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Mietpreisbremse

Mietpreisbremse

1. Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse trat zum 1. Juni 2015 mit dem Ziel, bezahlbaren Wohnraum in angespannten Gebieten zu schaffen, in Kraft. Dafür wurden gesetzliche Obergrenzen bezüglich von Mieterhöhungen eingeführt, wobei die Miete nicht mehr als 10% oberhalb des „ortsüblichen Mietspiegels“ liegen darf. Grund für die Einführung waren Preisaufschläge von bis zu 20%-50% der Nettokaltmiete in einigen deutschen Großstädten, wie z.B. in Berlin oder München.

2. Wo finde ich diesen „ortsüblichen Mietspiegel“ und wie wird der erstellt?

Die Daten für den ortsüblichen Mietspiegel können beim zuständigen Amt angefordert werden. Das kann ein Wohnungs- oder ein Sozialamt sein. Grundsätzlich ist zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel für die Mietpreisbremse zu unterscheiden. Ein qualifizierter Mietspiegel muss nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden, alle zwei Jahre angepasst und alle vier Jahre komplett neu ausgestellt werden. Einfache Mietspiegel werden vor Ort von Experten geschätzt, welche die Wohnungen nach Kategorien und Lagen (gut, mittel, schlecht) aufteilen.

3. Gilt das jetzt überall?

Nein, das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“, kurz Mietpreisbremse, ermöglicht es Landesregierungen bestimmte Gebiete zu „angespannten Wohnungsmärkten“ zu erklären und dort die Mieterhöhungen zu deckeln.

4. Welche Städte sind jetzt schon davon betroffen?

Berlin hat die Mietpreisbremse zum 1. Juni mit sofortiger Wirkung in Kraft gesetzt. Hamburg folgte genau einen Monat später. Allerdings ist dort eine Untersuchung angeordnet worden bezüglich der universalen Angespanntheit der Wohnungsmärkte in allen Hamburger Stadtteilen. Sollten gewisse Stadtteile als nicht angespannt befunden werden, würde die Regelung dort wieder aufgehoben werden. Nordrhein-Westfalen hat die Mietpreisbremse in 22 Städten (vor allem in den Boom-Regionen rund um den Rhein, also Düsseldorf, Köln und Bonn) eingeführt. Bayern hat die Mietpreisbremse zum 1. August in 144 Kommunen eingeführt. Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt sehen im Moment keinen Bedarf an derartigen Maßnahmen.

5. Gibt es so etwas ähnliches nicht schon?

Ja und nein: Am 1. Mai 2013 gab es eine Überholung des Mietrechtes, die unter anderem eine Mietpreisbremse für laufende Mietverhältnisse enthielt. Diese ist wieder selektiv eingesetzt worden in Gebieten, wo Landesregierungen bezahlbaren Wohnraum gefährdet sahen. In diesen Gebieten darf die Miete binnen drei Jahren um höchstens 15% erhöht werden. In anderen Gebieten liegt die dreijährige Obergrenze für Mieterhöhungen bei 20%.

Während es sich 2013 aber lediglich um bestehende Mietverhältnisse handelte, geht es jetzt um den Abschluss eines neuen Mietvertrages.

6. Gilt diese Regelung auch, wenn ich gerade viel renoviert oder ganz neu gebaut habe?

Modernisierung Mietpreisbremse

Der Gesetzgeber versteht die schwierigere Lage, in der sich Eigentümer nach Renovierungen und Neubauten befinden und schließt diese von der Neuregelung aus.

Da sich in Anbetracht der hohen Bodenpreise, Nebenkosten und gestiegenen Materialkosten der Neubau oft nur bei Nettokaltmieten von mindestens zehn Euro lohnt, sind Neubauten, die ab dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, von der Regelung ausgenommen.

Ähnlich ist es bei Modernisierungen, die nur wirtschaftlich Sinn ergeben, wenn im Anschluss die Miete angemessen erhöht werden kann. „Angemessen“ ist in der Regel mehr als nur 10% oberhalb des „ortsüblichen Mietspiegels“. Wenn daher bei einer Modernisierung mehr als ein Drittel der Mittel aufgewendet wurde, die ein vergleichbarer Neubau gekostet hätte, so ist man von der Kappungsgrenze befreit.

Sollte ein Mietvertrag, in dem die Miete den ortsüblichen Mietspiegel um mehr als 10% übersteigt, bereits bestehen, so ist ein solcher Mietvertrag ebenfalls ausgenommen. Eine in der Vergangenheit zulässige Miete muss also nicht abgesenkt werden.

7. Wie sieht es mit einfachen Modernisierungen aus?

Der Gesetzgeber möchte nach wie vor einen Anreiz für die Modernisierung von Wohnungen setzen. Daher gilt, wie in der Vergangenheit, dass 11% der Modernisierungskosten pro Jahr auf den Mieter umgelegt werden können, auch wenn dabei die 10%-Schwelle überschritten wird. Dieser Aufschlag wird Teil der regulären Miete und muss nicht zurückgenommen werden, wenn die Modernisierung amortisiert ist. Der Mieter hat allerdings das Recht zu erfahren, auf welche Kosten sich die Modernisierung beläuft, um die resultierende Mieterhöhung nachvollziehen zu können.

Weitere Gesetzesänderungen in der Immobilienbranche im Jahr 2015 sind das Bestellerprinzip und das Meldegesetz.


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