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Mietrecht – Wissenswertes für Mieter und Vermieter

Mietrecht – Wissenswertes für Mieter und Vermieter

Die Rechte des Mieters sind im Mietvertrag geregelt und gehen meist mit Pflichten des Vermieters einher. Der Mietvertrag orientiert sich an dem im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankerten Mietrecht und sichert insbesondere die Rechte des Mieters. Dieser soll somit vor eigennützigem Handeln und Willkür des Vermieters geschützt werden. Trotzdem kennen sowohl viele Mieter als auch Vermieter die im Mietrecht geregelten Gesetze nicht, weshalb es oft zu Unstimmigkeiten und Auseinandersetzungen der beiden Parteien kommt. Um dieses Konfliktpotential zu verringern, gibt McMakler Ihnen im Folgenden Aufschluss über die wichtigsten Gesetze im Mietrecht.

1. Hausrecht – Regelung im Mietrecht

Sobald die Wohnungsübergabe stattgefunden hat, liegt das Hausrecht beim Mieter. Dies hat zur Folge, dass der Vermieter die Mietimmobilie nicht ohne Wissen und Zustimmung des Mieters betreten darf. Es gibt jedoch Fälle, in denen dem Vermieter Zutritts- und Besichtigungsrechte zustehen. Beispielsweise wenn das Mietobjekt Kauf- oder Mietinteressenten gezeigt werden soll oder wenn Modernisierungsarbeiten sowie Reparaturarbeiten durchgeführt werden müssen. Für diese Fälle ist es jedoch rechtlich vorgesehen, dass der Vermieter mindestens einen Tag im Voraus einen Termin mit dem Mieter vereinbaren muss. Mit einem spontanen “Überfall” des Vermieters sollte der Mieter also in der Regel nicht rechnen müssen.

2. Kaution – Regelung im Mietrecht

Der Mieter muss dem Vermieter vor Einzug in die neue Wohnung eine Mietkaution hinterlegen, um sich gegen eventuell eintretende Forderungen des Vermieters im Vorhinein abzusichern. Forderungen fallen zum Beispiel bei Ausfall der Miete oder aber auch bei Beschädigung der Wohnung seitens des Mieters an. Die Höhe der Mietkaution darf jedoch maximal drei Monatskaltmieten betragen. Grundsätzlich darf der Mieter den Gesamtbetrag der Kaution entweder auf einmal zahlen oder aber in drei gleichhohen Monatsraten. McMakler Tipp: Da viele Mieter nicht liquide genug sind, um die gesamte Kaution zu zahlen, kann der Mieter dem Vermieter anstelle einer Kaution auch eine Mietkautionsbürgschaft einreichen. Statt einer einmalig hohen Belastung in bar zahlt der Mieter somit nur einen geringeren jährlichen Betrag für die Mietbürgschaft. Im Gegenzug erhält der Vermieter eine Bürgschaftsurkunde anstelle von einer Kaution zur Absicherung. Einen solchen Service bietet beispielsweise [https://kautionsfrei.de]

3. Baumaßnahmen & Instandhaltung – Regelung im Mietrecht

Das Mietrecht sieht vor, dass der Mieter ein Recht auf den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung hat. Mit anderen Worten: Der Vermieter ist dazu verpflichtet, das Mietobjekt auf eigene Kosten instandzuhalten. Ausnahmen hiervon können Sonderklauseln zu Klein- und Schönheitsreparaturen sein, welche im Vorhinein festgelegt werden müssen und vorsehen, dass bestimmte Kosten vom Mieter übernommen werden müssen. Diese Sonderklauseln sind im Mietrecht definiert und unterliegen meist mehreren Einschränkungen.

4. Schönheitsreparaturen – Regelung im Mietrecht

Was genau zu Schönheitsreparaturen zählt und wer für diese aufkommt, ist nicht nur im Mietvertrag geregelt sondern kommt auch darauf an, in welchem Zustand der Mieter die Wohnung bezogen hat. Schönheitsreparaturen müssen vom Mieter übernommen werden, falls der Vermieter dies in Form von Sonderklauseln im Mietvertrag festgelegt hat. Achtung: Dies gilt nur, wenn der Vermieter dem Mieter das Mietobjekt renoviert übergeben hat und die Klauseln im Mietvertrag rechtlich wirksam sind. Ungültige Klauseln sind beispielsweise Vorschriften in welcher Farbe die Wände gestrichen werden müssen oder auch die Verpflichtung des Mieters, die Wohnung bei Auszug renovieren zu müssen. Zu typischen Schönheitsreparaturen zählen allerdings das Tapezieren oder Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern sowie Türen und Fenster (von innen). Renovierungsmaßnahmen im größeren Ausmaß wie beispielsweise das Abschleifen und Versiegeln von Parkett oder der Austausch des Teppichbodens können grundsätzlich nicht auf den Mieter übertragen werden. Eine Ausnahme besteht, falls der Verschleiß übermäßig groß ist oder Beschädigungen von Gegenständen seitens des Mieters vorliegen. Wurden keine Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag festgelegt, greift automatisch das Gesetz, welches besagt, dass der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung aufkommen muss.

Schönheitsreparatur

5. Mietminderung – Regelung im Mietrecht

Das Mietrecht regelt, dass eine Mietminderung seitens des Mieters möglich ist, falls der “vertragsgemäße Gebrauch” einer Mietsache erheblich eingeschränkt ist. Bei Mängeln wie beispielsweise Schimmel an der Wand, Baulärm oder auch kaputte Heizungskörper können Mieter die Miete mindern, solange der Vermieter das Problem nicht behoben hat. Bevor es zu einer Mietminderung kommen kann, muss der Mieter dem Vermieter eine Frist zur Behebung des Mangels setzen. Eine angemessene Frist liegt meist bei 3-4 Tagen. Die Frage nach der Höhe der Mietminderung ist allerdings in vielen Fällen schwer zu beantworten und führt häufig zu Konflikten. Achtung: Hierzu gibt es vielerlei Mietminderungstabellen im Internet, welche zwar zur Orientierung dienen können, auf die man sich aber nicht berufen kann, denn gesetzliche Regelungen wann und zu welchem Prozentsatz die Miete gemindert werden kann, gibt es schlicht weg nicht. Bevor Sie Ihre Miete mindern, sollten sie daher lieber Beratung von einem Fachanwalt oder dem Mieterbund einholen.

6. Untervermietung – Regelung im Mietrecht

Grundsätzlich muss der Vermieter über die Untervermietung eines Mietobjektes informiert werden und seine Erlaubnis erteilen. Eine entscheidende Rolle hierbei spielen die Beziehungen zum zukünftigen Untermieter sowie der Bereich der Wohnung, welcher untervermietet werden soll. Die Rechte des Mieters erlauben zum Beispiel, dass nahe Familienangehörige, zu denen Eltern, Kinder und Ehepartner zählen, ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters zur Untermiete einziehen dürfen. Auch Pflegepersonal darf ohne explizite Erlaubnis des Vermieters einziehen. In jedem Fall besteht allerdings eine Informationspflicht gegenüber dem Vermieter. Dieser sollte immer informiert werden, wer für welchen Zeitraum zur Untermiete einzieht.

Das Gesetz im Mietrecht liegt ebenfalls auf Seiten des Mieters, falls dieser nur einen Teil des Mietobjekts vermieten möchte. So ist nach § 553 BGB geregelt, dass der Vermieter die Zustimmung zur Untermiete eines Zimmers geben muss, falls dies im Interesse des Mieters liegt. Zu diesem Interesse zählen persönliche wie auch wirtschaftliche Gründe.

7. Tierhaltung – Regelung im Mietrecht

Grundsätzlich sollte im Mietvertrag geregelt sein, welche Haustiere der Mieter halten darf und welche nicht. Für Kleintiere, die meist im Käfig gehalten werden, gibt es jedoch eine Ausnahme: Die Haltung von Kleintieren darf grundsätzlich nicht im Mietvertrag verboten werden. Im Klartext: Mieter dürfen Kleintiere wie beispielsweise Hamster, Meerschweinchen, Fische und Kanarienvögel auch ohne Erlaubnis des Vermieters halten. Bei etwas größeren Tieren wie Hund oder Katze kommt es darauf an, ob sich andere Bewohner des Mietobjektes durch die Haltung dieser Tiere gestört fühlen oder nicht. Obwohl Hunde und Katzen generell nicht in Mietwohnungen verboten werden können, sollte die Haltung dieser Tiere immer lieber im Vorhinein mit dem Vermieter abgesprochen werden. Achtung: bei gefährlichen Tieren gibt es eine Ausnahme. Die Haltung von beispielsweise Vogelspinnen, Kampfhunden oder auch Reptilien sollte vorher nicht nur mit dem Vermieter abgesprochen werden, sondern benötigt zusätzlich eine vom Landesstraf- und Verordnungsgesetzes erteilte Halteerlaubnis.

8. Mieterhöhung - Regelung im Mietrecht

Nach dem Deutschen Mietrecht gibt es eindeutige Regelungen, wann der Vermieter die Miete erhöhen darf. Somit können Mieter ganz einfach prüfen, ob die anfallende Mieterhöhung zulässig ist. Nach § 558 BGB ist eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulässig, muss aber vom Mieter akzeptiert werden. Auch hier gibt es Einschränkungen: Die Miete darf dabei innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden. In stark umworbenen Wohnungsmärkten liegt die Grenze bei 15 Prozent. Des Weiteren muss der Mieter nur alle 15 Monate eine Mieterhöhung dulden und muss vor Mieterhöhung vom Vermieter ein Mieterhöhungsschreiben in Textform erhalten haben. In diesem Schreiben muss außerdem die Begründung der Mieterhöhung dargelegt sein. Grundsätzlich muss der Mieter auch eine Mieterhöhung im Fall von Modernisierungsmaßnahmen dulden. Im Gegensatz zur ortsüblichen Vergleichsmiete braucht der Vermieter hierfür keine Zustimmung des Mieters und kann bis zu 11 Prozent der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen einfach auf die Jahresmiete des Mieters umlegen. Doch auch in diesem Fall muss der Mieter über die Erhöhung der Mietkosten in Textform informiert werden. Die Miete kann erst dann erhöht werden, wenn die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen wurden.

Aufgepasst: Bei Erhöhung der Miete aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete oder wegen Modernisierungsmaßnahmen hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Somit muss der Mieter keine höhere Miete zahlen, falls er bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Eingang des Mieterhöhungsschreibens ein Kündigungsschreiben einreicht.

Weitere Mieterhöhungen fallen bei Index- oder Staffelmietverträgen an. Hier wird die Mieterhöhungen direkt im Vertrag vereinbart und muss somit nicht mehr explizit angekündigt werden. Im Falle einer Staffelmiete erhöht sich der Vertrag jedes Jahr um einen im Vertrag festgelegten Prozentsatz. Die Staffelmiete kann nur durch eine Mietpreisbremse nach oben begrenzt werden. Der Indexmietvertrage orientiert sich an dem Verbraucherpreisindex. Die Mieterhöhung steigt oder fällt dabei um den selben Prozentsatz wie der Verbraucherpreisindex.

9. Fristlose Kündigungsgründe – Regelung im Mietrecht

Einem Mieter kann nur dann fristlos gekündigt werden, falls dieser sich schwerwiegendes Verhalten hat zu Schulden kommen lassen. Fristlose Kündigungsgründe können sein:

  • Der Mieter zahlt seine Miete nicht, nur teilweise oder nicht pünktlich
  • Der Mieter lässt Dritte ohne Wissen und Erlaubnis bei sich zur Untermiete wohnen
  • Der Mieter benutzt die Wohnung für gewerbliche Zwecke
  • Der Mieter vernachlässigt das Mietobjekt in hohem Maß und kommt seinen Sorgfaltspflichten nicht nach
  • Der Mieter stört den Hausfrieden ständig. Hierzu zählen zum Beispiel andauernder Lärm (während der Nachtzeiten), aggressives Verhalten oder Belästigung

Nutzen Sie den Service McMaklers und lassen Sie sich von einem unserer qualifizierten Makler in Sachen Mietrecht beraten. So steht einem fairen Mietverhältnis auf Seiten des Mieters sowie des Vermieters nichts im Wege.


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