Der Berliner Mietendeckel: Fluch oder Segen für den Immobilienmarkt?

11.11.19 • Lesezeit: 2:30 Minuten

Über Monate hinweg wurde hitzig diskutiert. Jetzt ist der Mietendeckel vom Berliner Senat beschlossen. Das Gesetz soll Anfang 2020 vom Abgeordnetenhaus verabschiedet sein. Doch auch nach Beschluss der fünfjährigen Mietpreisbremse durch den Senat reißen die Diskussionen um deren Sinnhaftigkeit nicht ab. Während die einen den Mietendeckel als Rettung empfinden, sieht insbesondere die Immobilienwirtschaft rot und fürchtet negative Konsequenzen für die Immobilienlandschaft der Hauptstadt. Doch welche Auswirkungen hat der Mietendeckel wirklich auf den Berliner Immobilienmarkt?

Was ist der Mietendeckel?

Am 22. Oktober 2019 hat der Berliner Senat den Entwurf des „Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“, besser bekannt als der sogenannte Mietendeckel, vorgelegt, um den steigenden Mieten in der Hauptstadt entgegenzuwirken. Über den Mietendeckel sollen die Mieten für Bestandsbauten vor 2014 für fünf Jahre eingefroren werden. Dies würde für rund 1,5 Millionen der Berliner Mietwohnungen gelten.

Info

Wann soll der Mietendeckel in Kraft treten?

Das Gesetz soll bis Anfang 2020 vom Abgeordnetenhaus verabschiedet sein und rückwirkend ab 18. Juni 2019 gelten.

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Welche Auswirkungen kann der Mietendeckel haben?

Das Vorhaben des Berliner Senats löst seit seiner Bekanntmachung heftige Diskussionen aus in Bezug auf die Wirksamkeit und Folgen der Mietpreisbremse. Grundsätzlich bietet der Berliner Mietendeckel natürlich derzeitigen Mietern Schutz vor immer weiter steigenden Mieten. Das ist zunächst nichts Schlechtes, denn in manchen Berliner Bezirken sehen sich Mieter tatsächlich mit horrenden Mietpreisen und teilweise unberechtigten Mietsteigerungen konfrontiert. Dennoch bleibt die Frage, ob der Mietendeckel auch eine Hilfe für diejenigen ist, die aktuell noch auf der Suche nach einer geeigneten Immobilie zur Anmietung sind.

In der Immobilienbranche wird Kritik laut, denn schon jetzt meldet die regionale Bauwirtschaft Auftragseinbrüche und befürchtet, dass sich zukünftige Investoren vom Berliner Immobilienmarkt abwenden.

Auch Immobilienmakler beobachten erste Auswirkungen als Reaktion auf den kommenden Mietendeckel: Vor allem in den attraktiven Berliner Bezirken wie Mitte, Prenzlauer Berg und Kreuzberg ist ein deutlicher Anstieg der Verkaufsanfragen um fast 50 Prozent erkennbar. Besonders große Wohnungen ab 100 Quadratmeter, die bisher noch hochpreisig vermietet werden konnten und kaum auf den Markt kamen, werden jetzt verstärkt zum Verkauf angeboten.

Diese Bewegung, vor allem bei den großen und luxuriösen Wohnungen in attraktiven Lagen, ist nachvollziehbar, wenn man bedenkt, dass hier die absoluten Mieteinbußen größer sind und sich dramatischer auf den Cash Flow des Eigentümers auswirken als bei kleineren Einheiten. Es wird vermutet, dass Immobilienbesitzer kleiner Wohnungen mit geringer Miete die Situation besser abfedern können und querfinanzieren, wohingegen das Risiko bei hohen Mieten erheblich höher für den Immobilienbesitzer ist.

Dadurch sind viele Immobilienbesitzer nervös und wollen verkaufen, noch bevor der Mietendeckel beschlossene Sache ist. Sie befürchten, dass sich die Vermietung in Berlin mit dem Mietendeckel nicht mehr rechnet. Einige Eigentümer hätten wohl nicht in Berlin investiert, wenn sie gewusst hätten, dass der Berliner Senat einen Mietendeckel einführen würde.

Durch die geplante Mietpreisbremse herrscht im Allgemeinen also große Verunsicherung, weshalb viele Eigentümer ihre Wohnungen noch schnell abstoßen wollen. Mehr bezahlbarer Wohnraum wird so durch den Mietendeckel nicht geschaffen. Im Gegenteil: Die Eigentumsquote steigt, weil das Mietangebot sinkt.

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Exkurs: Wie der Mietendeckel in anderen Ländern funktioniert

Der Mietendeckel ist prinzipiell nichts Neues, er wurde in ähnlicher Art und Weise bereits in einigen anderen Ländern und Städten dieser Welt eingeführt. Die Ergebnisse boten dabei nicht immer das, was sich die jeweiligen Länder und Regierungen davon versprochen hatten. Im Gegenteil: Egal ob die Niederlande, Norwegen, Schweden, London, Lissabon – die Liste der Länder und Städte, in denen der Mietendeckel ein Fehlschlag war, ist lang. Ebenso die Liste der dadurch entstandenen Probleme; von sinkenden Investitionen im Bereich der Immobilienwirtschaft, verfallenen Gebäuden bis hin zu unzureichenden Modernisierungsmaßnahmen.

Ein besonders besorgniserregendes Beispiel ist Stockholm, mit einem der am stärksten regulierten Mietmärkte der westlichen Welt. Ältere Mietwohnungen sind dort relativ günstig zu haben. Anders sieht das bei Neubauten aus, die kann sich kaum noch jemand leisten – vor allem in den bevorzugten, zentralen Lagen. Wer es wiederum geschafft hat, eine Mietwohnung zu ergattern, zieht so schnell auch nicht mehr aus. Dies hat wiederum zu einem regelrechten Schwarzmarkt für Mietverträge geführt, da es in Stockholm extrem lange Wartezeiten für Mietwohnungen gibt.

Als weiteres Negativ-Beispiel für einen Mietendeckel kann Lissabon in Portugal genannt werden. Auch dort wurde eine sogenannte Mietpreisbremse, die wie in Berlin die Mieten über einen Zeitraum von fünf Jahren einfror, eingeführt. Die Konsequenz: Sämtliche Investitionen in Neubauten oder Modernisierungsmaßnahmen wurden zurückgezogen. Erst nach Ende der Mietpreisbremse schien es in Bezug auf Investitionen und Renovierungen bergauf zu gehen.

Natürlich sind diese Beispiele nicht vollständig mit Berlin zu vergleichen, da die jeweiligen Ausgangsituationen verschieden sind. Schließlich hat jedes Land andere Regularien, Gesetze und wirtschaftliche Voraussetzungen. Deshalb bleibt es abzuwarten, wie sich der Mietendeckel in Berlin entwickeln und wer am Ende wirklich von ihm profitieren wird.

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