Eigentümerversammlung – das sollten Eigentümer zur Beschlussfähigkeit wissen

Letztes Update: 31.05.2021

Ob Änderungen an der Hausordnung oder Instandhaltungsmaßnahmen, auf der Eigentümerversammlung werden wichtige Beschlüsse rund um das Gemeinschaftseigentum gefasst. Damit Modernisierungspläne, Renovierungsarbeiten und Co. konkret angegangen und umgesetzt werden können, muss die Wohnungseigentümerversammlung allerdings beschlussfähig sein. Wann das nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gegeben ist und wann ein WEG-Beschluss bindend ist, lesen Sie im Folgenden.

Die WEG-Reform: Was ist neu?

Die zum 1. Dezember 2020 in Kraft getretene Novelle des Wohneigentumsgesetzes enthält in puncto Eigentümerversammlung einige Neuerungen. Wichtig ist besonders eine Änderung: Die bisherige Regel, nach der für größere Umbauten wenigstens die Hälfte der Miteigentumsanteile auf der Versammlung vertreten sein mussten, wurde aufgehoben. Nach dem neuen WEG ist die Eigentümerversammlung stattdessen unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig. Hintergrund der Neuregelung sind in erster Linie Maßnahmen in Hinblick auf energetische und altersgerechte Sanierungen, die sich dank der Gesetzesänderung und dem verkürzten Weg zur Beschlussfähigkeit schneller und einfacher umsetzen lassen.

Der Nachteil: Je nach Situation kann das neue Regelwerk für Eigentümer zu unliebsamen Überraschungen führen – etwa dann, wenn die Eigentümerversammlung verpasst wird und plötzlich Projekte mitfinanziert werden sollen, von denen man alles andere als begeistert ist. Um derartige Überraschungen zu verhindern, wird Eigentümern umso mehr geraten, der Versammlung beizuwohnen und vom Mitspracherecht Gebrauch zu machen (oder zumindest eine Vollmacht mit Weisungen zu erteilen).

Hinweis

Wird in der Eigentümerversammlung ein Projekt beschlossen, mit dem Sie nicht einverstanden sind, haben Sie die Option, den Beschluss anzufechten. Erfolgsversprechend ist eine Klage dieser Art jedoch oft nur dann, wenn der Beschluss der Eigentümerversammlung der ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht.

Eigentümerversammlung: Wer privilegierten Maßnahmen zustimmt, zahlt.

Wann ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung bindend – und wer trägt die anfallenden Kosten?

Wird im Rahmen der Eigentümerversammlung ein Beschluss gefasst, ist dieser oft mit einem gewissen Kostenaufwand verbunden – zum Beispiel im Fall von Umbau- oder Sanierungsarbeiten. Wer hat die Kosten in welchen Fällen zu tragen? Grundsätzlich sind vor allem zwei Szenarien denkbar:

Allgemeine Beschlüsse der Eigentümerversammlung

In der Regel sind Abstimmungen, die auf der Eigentümerversammlung gefasst werden, für alle beteiligten Eigentümer bindend, solange sie nicht angefochten werden. Geht es bei den Beschlüssen um die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum, das allen zugänglich ist und von allen genutzt werden kann – etwa die Außenfassade oder das Treppenhaus –, teilen sich die Eigentümer die anfallenden Kosten, zumeist gemäß der Miteigentumsanteile.

Privilegierte Maßnahmen

Neben anfallenden Arbeiten zur Instandhaltung haben Eigentümer außerdem ein Recht darauf, sogenannte privilegierte Maßnahmen zu verlangen. Dazu zählt zum Beispiel der Einbau eines Fahrstuhls für mehr Barrierefreiheit oder auch die Installation einer Wallbox in der Tiefgarage. Hierbei gilt: Wer zustimmt, zahlt. Die baulichen Maßnahmen finanzieren somit zunächst diejenigen, die ihnen zugestimmt haben. Ausnahmen gibt es nur:

  • wenn eine doppelt qualifizierte Mehrheit zustimmt und die Arbeiten nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden sind oder

  • wenn sich eine Maßnahme innerhalb eines „angemessenen Zeitraumes“ amortisiert.

In beiden Fällen teilen sich die Kosten auf alle Mitglieder der Eigentümerversammlung auf.

Matthias Klauser, Chief Revenue Officer (CRO) bei McMakler, sagt über die Umsetzung privilegierter Maßnahmen:

„Wer gerne eine privilegierte Maßnahme anstoßen möchte, ist gut beraten, weitere Eigentümer einzuspannen, bevor das Projekt der Eigentümerversammlung vorgestellt wird. Einerseits lassen sich die Kosten für den Einzelnen senken, wenn sich mehr Menschen beteiligen. Zum anderen kann Unmut in der Nachbarschaft vorgebeugt werden, wenn bereits vorab Vorbehalte o. Ä. weiterer Eigentümer mit einem Gespräch aus dem Weg geschafft werden. Nicht zuletzt ist zudem eine Recherche zum geplanten Projekt sinnvoll. Über die Umsetzung entscheidet die Eigentümerversammlung. Kann dieser ein ausgearbeiteter Plan vorgestellt werden, lässt sich so das Projekt im eigenen Sinn realisieren.“

Hinweis

Nach den neuen Bestimmungen ist es Eigentümern möglich, der Eigentümerversammlung online beizuwohnen. Die Option zur Präsenzteilnahme muss allerdings unverändert fortbestehen.

Eigentümerversammlung: Wichtiges zur Beschlussfähigkeit

Was bedeutet die Kostenteilung mit Blick auf die Nutzungsrechte?

In Hinsicht auf die Nutzungsrechte resultiert aus den Regeln zur Finanzierung: Alle, die gezahlt haben, profitieren von umgesetzten Projekten entsprechend ihrer Eigentumsanteile. Wobei jedoch abweichende Regeln von der Eigentümerversammlung beschlossen werden können. Wer im Nachhinein zum Beispiel beschließt, einen eingebauten Fahrstuhl nutzen zu wollen, kann sich meist mit einem angemessenen Ausgleich auch später beteiligen und sich so ein Nutzungsrecht „erkaufen“.

Bei der Eigentümerversammlung anwesend zu sein, lohnt sich

Wer Wohnraum besitzt, für den ist die Eigentümerversammlung eine zentrale Institution – umso mehr seit dem Inkrafttreten der WEG-Novelle. Wer nicht von Beschlüssen überrascht werden möchte, der sollte den Treffen dieses Gremiums beiwohnen und sich während der Diskussion über mögliche Beschlüsse für seine Meinung stark machen. Wer wiederum bei der Eigentümerversammlung einen Vorschlag für ein künftiges Projekt einbringen möchte, ist mit Mitstreitern an seiner Seite gut aufgestellt.


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