C- und D-Universitätsstädte im Immobilienpreisranking

06.04.20

Das neue Semester steht vor der Tür und mit ihm beginnen die Zuströme neuer Studierender in die Universitätsstädte. In Deutschland gibt es über 400 staatliche oder staatlich anerkannte Hochschulen. Im Wintersemester 2008/2009 hat die Anzahl eingeschriebener Studierender erstmals die 2-Millionengrenze überschritten. Im Wintersemester 2019/2020 nähert sich Deutschland mit 2.897.336 Studierenden der 3-Millionenmarke (Statista 2020). Diese Entwicklung macht sich nicht nur in großen Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg bemerkbar, auch kleinere Universitätsstädte melden wachsende Studierendenzahlen. Zumal Wohnraum in Großstädten immer teurer wird und Studierende auf kleinere Städte ausweichen (müssen).

In unserem Immobilienpreisranking haben wir 46 Universitätsstädte der Kategorie C- und D-Standorte genauer betrachtet. Im ersten Teil beleuchten wir die Attraktivität der untersuchten Universitätsstandorte für Kaufinteressenten und Investoren anhand des Kaufpreisfaktors. Im zweiten Teil betrachten wir die Entwicklung der Kauf- und Mietpreise und stellen heraus, in welchen der untersuchten C- und D-Universitätsstädte es sich besonders preiswert beziehungsweise teuer wohnt.

Immobilienpreisranking Unistädte


Wie werden A-, B-, C- und D-Städte unterschieden?

Bei der Kategorisierung des deutschen Immobilienmarktes beziehen wir uns auf die Einstufung in A-, B-, C- und D-Städte bzw. Standorte des unabhängigen Analyseunternehmens Bulwiengesa. Diese wurde nach funktionaler Bedeutung der Städte für den internationalen, nationalen und regionalen oder lokalen Immobilienmarkt vorgenommen.

Was sind C-Städte?
C-Städte sind laut Einstufung wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung mit wichtiger Ausstrahlung auf die umgebende Region.

Was sind D-Städte?
D-Städte sind definiert als kleine, regional fokussierte Standorte mit zentraler Funktion für ihr direktes Umland und mit geringerem Marktvolumen sowie Umsatz.

Die Datenbasis

Unsere Datenerhebung basiert auf einer Auswertung inserierter Kauf- und Mietangebote für Häuser und Wohnungen (nur Bestandsbauten, Baujahr bis 2017) verschiedener Immobilienportale für das Jahr 2019. Da sich jede Immobilie im Baujahr, der Wohnlage und Ausstattung unterscheidet, sind diese Immobilienpreise keine Grundlage für eine exakte Berechnung des Quadratmeterpreises, sondern dienen als Orientierung.


Teil 1: So attraktiv sind kleinere Universitätsstädte für Investoren

Die Frage, die viele Kaufinteressenten und Investoren umtreibt: Lohnt der Kauf von Immobilien in C- und D-Standorten noch? Vor allem Universitätsstädte der Kategorie C- und D-Städte sind aufgrund eines hohen Entwicklungspotenzials durchaus interessant für Kapitalanleger. Wir haben uns diesen Markt genauer angeschaut und die Kauf- und Mietpreise von insgesamt 46 C- und D-Städten mit mindestens 7.000 Studierenden für das Jahr 2019 gegenübergestellt, um das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu ermitteln.

Die wichtigsten Zahlen:

  • Von 46 analysierten C- und D-Städten liegen 25 unter einem Kaufpreisfaktor von 24, darunter äußerst attraktive Kleinstädte wie Lüneburg mit 2.781 €/m², Jena mit 2.680 €/m², Trier mit 2.723 €/m², Göttingen mit 2.575 €/m² und Greifswald 1.923 €/m²

  • Urbane Perlen: lohnenswerte Städte mit einem Kaufpreisfaktor zwischen 24,05 und 29,89 wie Ulm 3.540 Euro, Lübeck mit 2.834 Euro, Aachen mit 2.806 Euro sowie Heidelberg mit 4.264 Euro und Freiburg im Breisgau mit 4.209 Euro

  • Kleine Universitätsstädte im Osten im Kommen, beispielsweise Erfurt: Mit einem Indikator von 24,61 liegen die aktuellen Kaufpreise bei moderaten 2.183 €/m², die Mieten bei durchschnittlich 7,39 €/m²

Info
Wie wird der Kaufpreisfaktor berechnet?

Der Kaufpreisfaktor oder Vergleichsfaktor ergibt sich, indem der Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete geteilt wird. In der Betrachtung bleiben Miet- und Kaufnebenkosten sowie zukünftige Mieterhöhungen und Wertsteigerungen der Immobilie unberücksichtigt. Bisher galt ein Kaufpreisfaktor um die 20 bis 24 als guter Indikator zu kaufen.

200323 McMakler Analyse C-D-Universitätsstädte Faktor

McMakler Analyse C-D-Universitätsstädte Faktor Tabelle


25 Universitätsstädte haben einen attraktiven Kaufpreisfaktor bis 24

In den A-Städten findet man einen Kaufpreisfaktor unter 25 nur bedingt. Vielmehr werden dort Immobilien bereits zu mehr als dem 30- und sogar 50-Fachen der Jahresnettokaltmiete gehandelt. Marginal ist das Phänomen der Metropolen auch in kleineren Universitätsstädten zu beobachten, mehrheitlich gibt es jedoch Standorte mit moderaten Preisen und interessanten Renditemöglichkeiten.

Zunächst fällt auf, dass die Kaufpreise in den analysierten Städten den Mieten noch nicht so stark davonlaufen, wie das in den deutschen Metropolen der Fall ist. Von den 46 analysierten Standorten liegen 25 unter einem Kaufpreisfaktor von 24, fünf sogar unter 20.

Fünf C- und D-Unistädte mit einem Kaufpreisfaktor unter 20

Zu den Schlusslichtern gehören Saarbrücken, Chemnitz, Kaiserslautern, Wuppertal und Siegen, wo Immobilienkäufer durchschnittlich zwischen 16,65 beziehungsweise 19,46 Jahresnettokaltmieten für Wohneigentum rechnen müssen.

Wie hoch sind die Quadratmeterpreise in diesen Städten?
Dabei belegt Chemnitz mit 1.151 €/m² den letzten Platz bei den Kaufpreisen, während sich die Quadratmeterpreise der anderen vier genannten Städte zwischen 1.556 Euro und 1.696 Euro einpegeln.
Die Mieten liegen in Saarbrücken bei 8,26 €/m², in Kaiserslautern bei 7,86 €/m², in Wuppertal bei 6,81 €/m² und in Siegen bei 7,26 €/m².

Matthias Klauser, Chief Revenue Officer von McMakler, über das Potential der C- und D-Standorte:

„Der Immobilienboom befeuert die Quadratmeterpreise in den A- und B-Städten bereits im elften Jahr. Die Renditemöglichkeiten sind vielerorts ausgeschöpft. Es ist nur folgerichtig, dass Investoren vermehrt auf einzelne C- und D-Standorte mit Hochschulen blicken. Dabei empfehlen wir, sich auch dort auf die guten Wohnlagen zu konzentrieren, um langfristig von Wertsteigerungen zu profitieren“.

20 B- und C-Standorte mit einem Kaufpreisfaktor von 20-24

Ein besonderes Augenmerk verdient die größere Gruppe der analysierten Städte mit einem Kaufpreisfaktor zwischen 20 und 24, die somit als empfehlenswert für einen Immobilienerwerb gilt. Immerhin 20 Standorte zählen dazu, darunter äußerst attraktive Kleinstädte wie Lüneburg mit einem durchschnittlichen Immobilienkaufpreis von 2.781 €/m² (Miete 9,71 €/m²), Jena mit 2.680 €/m² (Miete 9,37 €/m²), Trier mit 2.723 €/m² (Miete 9,55 €/m²), Göttingen mit 2.575 €/m² (Miete 9,77 €/m²) und Greifswald 1.923 €/m² (Miete 7,58 €/m²).

Matthias Klauser beleuchtet die Vorzüge von Frankfurt (Oder):

„Aber auch Frankfurt (Oder) verdient mit einem Kaufpreisfaktor von 20,76 durchaus Beachtung. Die Immobilienpreise sind mit 1.443 €/m² im deutschlandweiten Vergleich günstig und auch als Universitätsstadt birgt Frankfurt (Oder) viel Potenzial. Im Studentenviertel um die August-Bebel-Straße gibt es viele Freizeitmöglichkeiten, Veranstaltungen sowie Bars und Restaurants. Zudem ist es nur ein Katzensprung in die polnische Nachbarstadt Słubice. Zukunftsweisend kooperieren bereits beide Städte als europäische Doppelstadt in vielen gemeinsamen Projekten. Auch Berlin ist mit der Bahn in nur einer Stunde schnell erreicht.“


Sechs attraktive C- und D-Unistädte mit einem Kaufpreisfaktor zwischen 24 und 30

Leicht über dem idealen Kaufpreisindikator, aber dennoch erwähnenswert, sind die Städte mit einem Wert zwischen 24,05 und 29,89. Dazu gehören urbane Perlen wie Ulm mit einem Quadratmeterpreis von 3.540 Euro, Lübeck mit 2.834 Euro, Aachen mit 2.806 Euro sowie die zweit- und drittteuersten Städte des Kaufpreisrankings, Heidelberg mit 4.264 Euro und Freiburg im Breisgau mit 4.209 Euro.

Erfurt ist die einzige ostdeutsche Stadt dieser Gruppierung
Auffällig ist, dass Erfurt mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von moderaten 2.183 €/m² und einer Miethöhe von 7,39 €/m² die einzige ostdeutsche Stadt in dieser Gruppierung ist. Der Kaufpreisfaktor liegt in Erfurt bei 24,61.

Matthias Klauser über die Attraktivität ostdeutscher Universitätsstädte:

„Viele unterschätzen die Universitätsstädte im Osten Deutschlands. Sie sind oftmals besser als ihr Ruf. Erfurt, Greifswald, Jena oder auch bekanntere Städte wie Rostock und Potsdam sind gute Beispiele. In den letzten Jahren wurden historische Gebäude aufwendig modernisiert und deren Altstädte immer attraktiver. Restaurants, Cafés, Märkte, charmante Gassen und belebte Promenaden locken zahlreiche Besucher – und eben auch Studierende, die nicht selten nach dem Studium in diesen aufstrebenden Standorten bleiben, arbeiten und eine Familie gründen.“


Konstanz, Potsdam und Rostock an der Spitze

Insgesamt durchbrechen nur drei der 46 analysierten C- und D-Universitätsstädte den Kaufpreisfaktor von 30: Konstanz mit 30,34, Potsdam mit 32,47 und Rostock mit satten 36,30. Während Rostock bei Kaufimmobilien durchschnittlich 3.176 €/m² und bei Mietpreisen 7,29 €/m² aufruft, müssen Kaufinteressenten in Konstanz mit 4.906 €/m² und in Potsdam mit 3.938 €/m² sehr tief in die Tasche greifen. Die Mieten liegen hier bei 13,47 €/m² und 10,11 €/m².

Matthias Klauser über die Relevanz individueller Indikatoren:

„Generell gilt natürlich, je kleiner das Kaufpreis-Miete-Verhältnis, desto eher rentiert sich der Immobilienkauf. Allerdings sollten Kaufinteressenten und Investoren bedenken, dass der berechnete Faktor immer nur eine Momentaufnahme ist. Daher ist von einem Kauf in Rostock, Potsdam und Konstanz mit einem Wert über 30 nicht unbedingt abzuraten. Zudem ist eine Entwicklung wie in größeren Universitätsstädten wie Leipzig auch für die kleineren Städte vorstellbar. Wichtig ist, alle individuellen Indikatoren des anvisierten Objekts, dazu gehört auch die Wohnlage, abzuklopfen. Immobilienexperten und Makler unterstützen hier mit fachlichem Know-how.“

Download Ranking nach Kaufpreisfaktor

Teil 2: Ranking der Kauf- und Mietpreise für Immobilien in C- und D-Universitätsstädten

Die wichtigsten Zahlen:

  • Am teuersten ist es für Käufer mit 4.906 €/m² in Konstanz, während Mieter in Freiburg im Breisgau mit 13,66 €/m² am meisten zahlen

  • Die höchste Kaufpreissteigerung mit 9,9 Prozent gibt es in Koblenz, die höchste Mietpreissteigerung mit satten 11,9 Prozent in Greifswald

  • Chemnitz trumpft auf: Hier gibt es mit 1.151 €/m² nicht nur die niedrigsten Kaufpreise, sondern mit 5,47 €/m² auch die günstigsten Mieten

McMakler Analyse C-D-Universitätsstädte nur Karte

McMakler Analyse Kaufpreise C-D-Universitätsstädte Tabelle


Kaufpreise in C- und D-Universitätsstädten


In welchen Universitätsstädten sind die Kaufpreise für Immobilien am höchsten?

Die teuerste Universitätsstadt bei den C- und D-Standorten ist Konstanz mit durchschnittlich 4.906 €/m². Dicht gefolgt von Heidelberg, Freiburg im Breisgau und Regensburg, wo Käufer derzeit 4.264 €/m² beziehungsweise 4.209 €/m² und 4.030 €/m² für ein Haus oder eine Wohnung zahlen. Das ist ein Preisanstieg in Konstanz um moderate 2,3 Prozent, in Heidelberg um 3,5 Prozent. Auffällig ist, dass die Preise in Freiburg im Breisgau um zwei Prozent fallen, ebenso wie in Regensburg mit 1,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Damit gehören die beiden genannten Spitzenreiter im Preisranking zu den einzigen fünf Städten der Analyse, in denen die Preise fallen. Dazu zählen noch Chemnitz mit minus 0,2 Prozent, Halle (Saale) mit minus zwei Prozent und Erfurt mit minus 2,5 Prozent – die im Gegensatz zu Freiburg im Breisgau und Regensburg alle im Osten Deutschlands liegen.

Wo sind die Kaufpreise am stärksten angestiegen?

Die höchste Preissteigerung bei den Kaufimmobilien gab es 2019 in Koblenz mit satten 9,9 Prozent auf 2.646 €/m², dicht gefolgt von Hildesheim mit 9,7 Prozent auf 1.872 €/m² und Augsburg mit 9,5 Prozent auf 3.873 €/m² sowie Heilbronn mit 9,4 Prozent auf 3.129 €/m². Unter den Spitzenreitern mit Preissteigerungen zwischen sieben und neun Prozent befinden sich auch Coburg und Mönchengladbach, die im Preisranking eher im letzten Drittel rangieren, aber deren Quadratmeterpreise 2019 im Vergleich zum Vorjahr zwischen 7,9 Prozent und 8,3 Prozent in die Höhe klettern.

Wo gibt es die niedrigsten Kaufpreise?

Am günstigsten ist es für Kaufinteressenten in Wuppertal mit 1.556 €/m², Frankfurt (Oder) mit 1.443 €/m² und Chemnitz mit nur 1.151 €/m². Während die Quadratmeterpreise in Chemnitz leicht fallen, steigen sie in Wuppertal um knapp fünf Prozent und in Frankfurt (Oder) sogar nur um 3,2 Prozent.


Mietpreise in C- und D-Universitätsstädten


In welchen Unistädten gibt es die höchsten Mieten?

Auch bei den Mieten hat sich im vergangenen Jahr einiges getan. Am meisten zahlen Mieter mit 13,66 €/m² in Freiburg im Breisgau, gefolgt von Konstanz mit 13,47 €/m² und Tübingen mit 13 €/m². In Heidelberg, Mainz, Regensburg, Darmstadt, Erlangen und Heilbronn zahlen Mieter zwischen 12,90 €/m² und 11,06 €/m². Die dortigen Mietpreissteigerungen rangieren zwischen 0,5 Prozent in Heidelberg und 2,7 Prozent in Mainz. Lediglich in Regensburg und Erlangen steigen die durchschnittlichen Mietpreise um gleich sechs Prozent an.

Wo sind die Mieten am stärksten angestiegen?

An der Spitze der signifikantesten Mietpreissteigerungen stehen Greifswald mit 11,9 Prozent auf 7,58 €/m², Kassel mit 9,4 Prozent auf 8,13 €/m² sowie Saarbrücken mit 9,2 Prozent auf 8,26 €/m². Auch in Halle (Saale) und Jena klettern die durchschnittlichen Mietpreise um 8,6 Prozent beziehungsweise 8,4 Prozent. Besonders bemerkenswert ist der starke Anstieg der Mieten in Halle (Saale), während die Immobilienkaufpreise dort aktuell sinken. Gemäßigte Mietpreisanstiege finden sich mit jeweils 6,3 Prozent in Flensburg und Kiel.

Wo gibt es die günstigsten Mieten?

Die preiswertesten Mieten gibt es in Wuppertal mit 6,81 €/m², Magdeburg mit 6,41 €/m² sowie Halle (Saale) mit 6,25 €/m² und Frankfurt (Oder) mit 5,79 €/m². Am wenigsten zahlen Mieter jedoch mit 5,47 €/m² in Chemnitz. Damit weist die sächsische Stadt sowohl im Kaufpreis- als auch im Mietpreis-Ranking die günstigsten Preise auf.

Download Ranking nach Kaufpreis

Fazit zum Immobilienpreisranking

Absolute Spitzenreiter, wenn es um hohe Kaufpreise geht, sind nach wie vor westdeutsche Universitätsstandorte. Doch ostdeutsche Städte holen vereinzelt deutlich auf. Außerdem finden Kaufinteressenten hier noch Preise im mittleren sowie niedrigen Segment und auch das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist in den meisten Standorten eher gering, was eine Investition in Wohneigentum lohnenswert macht.

Mehr Immobilienpreise für Deutschland bis auf Wohnblockebene finden Sie auf unserer Seite Immobilienpreise.

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