Überblick: Die Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen in Berlin

Berlin als stetig wachsende Metropole und wichtiger Wirtschaftsstandort hat in den vergangenen Jahren einen wahren Bauboom erfahren. Trotz der intensiven Bemühungen, neue Immobilienobjekte zur Verfügung zu stellen, konnte die Nachfrage in Berlin nicht gedeckt werden. Die Folge war eine Entwicklung wie in vergleichbaren Großstädten Hamburg, Köln oder Düsseldorf: Es waren steigende Immobilien- und Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen in Berlin zu verzeichnen. Mit Wachstumsraten zwischen 8 und 10 Prozent pro Quadratmeter bei einem Kauf einer Neubauwohnung oder einer Steigerung zwischen 12 und 16 Prozent bei der Anmietung war in der deutschen Hauptstadt Berlin ein deutlicher Zuwachs zu beobachten.

Als angesehener Universitätsstandort, Wirtschafts-, Industrie- und Kulturzentrum weckt der Wohnraum in Berlin Begehrlichkeiten. Ein Ende der aktuellen Entwicklung ist nicht absehbar, dennoch muss hinsichtlich der Kaufpreise pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen eine Unterscheidung zwischen den Bezirken getroffen werden. Innerstädtisch können Neubauwohnungen einen Kaufpreis pro Quadratmeter von bis zu 9.000 Euro erreichen, während Wohnungen am Stadtrand für einen Kaufpreis von 2.200 Euro je Quadratmeter erworben werden können. Zu den Stadtteilen in sehr guter Lage in Berlin zählen Mitte, Charlottenburg, Wilmersdorf, Schöneberg, Prenzlauer Berg oder Kreuzberg. Dementsprechend hoch gestalten sich hier die Miet- und Kaufpreise. Neukölln, Weißensee, Lichtenberg und Pankow bewegen sich im mittleren Segment, während in Stadtteilen wie Marzahn, Hellersdorf und Hohenschönhausen sowie Reinickendorf noch das ein oder andere Schnäppchen erzielt werden kann.

Die hohe Nachfrage ist nur ein Faktor, der einen Kaufpreis entscheidend beeinflussen kann. Von großer Bedeutung ist zudem die Lage der Neubauwohnungen in Berlin. Es existieren deutliche Preisunterschiede zwischen dem innerstädtischen Wohnraum und jenem in Randbezirken in Berlin. In extremen Fällen wie in der Hauptstadt kann dies ein Kaufpreisgefälle von fast 7.000 Euro pro Quadratmeter bedeuten. Bei Bestandsimmobilien werden das Alter, die Ausstattung sowie die umliegende Infrastruktur zu Bewertung herangezogen. Bei einem Neubau sind Ausstattung und klimafreundliche Aspekte auf dem neuesten Stand, wodurch Verkäufer oder Vermieter preislich ans Limit gehen können.

Die Kaufpreise pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen in Berlin werden ihre Entwicklung in den kommenden Jahren weiter fortsetzen. Zuletzt hatten laut Engel & Völkers die Top-7-Städte Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf eine Preissteigerung von 11,8 Prozent zu verzeichnen. Der Wunsch nach hoher Wohnqualität in ausreichender Größe unter klimafreundlichen Aspekten ist in den Metropolen besonders ausgeprägt. Sowohl die Kauf- als auch die Mietpreise haben bislang zu keinem Rückgang des Interesses geführt. Vielmehr ist der konstante Wohnraummangel in Ballungsräumen trotz hoher Bauaktivitäten weiterhin sehr ausgeprägt.

Mitverantwortlich für die Preiszunahme sind die gestiegenen Baukosten. Mit einem Plus von 6,4 Prozent allein im zweiten Quartal 2021 lag die Wachstumsrate so hoch wie seit 14 Jahren nicht mehr. Rohstoffe wie Holz, Stahl, Dämm- oder Kunststoffe waren wesentliche Preistreiber bei Neubauten. Der Baupreisindex, der vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird, lag im zweiten Quartal des Jahres 2021 25 Prozent über jenem im Jahr 2015.

Die Kaufpreise pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen in Berlin haben sich in den vergangenen Jahren rasant entwickelt und dabei andere Metropolen in Deutschland hinter sich gelassen. Im Vergleich zu Köln, Hamburg oder Düsseldorf teilt sich Berlin die Spitzenposition je nach Lage mit der Hansestadt. Beide weisen sehr hohe Kaufpreise pro Quadratmeter auf, die in sehr guter Lage Spitzenwerte von über 20.000 Euro erreichen. In guter und mittlerer Lage werden für den Kaufpreis pro Quadratmeter in Hamburg zwischen 7.000 und 12.000 Euro bei Neubauten aufgerufen. Der Kaufpreis pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen in Köln ist mit 5.200 Euro für eine mittlere bis gute Lage am niedrigsten. In Düsseldorf bewegt sich der Kaufpreis pro Quadratmeter im Mittel bei 6.500 Euro.

Interessante Unterschiede gibt es bei der Zimmerverteilung in den jeweiligen Städten. In Hamburg, Düsseldorf und Köln beträgt der Anteil an 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen 25 bis 28 Prozent. In Berlin bewegt sich der Anteil der kleinen Eigentumswohnungen bei 37 Prozent und ist damit deutlich höher als in den anderen Städten. Dafür ist der Anteil an 3-Raum-Wohnungen mit 29 Prozent geringer als in Köln und Hamburg, wo rund 37 Prozent der Neubauwohnungen 3 Zimmer besitzen. Die 5-Zimmer-Wohnungen weisen einen Anteil zwischen 8 und 10 Prozent auf.

Bei den Mieten galt Berlin lange Zeit noch als „Mieterparadies“. Dieser Umstand hat spätestens 2019 ein Ende gefunden, denn mit 13,40 Euro pro Quadratmeter liegt Berlin bei kleinen Wohnungen bis 40 Quadratmeter bereits über Hamburg mit 13 Euro pro Quadratmeter, aber unter Köln mit 14 Euro pro Quadratmeter. Bei größeren Wohnungen zwischen 80 und 120 Quadratmetern liegt Berlin mit 12,30 Euro pro Quadratmeter knapp hinter Hamburg mit 12,40 Euro pro Quadratmeter, aber deutlich vor Köln mit 11,10 Euro pro Quadratmeter. Düsseldorf ist mit 11 Euro pro Quadratmeter am günstigen in diesem Wohnsegment.

Die Entwicklung von Berlin zur Weltmetropole hat sich inzwischen auf dem Immobilienmarkt bemerkbar gemacht. Ob zum Kauf oder zur Miete – die Quadratmeterpreise haben eine rasante Entwicklung genommen und bislang ist kein Ende des starken Wachstums absehbar. Der hohe Bedarf an Wohnraum in Berlin wird auch in den kommenden Jahren zum entscheidenden Preistreiber werden, zumal auch die vermeintlichen Randbezirke in Berlin im bundesweiten Vergleich zum höheren Preissegment gezählt werden müssen.