Löschungsbewilligung: Die Kosten-Nutzen-Analyse

Oft muss für den Kauf einer Immobilie einen Kredit aufgenommen werden. Als Sicherheit für den Gläubiger wird dabei eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Ist der Kredit abbezahlt, steht es dem Kreditnehmer frei, die Grundschuld löschen zu lassen. Welche Schritte zur Löschung einer Grundschuld vorgenommen werden müssen und welche Alternativen es gibt, erfahren Sie hier.

Löschungsbewilligung: Berechnung der Kosten für die Löschung der Grundschuld

1. Was genau ist die Löschungsbewilligung?

Hat der Kreditnehmer seinen Kredit abusbezahlt, kann er durch den Kreditgeber eine Löschungsbewilligung ausstellen lassen. Die Löschungsbewilligung ist das Zugeständnis eines Kreditinstituts an den Kreditnehmer, dass die im Grundbuch, auf die Immobilie des Schuldners, eingetragene Grundschuld, gelöscht wird. Das Grundstück gilt durch die Löschung offiziell als lastenfrei und eine Zwangsversteigerung durch Dritte ist ausgeschlossen.

1.1 Grundschuld und Grundpfandrechte

Häufig können Verbraucher den Kauf einer Immobilie nicht ausschließlich mit Eigenkapital finanzieren und müssen einen Kredit aufnehmen, um ein Vorhaben dieser Größenordnung umzusetzen. Wird im Rahmen eines Immobilienhandels, dem Immobilienkäufer durch ein Kreditinstitut ein Kredit gewährt, wird auf diesen im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen. Die eingetragene Grundschuld entspricht der Darlehenssumme.
Bei einem Immobilienkredit werden dem Kreditgeber so Pfandrechte an dem Kaufobjekt als Sicherheit eingeräumt, sogenannte Grundpfandrechte. Kommt der Schuldner der Tilgung seiner Kreditzinsen nicht vertragsgerechtmäßig nach, ist das Kreditinstitut (in der Regel Bank oder Bausparkasse), durch die bestehenden Grundpfandrechte beispielsweise dazu berechtigt, eine Zwangsversteigerung zu veranlassen. Dann kann die Restschuld anschließend aus dem Verkaufserlös beglichen werden.

1.2 Inhalt der Löschungsbewilligung

In der Regel wird dem Grundstücksbesitzer bzw. dem Kredditnehmer, durch den Kreditgeber ein Vordruck bereitgestellt, um die Löschung aus dem Grundbuch zu beantragen. Folgende Angaben werden in dem Antrag zur Löschungsbewilligung benötigt:

  • Stadt des Kreditgebenden Instituts

  • Grundbuchband & Grundbuchblatt

  • Flur & Flurstück

  • Laufende Nummer (Ifd. Nummer)

  • Höhe der Grundschuld (nummerisch & alphabetisch)

  • Ort, Datum und Unterschrift des Gläubigers

  • Zustimmung zur Löschung durch den Eigentümer

  • Ort, Datum und Unterschrift des Eigentümers

1.3 Wie wird eine Löschungsbewilligung beantragt?

Nachdem Immobilienbesitzer bei einer Bank ein Darlehen aufgenommen haben, um ihr Haus oder ihre Wohnung zu finanzieren, müssen Sie nach vollständiger Kredittilgung selbst aktiv werden, damit die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wird. Die Löschung aus dem Grundbuch erfolgt in drei Schritten:

  1. Löschungsbewilligung beim Kreditgeber beantragen
    Die erste Station ist der jeweilige Kreditgeber, hier muss ein Antrag auf Löschung eingereicht werden. Das bedeutet, die Bank muss ihr eingetragenes Recht auf Sicherheit aufgeben. Um dies zu bestätigen wird dem Kreditnehmer, durch den Kreditgeber, die Löschungsbewilligung bereitgestellt.

  2. Notar zur Beurkundung einschalten
    Für die rechtsgültige Löschung der Grundschuld im Grundbuch muss zusätzlich ein Notar beauftragt werden. Der Notar fasst die von der Bank und dem Grundstücksbesitzer benötigten Dokumente zu einer notariell beglaubigten Urkunde zusammen.

  3. Löschung beim Grundbuchamt einreichen
    Der Kreditnehmer kann nun die vom Notar beglaubigte Urkunde beim zuständigen Grundbuchamt einreichen. Im Grundbuchamt wird daraufhin geprüft, ob die formellen Voraussetzungen für die Löschung der Grundschuld erfüllt sind. Ist dies der Fall, wird die Grundschuld gelöscht und im Grundbuch wird ein entsprechender Löschungsvermerk angelegt.

Wenn Immobilienbesitzer danach einen neuen Kredit aufnehmen möchten, müssen sie eine neue Grundschuld eintragen lassen. Dafür entstehen weitere Gebühren.

1.4 Benötigte Dokumente zur Löschung einer Grundschuld

Um die Belastung eines Grundstücks zu löschen müssen folgende Dokumente eingereicht werden:

  • Löschungsbewilligung des eingetragenen Gläubigers

  • Antrag auf Löschung der Grundschuld bzw. Zustimmung zur Löschung des Eigentümers

  • Grundschuld- oder Hypothekenbrief bei Briefrechten (Briefgrundschuld)

Die eingereichten Unterlagen müssen den gesetzlich vorgegebenen Formvorschriften entsprechen. Sowohl die Löschungsbewilligung als auch die Zustimmung des Immobilieneigentümers benötigen eine notarielle Beglaubigung.

2. Darf die Bank für die Löschungsbewilligung Gebühren in Rechnung stellen?

Ihr Kreditinstitut darf Ihnen für das Ausstellen der Löschungsbewilligung keine Gebühren in Rechnung stellen. Trotzdem fallen für das Löschen der Grundschuld im Grundbuch Kosten an, da Sie als Eigentümer die Notargebühren und die Gebühren für das Grundbuchamt zu tragen haben. Die Höhe dieser Gebühren ist von der Höhe der eingetragenen Grundschuld abhängig.

Info

Aufbewahren der Löschungsbewilligung

Sie sollten die vom Kreditinstitut ausgestellte Bewilligung zur Löschung der Grundschuld unbedingt aufbewahren. Im Verlustfall des Dokumentes sind Gebühren für die Wiederbeschaffung zu zahlen. Auch die erneute Ausstellung einer beglaubigten Abschrift der Löschungsbewilligung ist kostenpflichtig.

3. Kann die Grundschuld im Grundbuch bestehen bleiben?

Immobilienbesitzer können die im Grundbuch eingetragene Grundschuld bestehen lassen und auf ihre Löschung verzichten. Diese Entscheidung kann ihnen wesentliche Vorteile bringen: Die im Grundbuch früher vermerkte Grundschuld kann als Sicherheit für zukünftige Darlehen genutzt werden. Auf diesem Weg können die Gebühren für die Löschung der Grundschuld und für einen Neueintrag beim späteren Kredit gespart werden.

Sollte der neue Kredit bei einem anderen Kreditinstitut aufgenommen werden, muss der alte Gläubiger dem neuen Gläubiger seine Rechte abtreten. Die Gebühren für den Kreditnehmer sind dabei wesentlich geringer als bei der Löschung und der späteren Neueintragung der Grundschuld. Grundsätzlich kann die Grundschuld im Verkaufsfall auch von dem neuen Eigentümer für die eigene Baufinanzierung übernommen werden. Hierbei muss Rücksprache mit dem finanzierenden Kreditinstitut gehalten werden.

4. Wieviel kostet die Löschung einer Grundschuld?

Für die Löschung eines Grundbucheintrages, wie die einer Grundschuld, müssen ein Notar und auch das Grundbuchamt beauftragt und bezahlt werden. Dabei entstehen für den Grundstücksbesitzer bzw. den Kreditnehmer, oft nicht unerhebliche, Kosten.
So verlangt ein Notar für die Beglaubigung der Löschung einen Prozentsatz von rund 0,2 Prozent des ehemaligen Darlehensbetrags, exklusive Mehrwertsteuer. Das Grundbuchamt berechnet für das Löschen der Grundschuld den gleichen Prozentsatz.

Für die Löschung einer Grundschuld von 200.000 € setzen sich die Gesamtkosten folgendermaßen zusammen:

KostenerhebungsgrundKosten

Grundbuchkosten

Löschungsbewilligung (Grundbuchamt)

218 €

Notarkosten

Unterschriftsbeglaubigung (Notar)

218 €

MwSt auf Gesamtkosten für Notar

41 €

Gesamtkosten Notar inkl. MwSt

259 €

Gesamtkosten Notar/ Grundbuchamt

477 €

In Anbetracht der Kosten und des Aufwandes, sollte also generell überdacht werden, die Grundschuld im Grundbuch stehen zu lassen, auch wenn sie bereits abbezahlt ist. So kann sie erneut als Sicherheit für einen weiteren Baufinanzierungskredit oder einen anderen Kredit, genutzt werden, wie beispielsweise für Modernisierungs- und Reparaturarbeiten oder bei einem Verkauf an den neuen Eigentümer weitergegeben werden.


Bildquelle: iStock.com/utah778


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