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Umbauter Raum

Umbauter Raum

Der umbaute Raum ist ein veraltetes Maß für das Volumen eines Bauwerks. Lesen Sie in unserem Artikel, wie der UR berechnet wird, welches Maß es inzwischen ersetzt hat und wann es überhaupt noch verwendet wird.

1. Definition

Umbauter Raum, auch UR genannt, ist ein veraltetes Maß für das Volumen eines Gebäudes. Alle Regeln und Berechnungsformeln zur Ermittlung des UR sind in der DIN 277 aus dem Jahr 1950 enthalten. Inzwischen wird an Stelle des UR der Brutto-Rauminhalt, auch BRI genannt, zur Berechnung der Kubatur eines Bauwerks verwendet.

2. Wie berechnet man den umbauten Raum?

Der Begriff umbauter Raum bezeichnet das Volumen eines Bauobjekts. Dieses Volumen wird durch eine einfache Formel berechnet: Die Maße Höhe, Breite und Länge aller Vollgeschosse eines Rohbaus werden multipliziert. Bei den Berechnungen des UR müssen jedoch einige Sonderregelungen beachtet werden, denn nicht alle Teiles eines Bauwerks werden in das Objektvolumen voll eingerechnet:

  • So müssen für den Verputz bei fertig verputzen Immobilien zwei Prozent abgezogen werden.
  • Die Höhe von nicht unterkellerten Gebäuden wird ab der Geländeoberfläche gemessen.
  • Die Höhe von nicht unterkellerten Gebäuden wird ab der Geländeoberfläche gemessen.
  • Ausgebaute Dachgeschosse werden bis zur Außenfläche der Decken und Wände gemessen.
  • Nur ein Drittel des Volumens von nicht ausgebauten Dachgeschossen wird eingerechnet.
  • Nicht zum UR eines Objekts zählen Bereiche wie: Fundamente, Außenrampen, Außentreppen und Eingangsüberdachungen, Dachgauben, Schornsteinköpfe und Dachüberstände für Bereiche, die nur unvollständig erschlossen sind, sowie Licht- und Installationsschächte.

3. Worin unterscheiden sich der umbaute Raum und der Brutto-Rauminhalt?

Das Raummaß umbauter Raum ist heutzutage eigentlich veraltet. Das Volumen eines Bauobjekts wird inzwischen über den Brutto-Rauminhalt (BRI) ermittelt. Oft werden beide Begriffe synonym verwendet, obwohl sie unterschiedliche Berechnungsgrundlagen haben. Der BRI bezieht mehr Bereiche mit ein als der UR:

  • Bei dem BRI werden nicht überdeckte Objektteile eingerechnet;
  • Auch Objektbereiche, die in ihrer Höhe nicht voll umschlossen sind, werden eingerechnet.
  • Ebenso werden nicht ausgebaute Teile des Dachgeschosses eingerechnet.

4. Wie kann man aus dem UR den BRI ermitteln?

Sind die Angaben des umbauten Raums gegeben, kann man daraus problemlos den Brutto-Rauminhalt eines Gebäudes berechnen. Man geht wie folgt vor:

  • Die m3-Angaben aller nicht überdeckten und nicht vollkommen in ihrer Höhe umschlossenen Bereiche werden dazugezählt.
  • Auch ⅔ aller Bereiche der Dachgeschosse, die nicht ausgebaut sind, werden dazugezählt.

5. Wann werden die Angaben zum UR benötigt?

Auch wenn das Raummaß umbauter Raum inzwischen veraltet ist, wird er immer noch oft zur Ermittlung verschiedener Kennzahlen verwendet. Meistens wird der UR von den Banken zur Wertermittlung einer Immobilie und im Ergebnis zur Bemessung des Beleihungswertes eines Objektes genutzt. Der Gebäudewert wird ermittelt, indem der UR des Gebäudes mit den Normalherstellungskosten und den Baunebenkosten multipliziert wird. Außerdem wird der UR verwendet, um die voraussichtlich anfallenden Baukosten für ein Bauprojekt zu kalkulieren. Nicht zuletzt wird der UR vor der Errichtung eines Neubaus für den Antrag zur Baugenehmigung gebraucht.

6. Wie kann man die Kosten für den umbauten Raum ermitteln?

Oft wird der UR verwendet, um bei der Baufinanzierung die Baukosten, die für ein Bauprojekt voraussichtlich anfallen werden, zu kalkulieren. Diese können zwar nicht pauschal und exakt genannt werden, weil sie bei jeder Immobilie von individuellen Faktoren wie die gewählte Region, die eingesetzten Materialien oder die Ausführung des Bauprojekts abhängen. Es lassen sich dennoch Angaben machen zu den durchschnittlichen Kosten, mit denen Bauherren rechnen können: Pro Kubikmeter fallen im Durchschnitt zwischen 230 und 250 Euro an, wenn man die Baunebenkosten nicht berücksichtigt. Für eine schlüsselfertige Bauweise dagegen fallen im Durchschnitt 300 bis 320 Euro pro Kubikmeter an. Diese Werte können nur als Orientierung dienen und die tatsächlichen Baukosten können stark davon abweichen.

Diese Einschätzung der Kosten pro Kubikmeter gilt außerdem nur bei Bauvorhaben. Wenn eine Immobilie verkauft wird, sind Preise pro Quadratmeter Wohnfläche relevant.


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