Die Pacht: Wichtiges für Pächter und Verpächter

Letztes Update: 09.09.2020

Wer ein Haus bauen will, braucht natürlich ein Grundstück. Doch nicht in allen Fällen ist es sinnvoll, das Land direkt zu kaufen. Manchmal kann es sinnvoll sein, das Grundstück stattdessen zu pachten. Durch den sogenannten Erbbau kann das Eigenheim auf einem fremden Grundstück errichtet werden, wodurch der Kauf des Bodens erspart werden kann. Bei der Pacht handelt es sich um die vertraglich geregelte Überlassung des Gebrauchs und der Fruchtziehung aus einer Sache oder einem Recht gegen ein Entgelt. Erfahren Sie hier, wie die Pacht funktioniert und was es zu beachten gilt.


1. Was versteht man unter einer Pacht?

Definition: Bei einer Pacht handelt es sich um eine Gebrauchsüberlassung eines Pachtgegenstandes, wie beispielsweise eines Grundstücks oder einer Immobilie. Dabei wird dem Pächter, über eine vertragliche Vereinbarung, das Recht zur zeitlich begrenzten Nutzung des gepachteten Objekts und außerdem das Recht zur sogenannten „Fruchtziehung“ übertragen. Durch das Recht zur Fruchtziehung darf der Pächter einen wirtschaftlichen Nutzen aus den Erzeugnissen und Erträgen ziehen, die sich aus der Bewirtschaftung des gepachteten Objektes ergeben. So darf der Pächter beispielsweise Umsatz erwirtschaften, der etwa aus dem Betrieb eines gepachteten Restaurants oder auch aus dem Verkauf geernteter Früchte, Gemüse oder Getreide entsteht.

Als Gegenleistung für diese Nutzung und Fruchtziehung des Pachtgegenstandes zahlt der Pächter ein bestimmtes Entgelt an den Verpächter, den sogenannten Pachtzins. Zudem hat der Verpächter das Recht, zusätzlich zum monatlichen Betrag für das verpachtete Objekt noch eine weitere Zahlung vom Pächter zu verlangen. Dabei hängt die Summe vom Umsatz ab, den der Pächter mit dem gepachteten Objekt erwirtschaften konnte. Der Verpächter kann den Pachtzins während der vereinbarten Pachtzeit nicht erhöhen. Eine Ausnahme bilden anderweitige Vereinbarungen im Pachtvertrag.

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Wie berechnet man die Pacht?

Der Pachtzins lässt sich nicht durch eine Formel pauschal berechnen. Grundsätzlich kann der Verpächter die Höhe des Pachtzinses frei wählen, dabei sollte der Betrag jedoch angemessen sein.

1.1 Was ist der Unterschied zwischen Pacht und Miete?

Grundsätzlich sind sich Pacht- und Mietverträge auf formaler und rechtlicher Basis sehr ähnlich, weswegen im Pachtvertrag auch gesetzliche Regelungen aus dem Mietrecht Anwendung finden können. Gemeinsam haben sie, dass mit beiden Verträgen im Allgemeinen die Gebrauchsüberlassung einer „Sache“ vereinbart wird.

Der grundlegende Unterschied zwischen Pacht und Miete besteht in der bereits erwähnten Fruchtziehung. Denn im Gegensatz zum Pächter darf der Mieter das Objekt nur zum Gebrauch nutzen, jedoch keine Erträge und Gewinne für sich selbst durch die Fruchtziehung aus dem Objekt erzielen.


2. Erbbaurecht: Grundstück pachten für den Hausbau

In vielen Regionen Deutschlands ist Bauland rar und teuer – vor allem in den Ballungsräumen. Nicht selten scheitert der Traum vom Hausbau daran, dass kein passendes Grundstück gefunden oder finanziert werden kann. Das Erbbaurecht, oft auch Erbpacht genannt, kann in einigen Fällen eine günstige Alternative zum Grundstückskauf sein. Durch das Erbbaurecht ist es möglich, ein Haus auf dem Grundstück eines anderen Eigentümers zu bauen.

Dabei funktioniert das Prinzip des Erbbaurechts folgendermaßen: Ein Bauherr, in diesem Fall der Erbbaurechtsnehmer, pachtet für einen Zeitraum von in der Regel mehreren Jahrzehnten ein Grundstück, um darauf sein Haus bauen zu können. Dafür zahlt dieser dem Eigentümer des Grundstücks eine Pachtgebühr. Dieser sogenannte Erbbauzins beträgt üblicherweise zwischen drei und sechs Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. Während das Grundstück die gesamte Pachtzeit über Eigentum des Erbbaurechtsgebers bleibt, ist das darauf erbaute Haus dann Eigentum des Erbbaurechtsnehmers, der es gebaut hat. Zu den Grundstückseigentümern, die Erbbaurechte vergeben, zählen beispielsweise Gemeinden, Kirchen, Stiftungen oder auch Privatpersonen.

Der Erbbaurechtsnehmer hat die Möglichkeit, sein Erbbaurecht während der Vertragslaufzeit zu verkaufen. Dafür benötigt er jedoch die Zustimmung des Eigentümers, da dieser über ein Vorkaufsrecht verfügt. Der Erbbaurechtsgeber kann seine Zustimmung allerdings nur aus triftigem Grunde verweigern, wie beispielsweise, wenn der Käufer das Gebäude zukünftig für ein Gewerbe nutzen will anstatt zum Wohnen.

2.1 Erbbaurecht oder Erbpacht?

Umgangssprachlich wird im Zuge des Erbbaurechts auch häufig von Erbpacht gesprochen. Rein formell ist dies jedoch nicht ganz korrekt. Denn während man unter Erbbaurecht das zeitlich begrenzte Nutzungsrecht eines Grundstücks zur Errichtung einer Immobilie versteht, handelt es sich bei der sogenannten Erbpacht um eine historische Form landwirtschaftlichen Grundbesitzes, die es heute in dieser Form nicht mehr gibt.

2.2 Erbbau als Alternative zum Kauf?

Ob das Erbbaurecht wirklich eine günstige Alternative zum Grundstückskauf ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Für junge Familien mit wenig Eigenkapital kann der Erbbau beispielsweise eine gute Möglichkeit sein, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen – vor allem, wenn der Pachtzins niedrig ausfällt. In einigen Fällen rührt die Entscheidung für den Erbbau auch einfach daher, dass ein entsprechendes Grundstück in der gewünschten Lage nur über den Erbbau zu bekommen ist.

Beim Erbbaurecht gibt es jedoch einige Dinge zu beachten. So kann es beispielsweise sein, dass manche Banken gewisse Vorbehalte gegen eine Finanzierung eines Bauvorhabens auf einem Erbbaugrundstück haben, da die Bauherren schließlich nicht Eigentümer sind und der Erbbaurechtsgeber ein Mitspracherecht hat. Interessenten sollten diese Frage also im Voraus mit der jeweiligen Bank klären. In Bezug auf staatliche Förderungen, wie beispielsweise durch KfW- oder Länderprogramme, macht es in der Regel keinen Unterschied, ob das Bauvorhaben auf einem gekauften oder einem Erbbaugrundstück umgesetzt wird.

Des Weiteren ist zu beachten, dass der Erbbaurechtsnehmer sich an vielen Kosten beteiligen muss, obwohl er nicht der Grundstückseigentümer ist. Dazu gehören beispielsweise die Grunderwerbsteuer, die Grundsteuer und andere kommunale Abgaben sowie die Erschließungskosten.

2.3 Was passiert am Ende der Pachtzeit?

Sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde, geht das durch den Erbbau erbaute Haus nach Ablauf der Pachtzeit auf den Grundstückseigentümer über. Der Erbbaurechtsnehmer erhält dafür dann eine Entschädigung, die laut Gesetz mindestens zwei Drittel des Immobilienwertes betragen muss. Anspruch auf eine höhere Entschädigung besteht nur, sofern dies vertraglich vereinbart wurde.

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Zudem ist es grundsätzlich möglich, den bisherigen Vertrag zu verlängern oder einen neuen Vertrag aufzusetzen. Darauf hat der Erbbaurechtsnehmer jedoch prinzipiell keinen Anspruch. Sollte das Grundstück allerdings weiterhin über den Erbbau genutzt werden, steht dem bisherigen Erbbaurechtsnehmer ein Vorrecht gegenüber anderen Interessenten zu.


3. Der Pachtvertrag – Was ist zu beachten?

Grundsätzlich verpflichtet der Pachtvertrag auch zur Erhaltung des Pachtgegenstandes. Der Pächter darf beispielsweise die Früchte nur im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft ziehen. Das bedeutet, dass der Pächter das Objekt nicht ausbeuten und dann sich selbst überlassen darf. So muss er sich auch um die Erhaltung des jeweiligen Inventars kümmern, das mit dem Objekt verpachtet wurde. Verlorene oder beschädigte Inventarstücke (wie zum Beispiel Stühle einer Gaststätte) müssen ersetzt werden.

3.1 Laufzeit des Pachtvertrages

Bei der Laufzeit des Pachtvertrages gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten: der Pachtvertrag kann unbefristet oder befristet abgeschlossen werden. Dies sollten Verpächter und Pächter jedoch schriftlich festhalten. Bezüglich der Dauer einer befristeten Pacht gibt es keine gesetzlichen Vorschriften, weshalb der Pachtvertrag prinzipiell ein Jahr oder auch lebenslang laufen kann.

Ein befristeter Pachtvertrag muss eigentlich nicht gekündigt werden, denn er läuft von selbst aus. Trotzdem empfiehlt es sich, kurz vor Pachtende den Fortgang klarzustellen. Hierbei genügt es beispielsweise, ein Schreiben aufzusetzen, in dem mitgeteilt wird, dass der Pachtvertrag enden bzw. fortgeführt oder erneuert werden soll. Beim Pachtvertrag gibt es anders als beim Mietvertrag keine automatische Verlängerung.

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Nach Bürgerlichem Gesetzbuch (§585a BGB) gilt ein Pachtvertrag, der länger als zwei Jahre dauert und nicht schriftlich festgehalten ist, für unbestimmte Zeit und somit als dauerhaft abgeschlossen. Diese Regelung gilt nur bei einer Landpacht.


3.2 Pachtvertrag kündigen

In Bezug auf die Regelungen zur Kündigung eines Pachtvertrages gibt es Unterschiede, je nachdem, worüber der jeweilige Pachtvertrag geschlossen wurde. Bei einem normalen Pachtvertrag (beispielsweise über ein Grundstück) gilt gemäß § 584 BGB eine Kündigungsfrist von sechs Monaten, wobei eine Kündigung nur jeweils zum Ende des Pachtjahres möglich ist. Dabei ist zu beachten, dass das Kündigungsschreiben dem Pächter spätestens am dritten Werktag des Halbjahres, zu dem der Vertrag enden soll, vorliegen muss. Sollte das Pachtjahr nicht definiert sein, so beginnt es jeweils mit Vertragsbeginn.

Gibt es besondere Kündigungsregelungen?
Bei der Landpacht gilt eine Sonderregelung: Für unbefristete Pachtverträge gilt hier eine Kündigungsfrist von zwei Jahren. Des Weiteren können besondere Kündigungsfristen für Verträge gelten, die eine Laufzeit von über 30 Jahren haben. Darüber hinaus gibt es weitere Fälle, in denen besondere Kündigungsfristen greifen, beispielsweise wenn der Pächter berufsunfähig wird oder stirbt. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Kündigung im Todesfall des Pächters nur für die Erben zulässig ist. Der Verpächter kann im Todesfall den Pachtvertrag nicht einfach kündigen. Nur in der Landpacht hat der Verpächter ein außerordentliches Kündigungsrecht. Wenn der Pächter stirbt, kann der Verpächter binnen eines Monats mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, wobei sich das Kündigungsschreiben an alle Erben richten muss. Bei anderen Pacht-Arten geht das Pachtverhältnis automatisch auf die Erben über, ohne außerordentliches Kündigungsrecht.

Kann man den Pachtvertrag vorzeitig beenden?
In manchen Fällen möchten Verpächter den Pachtvertrag schnellstmöglich beenden. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Pächter schon seit längerem keine Pacht bezahlt hat oder das Pachtobjekt verwahrlosen lässt. Wenn der Verpächter wie in solchen Fällen einen triftigen Grund hat, darf er außerordentlich und somit fristlos kündigen. Für den Fall, dass die Pachtsache nach einer Kündigung verspätet zurückgegeben wird, kann der Verpächter vom Pächter eine Entschädigung gemäß § 584b BGB fordern.

Eine weitere Möglichkeit, einen Pachtvertrag vorzeitig zu beenden, kann der sogenannte Pachtaufhebungsvertrag bieten. Hierbei stimmen beide Parteien dem Ende des Pachtverhältnisses zu einem bestimmten Zeitpunkt zu. Eine Begründung muss für einen Aufhebungsvertrag nicht vorliegen.

Wichtig für Pächter: Im Gegensatz zum Mietrecht gibt es bei einem Pachtvertrag keinen Kündigungsschutz für den Pächter. Dieser hat daher die gleichen Kündigungsrechte wie der Verpächter und muss sich daher an dieselben Fristen halten.

3.3 Was passiert beim Grundstücksverkauf und Eigentümerwechsel?

In manchen Fällen kommt es vor, dass der Eigentümer eines Objektes wechselt, während dieses noch verpachtet ist. Wird ein verpachtetes Grundstück verkauft, hat der Pächter des Pachtobjekts, das veräußert werden soll, oftmals ein Vorkaufsrecht, auf das der Pächter jedoch auch verzichten kann. Der neue Besitzer muss dann in Bezug auf das bestehende Pachtverhältnis einige Dinge beachten:

Kauf bricht Pacht nicht
Grundsätzlich gilt das Prinzip: „Kauf bricht Pacht nicht“. Das bedeutet, dass der Pachtvertrag seine Gültigkeit behält, auch wenn das verpachtete Objekt den Eigentümer wechselt. Somit tritt der neue Eigentümer automatisch in das bestehende Pachtverhältnis ein. Eine Ausnahme besteht beispielsweise darin, dass der neue Eigentümer den Pachtvertrag auflösen darf, wenn er das verpachtete Objekt in Zukunft selbst bewirtschaften oder zu Bau- oder öffentlichen Zwecken verwenden will.

Wenn der neue Eigentümer den Pächter also nicht übernehmen will, muss dieser den Pächter innerhalb von drei Monaten (nach Abschluss des Veräußerungsvertrages) darauf hinweisen, dass der Pachtvertrag nach Ablauf von mindestens einem Jahr aufgelöst wird. Dadurch erhält der Pächter ein sogenanntes Erstreckungsrecht, wodurch er innerhalb von 30 Tagen gegen die Vertragsauflösung vorgehen kann. Auf gerichtlichem Wege kann so eine Pachtverlängerung von sechs Monaten bis maximal zwei Jahren erwirkt werden. Dabei muss der Pächter allerdings nachweisen, dass eine frühzeitige Auflösung des Pachtverhältnisses zu einem Härtefall für den Pächter oder dessen Familie führen würde.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass der Verpächter bei einer vorzeitigen Auflösung des Vertragsverhältnisses zur Zahlung von Schadensersatz an den Pächter verpflichtet ist, dessen Höhe von dem Verlust abhängig ist, der dem Pächter durch die frühzeitige Beendigung entsteht. Zudem muss der Pächter das Pachtobjekt erst zurückgeben, wenn der Schadensersatz gezahlt wurde oder er diesbezüglich eine Sicherheit hat.

Natürlich kann eine Vereinbarung über eine vorzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses auch in gegenseitigem Einverständnis getroffen werden. Um jedoch spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollte auch diese Vereinbarung unbedingt schriftlich festgehalten werden.


4. Tipps für Pächter

Wer mit dem Gedanken spielt, ein Grundstück zu pachten, um ein Haus darauf zu bauen, sollte einige Punkte beachten:

  • ΓPächter sollten sich am besten ein Vorkaufsrecht eintragen lassen, um später die Möglichkeit zu haben, auch das Grundstück zu ihrem Haus zu erwerben. Ein automatisches Vorkaufsrecht besteht nicht.
  • ΓWenn der Verpächter eine Ankaufspflicht (dadurch muss der Pächter das Objekt nach Ablauf der Pacht kaufen) vereinbaren will, sollten Pächter vorher sorgfältig die Auswirkungen prüfen und sich überlegen, ob sie die Verpflichtung eingehen wollen.
  • ΓWenn der Pachtvertrag endet, geht das Haus in den Besitz des Verpächters über. Die Entschädigung, die der Verpächter dafür zahlt, liegt meist unter dem wirklichen Wert der Immobilie.
  • ΓDas Grundstück, auf dem das Haus gebaut werden soll, muss ein ausgewiesenes Baugrundstück sein. Zudem muss das Bauland erschlossen sein und es sollte ein Baugutachten vorliegen. Hat der Verpächter diese Sachen schon erledigt, kann er den Aufwand auf die Pacht umlegen. Bei einem unerschlossenen Grundstück kommen erhebliche Zusatzkosten auf den Pächter zu.
  • ΓPachtinteressenten sollten die örtlichen Baubestimmungen kennen und den Bebauungsplan der Gemeinde einsehen. Denn es sollte vorab geprüft werden, ob die örtlichen Bauvorgaben zum Projekt passen. Stellt sich nämlich im Nachhinein etwas anderes heraus und es wird auf den Hausbau verzichtet, kann der Verpächter wegen nicht erfüllter Überlassungsvereinbarung kündigen.

Fazit

Ein Grundstück zu pachten, kann eine attraktive Alternative zum Kaufen oder Mieten sein. Bei der Pacht erhält man ähnlich wie bei der Vermietung die Gebrauchsüberlassung einer Immobilie. Der entscheidende Unterschied ist, dass man bei einem gepachteten Grundstück das Recht auf Fruchtziehung hat. Unter Umständen kann die Pacht auch eine günstigere Variante zum Immobilienkauf sein. Dabei kommt es vor allem auf den Einzelfall an. Da es bei einem Pachtvertrag häufig um viel Geld und eine lange Vertragsdauer geht, sollte ein Vertragsabschluss gut durchdacht sein. Wenn Sie überlegen, ein Grundstück oder eine Immobilie zu pachten, sollten Sie auf die umfangreiche Beratung durch Experten setzen.

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