders wenn das Dach für den Ausbau geöffnet wird, besteht die Gefahr, dass Wasser über die Baustelle in die Bausubstanz gerät. Schimmelbefall oder andere Wasserschäden können die Folge sein. Ob Sie als Eigentümer allein oder als Teil einer WEG den Dachausbau beschließen — engagieren Sie als Bauberechtigter in jedem Fall einen unabhängigen Baubegleiter, der die Durchführung der Bauarbeiten überprüft.

Bausachverständige können teure Schadensfälle beim Dachausbau abwenden.

Wenn trotz Vorsichtsmaßnahmen bei der Bauausführung Schäden entstehen, beispielsweise in den sich unter dem Dachgeschoss befindlichen Wohnungen anderer Eigentümer, empfiehlt es sich, Bausachverständige heranzuziehen. Im Streitfall können spezialisierte Rechtsanwälte vermitteln.

Der Dachausbau ist immer eine Überlegung wert


Ob Sie als alleiniger Eigentümer oder innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Gedanken spielen, den Dachboden auszubauen oder das Gebäude um ein Stockwerk aufzurüsten - es lohnt sich immer, die Idee eingehend auf ihre Umsetzung zu prüfen. Neben der Klärung, welche Zustimmungen Sie vom Bauamt oder den Miteigentümern einer Wohneigentumsanlage benötigen, sollten Sie die auf Sie zukommenden Kosten genau kalkulieren und gegebenenfalls einen Experten heranziehen. Scheuen Sie sich vor Projektbeginn nicht, zu recherchieren, ob und in welcher Höhe Ihre Ausbaumaßnahmen gefördert werden können. Auch wenn das Dachausbauprojekt schon beschlossene Sache ist und die Baumaßnahmen in vollem Gange sind, sollten Sie diese von unabhängigen Fachleuten begutachten lassen — es kann teuer werden, wenn die Arbeiten sich unnötig in die Länge ziehen oder Schäden in angrenzenden Wohnungen verursachen.


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