Tilgungsplan – alles, was Sie wissen müssen

Letztes Update: 29.08.2022

Im Rahmen Ihrer Baufinanzierung erstellt das Kreditinstitut einen Tilgungsplan.Stehen Sie mit einem Kreditinstitut in Verhandlungen für Ihre Baufinanzierung? Zusammen mit dem Darlehensvertrag erstellt die Bank einen Tilgungsplan, in dem auf übersichtliche Weise die Entwicklung des Darlehens zusammengefasst ist. Der Tilgungsplan ist für Sie als Kreditnehmer ein wichtiges Hilfsmittel und es lohnt sich, ihn mit Ihrem Bankberater im Detail zu besprechen. Was der Tilgungsplan alles enthalten sollte und was es sonst noch darüber zu wissen gibt, erfahren Sie in diesem Lexikonbeitrag.

Was ist ein Tilgungsplan?

Die Laufzeit eines Immobilienkredits beträgt in den meisten Fällen zehn Jahre und mehr. Damit Sie während der Laufzeit stets den Überblick über Ihre Raten und die Restsumme behalten, erstellt die Bank einen Tilgungsplan für Sie. Mitunter wird dieser auch als Amortisationsplan bezeichnet.

Die tabellarische Darstellung zeigt Ihnen auf übersichtliche Weise,

  • wie hoch die Restschuld ist,

  • wie hoch monatlichen Raten sind,

  • wann diese an das Kreditinstitut zu zahlen sind und

  • ob und in welcher Höhe Sondertilgungen geleistet werden können.

Folglich hilft Ihnen der Tilgungsplan dabei, Ihre Finanzen vorausschauend zu planen. Sie können damit die Entwicklung des Kredits bis zum Ende der Sollzinsbindung genau nachvollziehen beziehungsweise voraussehen.

Unter Tilgung ist allgemein die Rückzahlung eines Darlehens zu verstehen, unabhängig von den Konditionen, also ob Sie die Raten monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich begleichen.

Ist die Bank verpflichtet, einen Tilgungsplan zu erstellen?

Nach § 492, Abs. 3 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist die Bank gesetzlich dazu verpflichtet, dem Kreditnehmer jederzeit einen Tilgungsplan vorzulegen. Dort heißt es: „Ist ein Zeitpunkt für die Rückzahlung des Darlehens bestimmt, kann der Darlehensnehmer vom Darlehensgeber jederzeit einen Tilgungsplan […] verlangen“.

Nach Art. 247 § 14 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) steht das Kreditinstitut außerdem in der Pflicht, die Teilzahlungen auf das Darlehen und die berechneten Zinsen und Gebühren transparent aufzuschlüsseln. Darin heißt es: „Verlangt der Darlehensnehmer nach § 492 Abs. 3 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs einen Tilgungsplan, muss aus diesem hervorgehen, welche Zahlungen in welchen Zeitabständen zu leisten sind und welche Bedingungen für diese Zahlungen gelten“.

Ist es sinnvoll, einen Tilgungsplan selbst zu erstellen?

Die monatliche Kreditrate wirkt sich auf die Darlehensdauer und die Zinsbelastung aus.Bevor Sie zusammen mit Ihrem Bankberater den Tilgungsplan des Kreditinstituts besprechen, können Sie – einige Rechenkenntnisse und ein wenig Geduld vorausgesetzt – selbst einen exemplarischen Tilgungsplan erstellen. Das ist aus zwei Gründen sinnvoll:

  1. Sie können die tabellarische Darstellung Ihrer Bank besser nachzuvollziehen.

  2. Dank Ihrem vorkalkulierten Tilgungsplan finden Sie heraus, welche monatliche Belastung am besten zu Ihren Lebensumständen passt.

Tilgungsplan selbst aufstellen: ein Rechenbeispiel

Sie nehmen einen Baukredit in der Höhe von 150.000 Euro mit einer Verzinsung von 4,5 Prozent auf. Die Rückzahldauer beträgt 12 Jahre bei gleichbleibender Annuität. Mit diesen Werten möchten Sie nun einen Tilgungsplan für die ersten zwei Darlehensjahre aufstellen. Und das geht so:

  1. 1.

    Die Annuität ausrechnen

    Zuerst rechnen Sie aus, wie sich die Verzinsung auf die Rückzahldauer von 12 Jahren verteilt, genannt q. Die Formel, um q auszurechnen, lautet:

    q=1+ (4,5/ 100)

    Das Ergebnis 1,045 tragen Sie jetzt in die Formel ein, mit der Sie die Annuität, genannt A, berechnen. Diese Formel lautet:

    A=(150000×1,045^12×(1,045-1)) / 1,045^12-1

    Die Annuität bei einer Verzinsung von 4,5 Prozent beträgt 16.449,93 Euro. Das ergibt eine monatliche Ratenzahlung in der Höhe von 1.370,83 Euro.

  2. 2.

    Die Annuität in den Tilgungsplan eintragen

    Wie oben bereits erwähnt, geht es in diesem Rechenbeispiel um die ersten zwei Jahre der Darlehenslaufzeit.

So sieht der Tilgungsplan aus:

Jahr

Restschuld

Zinsen

Tilgung

Annuität

1

150.000 €

6.750 €

9.699,93 €

1.6449,93 €

2

140.300,07 €

6.313,50 €

10.136,45 €

1.6449,93 €

Anmerkungen zum Tilgungsplan:

  • Die Jahreszinsen berechnen Sie immer auf Grundlage der Restschuld.

  • Die Zinsen ziehen Sie von der Annuität ab und Sie erhalten die Tilgung.

  • Die Restschuld in Jahr 2 erhalten Sie, wenn Sie von der Restschuld aus Jahr 1 die Tilgung aus Jahr 1 abziehen.

Tipp:

Einige Banken stellen auf ihren Webseiten kostenfrei Tilgungsrechner zur Verfügung, die für Sie das Berechnen der Monatsrate übernehmen.

Fazit

Der Tilgungsplan ist gewissermaßen das Gerüst, das Ihrer Baufinanzierung Struktur verleiht. Die Kosten sind darin verständlich und transparent dargestellt, sodass Sie die Entwicklung Ihres Darlehens bis zum Ende der Zinsbindung nachverfolgen können. Dank praktischer Tilgungsrechner können Sie verschiedene Varianten durchspielen, bevor Sie in die Kreditverhandlungen mit Ihrer Bank treten.

Bei der Finanzierung und im Unterhalt einer Immobilie fallen Sonderzahlungen an.
Die Abtretung wird häufig im Rahmen einer Baufinanzierung eingesetzt.
Angehende Baufinanzierer sollten den Begriff Nominalzins kennen.
Im Rahmen Ihrer Baufinanzierung erstellt das Kreditinstitut einen Tilgungsplan.