Dachterrasse – allein genutzt, allein saniert

02.07.18 • Lesezeit: 1:10 Minuten

Wohnungseigentum kann viele unangenehme Überraschungen bergen. Eine solche Überraschung bescherte der Bundesgerichtshof neulich einem Eigentümer, der sich Jahre lang über den exklusiven Zugang zur Dachterrasse freute und dabei annahm, dass die Kosten der Dachsanierung von der Gemeinschaft getragen würden (Urteil vom 4. Mai 2018, Az.: V ZR 163/17). Doch die Teilungserklärung sah nach Ansicht des BGH etwas anderes vor.

Aktuelles aus dem Immobilienrecht: Sanierungspflicht von Dachterrassen

Teilungserklärungen enthalten häufig die Regelung, dass Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß eben der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf Kosten dieses Eigentümers instandzuhalten und instandzusetzen sind. So lag der Fall auch hier.

Der Bundesgerichtshof hat nun seine Rechtsprechung fortgeführt, dass nach einer solchen Teilungserklärung auch einzelnen Wohnungen zugeordneten Dachterrassen erfasst sein können. Sie betrifft dann auch die Instandsetzung sowohl im Sondereigentum als auch im Gemeinschaftseigentum stehender Teile solcher Terrassen. Im entschiedenen Fall hatte nur der eine Wohnungseigentümer Zugang zur Dachterrasse, die nach der Teilungserklärung auch Teil seines Sondereigentums war. Das erhöhte spürbar den Wert der Wohnung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sah es deswegen auch als fair an, nun die gesamten Kosten der Sanierung der Terrasse dem einen Eigentümer aufzubürden. Er argumentierte dagegen, dass die Dachterrasse nicht seinem ausschließlichen Gebrauch diene. Sie sei vielmehr gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung eines anderen Wohnungseigentümers.

Der Bundesgerichtshof hat den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtmäßig bestätigt. Die Teilungserklärung war in dem Fall zulasten des Dachterrassennutzers auszulegen. Der vom Gesetzgeber eingeräumte Gestaltungsspielraum wurde durch die verwendete Teilungserklärung von den Wohnungseigentümern auch nicht überschritten. Der Sondereigentümer der Dachterrasse musste die gesamten Kosten ihrer Sanierung tragen.

Steht ein Sanierungsbeschluss demnächst an, sollte der Eigentümer erwägen, die Wohnung zu verkaufen, bevor der Beschluss gefasst ist. Zwar wirkt sich schon die Gefahr eines solchen Beschlusses auf den Wert der Wohnung aus, ist aber der Beschluss einmal in der Welt, sinkt der Wert der Wohnung weiter.


Bildquelle: McMakler


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