Berliner Mietendeckel: Fluch oder Segen für den Immobilienmarkt?

Letztes Update: 27.08.20

Über Monate hinweg wurde hitzig diskutiert, am 23. Februar 2020 ist das “Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin” (MietenWoG Berlin), allgemein bekannt als Berliner Mietendeckel, in Kraft getreten. Doch auch nach Inkrafttreten reißen die Diskussionen um die Sinnhaftigkeit nicht ab. Während die Einen den Mietendeckel als Rettung empfinden, sieht insbesondere die Immobilienwirtschaft rot und fürchtet negative Konsequenzen für die Immobilienlandschaft der Hauptstadt. Doch welche Auswirkungen hat der Mietendeckel wirklich auf den Berliner Immobilienmarkt?


Was ist der Mietendeckel?

Am 22. Oktober 2019 hat der Berliner Senat den Entwurf des „Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“, besser bekannt als Mietendeckel, vorgelegt, um den steigenden Mieten in der Hauptstadt entgegenzuwirken. Über den Mietendeckel werden die Mieten für Bestandsbauten vor 2014 für fünf Jahre eingefroren. Dies gilt für rund 1,5 Millionen der Berliner Mietwohnungen.

Info

Wann ist der Mietendeckel in Kraft getreten?

Das Gesetz ist im Februar 2020 in Kraft getreten, es gilt für fünf Jahre und rückwirkend ab 18. Juni 2019.


Wie funktioniert der Berliner Mietendeckel?

  • Es darf maximal die gültige Stichtagsmiete verlangt werden - auch bei Staffelmietverträgen oder Indexmietverträgen.
  • Vermieter wurden verpflichtet, ihre Mieter unaufgefordert bis 23. April 2020 über die Mietobergrenze zu informieren.
  • Die Miete ist bis zum 22.11.2020 auf 20 Prozent über der Mietobergrenze zu senken, sollte sie mehr als 20 Prozent über dieser liegen.
  • Ab 2022 kann die Miete jährlich zum Inflationsausgleich bis 1,3 Prozent - jedoch maximal bis zur Mietobergrenze - erhöht werden.
  • Nach Modernisierung darf eine Mieterhöhung von max. 1 Euro pro Quadratmeter erfolgen.
  • Bei Neuvermietung ab dem 22. Februar 2020 gelten die Mietobergrenzen der Mietentabelle.

Mietendeckel-Tabelle

Die zulässige Nettokaltmiete für Neuvermietungen ab dem 22. Februar 2020 wird durch die Mietentabelle geregelt. Diese berücksichtigt Alter und Ausstattung einer Wohnung. Außerdem wird unterschieden zwischen Gebäuden mit maximal zwei Wohnungen und solchen mit mindestens drei Wohnungen.

Mietentabelle
Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Berlin

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung€/qm in Gebäuden mit >2 Wohnungen€/qm in Gebäuden mit <3 Wohnungen

1

bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad

6,45

7,095

2

bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad

5

5,500

3

bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad

3,92

4,312

4

1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad

6,27

6,897

5

1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad

5,22

5,742

6

1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad

4,59

5,049

7

1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad

6,08

6,688

8

1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad

5,62

6,182

9

1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad

5,95

6,545

10

1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad

6,04

6,644

11

1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad

8,13

8,943

12

2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad

9,8

10,780



Zur Berechnung der Mietobergrenze von bestehenden Mietverträgen werden ebenfalls die Werte aus der Mietentabelle sowie zusätzlich Modernisierungen, Ausstattungsmerkmale und die Wohnlage hinzugezogen. Befindet sich die Miete 20 Prozent über der zulässigen Mietobergrenze (also >120 Prozent), so gilt sie als ‘verboten’ und muss bis zum 22.12.2020 auf 120 Prozent abgesenkt werden.


Welche Auswirkungen kann der Mietendeckel haben?

Der Mietendeckel löst heftige Diskussionen aus. Grundsätzlich bietet der Berliner Mietendeckel natürlich derzeitigen Mietern Schutz vor immer weiter steigenden Mieten. Das ist zunächst nichts Schlechtes, denn in manchen Berliner Bezirken sehen sich Mieter tatsächlich mit horrenden Mietpreisen und teilweise unberechtigten Mietsteigerungen konfrontiert. Dennoch bleibt die Frage, ob der Mietendeckel auch eine Hilfe für diejenigen ist, die aktuell noch auf der Suche nach einer geeigneten Immobilie zur Anmietung sind.

In der Immobilienbranche wird Kritik laut, denn schon jetzt meldet die regionale Bauwirtschaft Auftragseinbrüche und befürchtet, dass sich zukünftige Investoren vom Berliner Immobilienmarkt abwenden.

Bereits im November 2019, also noch vor Eintritt des Mietendeckels, beobachteten Immobilienmakler erste Auswirkungen als Reaktion auf den Mietendeckel: Vor allem in den attraktiven Berliner Bezirken - wie Mitte, Prenzlauer Berg und Kreuzberg - ist ein deutlicher Anstieg der Verkaufsanfragen um fast 50 Prozent erkennbar. Besonders große Wohnungen ab 100 Quadratmeter, die bisher noch hochpreisig vermietet werden konnten und kaum auf den Markt kamen, werden jetzt verstärkt zum Verkauf angeboten.

Diese Bewegung, vor allem bei den großen und luxuriösen Wohnungen in attraktiven Lagen, ist nachvollziehbar, wenn man bedenkt, dass hier die absoluten Mieteinbußen größer sind und sich dramatischer auf den Cash Flow des Eigentümers auswirken als bei kleineren Einheiten. Es wird vermutet, dass Immobilienbesitzer kleiner Wohnungen mit geringer Miete die Situation besser abfedern können und querfinanzieren, wohingegen das Risiko bei hohen Mieten erheblich höher für den Immobilienbesitzer ist.

Viele Immobilienbesitzer wurden nervös und wollten verkaufen, noch bevor der Mietendeckel beschlossene Sache sei. Sie befürchteten, dass sich die Vermietung in Berlin mit dem Mietendeckel nicht mehr rechne. Einige Eigentümer hätten wohl nicht in Berlin investiert, wenn sie gewusst hätten, dass der Berliner Senat einen Mietendeckel einführe.

Durch den Mietendeckel herrscht im Allgemeinen also große Verunsicherung, weshalb viele Eigentümer ihre Wohnungen noch schnell abstoßen wollen. Mehr bezahlbarer Wohnraum wird so durch den Mietendeckel nicht geschaffen. Im Gegenteil: Die Eigentumsquote steigt, weil das Mietangebot sinkt.

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Exkurs: Wie der Mietendeckel in anderen Ländern funktioniert

Der Mietendeckel ist prinzipiell nichts Neues, er wurde in ähnlicher Art und Weise bereits in einigen anderen Ländern und Städten eingeführt. Die Ergebnisse boten dabei nicht immer das, was sich die jeweiligen Länder und Regierungen davon versprochen hatten. Im Gegenteil: Egal ob die Niederlande, Norwegen, Schweden, London oder Lissabon – die Liste der Länder und Städte, in denen der Mietendeckel ein Fehlschlag war, ist lang. Ebenso die Liste der dadurch entstandenen Probleme: von sinkenden Investitionen im Bereich der Immobilienwirtschaft, verfallenen Gebäuden bis hin zu unzureichenden Modernisierungsmaßnahmen.

Mietendeckel in Stockholm (Schweden)

Ein besonders besorgniserregendes Beispiel ist Stockholm, mit einem der am stärksten regulierten Mietmärkte der westlichen Welt. Ältere Mietwohnungen sind dort relativ günstig. Anders sieht das bei Neubauten aus, diese kann sich kaum noch jemand leisten – vor allem in bevorzugten, zentralen Lagen. Wer es wiederum geschafft hat, eine Mietwohnung zu ergattern, zieht so schnell nicht mehr aus. Dies hat wiederum zu einem regelrechten Schwarzmarkt für Mietverträge geführt, da es in Stockholm extrem lange Wartezeiten für Mietwohnungen gibt.

Mietendeckel in Lissabon (Portugal)

Als weiteres Negativbeispiel für einen Mietendeckel kann Lissabon in Portugal genannt werden, wo 1947 ein Mietpreis-Stopp eingeführt wurde, der 40 Jahre anhielt. Die Konsequenz: Investitionen in Neubauten oder Modernisierungsmaßnahmen blieben aus. Erst nach Ende des Mietendeckels schien es in Bezug auf Investitionen und Renovierungen bergauf zu gehen.

Natürlich sind diese Beispiele nicht vollständig mit Berlin zu vergleichen, da die jeweiligen Ausgangssituationen verschieden sind. Schließlich hat jedes Land andere Regularien, Gesetze und wirtschaftliche Voraussetzungen. Deshalb bleibt es abzuwarten, wie sich der Mietendeckel in Berlin entwickeln und wer am Ende wirklich von ihm profitieren wird.

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