Dachausbau: Bei Aufstockungen ist Vorsicht angesagt

Das Oberstübchen sollte ab und zu mal aufgeräumt werden, das leuchtet vielen ein. Für Immobilieneigentümer ist es aber immer eine gute Idee, weiterzudenken und auch den Ausbau oder die Aufstockung des Dachgeschosses in Betracht zu ziehen.

Nicht nur in Städten, wo Bauplätze rar sind, bietet es sich an, die Räumlichkeiten unterm Dach nicht ungenutzt zu lassen. Bei Altbauten werden immer häufiger die Dächer geöffnet und das Gebäude um ein Stockwerk erweitert. Der so entstandene Wohnraum kann selbst genutzt oder gewinnbringend verkauft werden. Die Erneuerung des Daches ist darüber hinaus ein wesentlicher Faktor für die energetische Optimierung eines Gebäudes. Hier können sogar staatliche Zuschüsse beantragt werden. Bevor Sie aber an die Planung der baulichen Schritte der Dachaufstockung gehen, klären Sie unbedingt die rechtliche Lage. Erlaubt das lokale Baurecht die Aufstockung? Besonders in Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich darüber hinaus die Frage: Wem gehören die ausbaufähigen Räumlichkeiten? Wessen Zustimmungen bedürfen die für einen Dachausbau erforderlichen Maßnahmen? Und wenn Sie sicher sind, die Berechtigung für den Dachausbau zu haben - welche Schritte müssen Sie dann in der Bauplanung gehen? Wir von McMakler geben Ihnen einen Überblick und erklären, auf welche wichtigen Punkte Sie beim Thema Dachausbau achten müssen.

Neben der Klärung, dass Ihrem Bauvorhaben vonseiten etwaiger Miteigentümer nichts im Wege steht, sollten Sie auch die baurechtlichen Gegebenheiten für Ihren Dachausbau prüfen. Bevor Sie also an die Planung Ihres Projekts gehen, erkundigen Sie sich, wie das Baurecht den Dachausbau reglementiert. Je nach Bundesland können besondere Genehmigungen nötig sein, wenn durch Ausbau oder Aufstockung neuer Wohnraum entsteht. Um auf Nummer sicher zu gehen, können Sie beim Bauamt der betreffenden Gemeinde eine Bauvoranfrage stellen.

Um Kostenexplosionen und unnötigen Verzögerungen vorzubeugen, empfiehlt es sich, einen Experten zurate zu ziehen. Es ist oft insgesamt kostengünstiger, einen Architekten mit dem Dachausbau zu beauftragen, als das Projekt in Eigenregie anzugehen. Lassen Sie die Bausubstanz in jedem Fall von Fachleuten untersuchen: Sind die nötigen statischen Voraussetzungen gegeben, das Gebäude um ein Stockwerk zu erweitern? Welche Dämmung braucht Ihr neues Dach? Wollen Sie zusätzliche Fenster einbauen, um ausreichende Helligkeit sicherzustellen? Besonders bei aufwendigen Konstruktionen können Architekten helfen — wenn Sie zum Beispiel mit dem Gedanken spielen, die Decke zum Dachgeschoss zu durchbrechen und eine Galerie zu schaffen.

Wenn Sie sich im Vorhinein über die möglichen Gefahren eines Dachausbaus informieren, vermeiden Sie unnötige Kosten und böse Überraschungen während der Bauausführung. Oberste Geschosse sind nicht zwingend für den Ausbau ausgelegt. Baumaßnahmen können daher sehr aufwendig sein und lange Zeit in Anspruch nehmen. Der Anschluss an vorhandene Versorgungsleitungen und die Haustechnik können kompliziert ausfallen. Besonders wenn das Dach für den Ausbau geöffnet wird, besteht die Gefahr, dass Wasser über die Baustelle in die Bausubstanz gerät. Schimmelbefall oder andere Wasserschäden können die Folge sein. Ob Sie als Eigentümer allein oder als Teil einer WEG den Dachausbau beschließen — engagieren Sie als Bauberechtigter in jedem Fall einen unabhängigen Baubegleiter, der die Durchführung der Bauarbeiten überprüft.



Wenn trotz Vorsichtsmaßnahmen bei der Bauausführung Schäden entstehen, beispielsweise in den sich unter dem Dachgeschoss befindlichen Wohnungen anderer Eigentümer, empfiehlt es sich, Bausachverständige heranzuziehen. Im Streitfall können spezialisierte Rechtsanwälte vermitteln.

Ob Sie als alleiniger Eigentümer oder innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Gedanken spielen, den Dachboden auszubauen oder das Gebäude um ein Stockwerk aufzurüsten - es lohnt sich immer, die Idee eingehend auf ihre Umsetzung zu prüfen. Neben der Klärung, welche Zustimmungen Sie vom Bauamt oder den Miteigentümern einer Wohneigentumsanlage benötigen, sollten Sie die auf Sie zukommenden Kosten genau kalkulieren und gegebenenfalls einen Experten heranziehen. Scheuen Sie sich vor Projektbeginn nicht, zu recherchieren, ob und in welcher Höhe Ihre Ausbaumaßnahmen gefördert werden können. Auch wenn das Dachausbauprojekt schon beschlossene Sache ist und die Baumaßnahmen in vollem Gange sind, sollten Sie diese von unabhängigen Fachleuten begutachten lassen — es kann teuer werden, wenn die Arbeiten sich unnötig in die Länge ziehen oder Schäden in angrenzenden Wohnungen verursachen.