Welche Auswirkungen hat die Reurbanisierung auf Deutschland?

Letztes Update: 19.01.2021

Unter Reurbanisierung versteht man eine stetige Bevölkerungszunahme im zentralen städtischen Raum. Das Gegenteil der Reurbanisierung ist die Suburbanisierung, welche eine Bevölkerungswanderung aus der zentralen Kernstadt in das vorstädtische Umland beschreibt. Faktoren, welche die Bevölkerungszu- oder abnahme begünstigen sind unter anderem die Lebenshaltungskosten, die allgemeine Infrastruktur und der Immobilienmarkt in den einzelnen Stadtregionen. Der Prozess der Stadtentwicklung kennt folgende Phasen: Urbanisierung, Desurbanisierung, Reurbanisierung und Suburbanisierung.

Seit Jahren wird bezahlbarer Wohnraum in deutschen Metropolen immer knapper, bedingt durch die anhaltende Reurbanisierung in vielen Teilen von Deutschland. Aufgrund der konstant steigenden Mieten in den sogenannten „Schwarmstädten“, wandert der Blick der Bevölkerung bei der Wohnungssuche auch verstärkt ins Umland und die Städte wachsen stetig weiter. Ein Prozess der zunehmenden Druck auf periphere Gemeinden im ländlichen Raum ausübt und ökonomische Missstände aufwirft.

1. Wie verhält sich das Städtewachstum durch die Reurbanisierung in Deutschland?

Aktuelle Analysen des Immobilien- und Wohnungsmarktes von McMakler untersuchen die Preisentwicklung der zum Kauf inserierten Wohnimmobilien in den Umland- und Stadtregionen von Deutschlands attraktivsten Metropolen, wie Berlin, Hamburg, Düsseldorf, München und Stuttgart. Die Ergebnisse lassen an der Rentabilität der Objekte zweifeln und werfen die Frage auf, wie lange die Immobilienpreise im Umland noch eine echte Alternative zu den Stadtkernen darstellen: Die Immobilienpreise in vielen Stadtregionen verteuern sich vor allem in den Speckgürteln rasant.

In allen Umlandregionen sind im ersten Halbjahr 2018 signifikante Preissteigerungen gegenüber dem Halbjahr 2017 zu beobachten. In Hamburg steigen die Preise in nahezu 30 % der Randbezirke um acht bis zu über elf Prozent. Auch in Berlin legen die Quadratmeterpreise ini fast der Hälfte der Umlandgebiete um mehr als zehn Prozent zu, in Zeuthen sogar um fast 15 %. Während bisher die Regionen an der unmittelbaren Stadtgrenze und die mit guter Verkehrsanbindung besonders im Visier der Käufer lagen, lässt sich mittlerweile eine Ausweichreaktion beobachten, wobei Kaufinteressenten preisbedingt auf weniger gefragte Randregionen blicken (müssen).

Zum Beispiel haben besonders in München die Immobilienpreise bisweilen einen bundesweiten Höchststand erreicht. Der günstigste Quadratmeterpreis im Münchener Speckgürtel (3.871 €/m²) schlägt derweil den höchsten Quadratmeterpreis aus dem Berliner Umland (3.756 €/m²). Die teuerste Gemeinde der Münchner Umlandregionen, Gräfelfing mit satten 7.564 €/m², übertrifft nicht nur den durchschnittlichen Quadratmeterpreis der eigenen Metropole, sondern liegt auch deutlich über den durchschnittlichen Immobilienpreisen des Berliner Bezirks Mitte mit 5.923 €/m².

Auffällig ist, dass die Preislage in den bisher teuersten und beliebtesten Umlandregionen zu stagnieren beginnt, so dass sich nur leichte Anstiege von einem bis drei Prozent festhalten lassen. Während Preise in Gebieten, welche sich zwar im Preisranking noch im unteren Drittel bewegen, zu großen Teilen zwischen acht und zehn Prozent gestiegen sind. Was zu der Prognose verleitet, dass sich die Preise der Tabellenführer auf hohem Niveau weiter einpendeln und schließlich auf benachbarte Gemeinden ausstrahlen werden. Das Fazit: Deutschlands Metropolen wachsen rasant. Doch was bedeutet diese Tendenz der Reurbanisierung für Mittelstädte und kleinere Gemeinden, wenn man weiterhin mit einem Rückgang der Gesamtbevölkerung rechnen kann?


2. Was sind die Hintergründe der hohen Immobilienpreise?

Demografische Wachstumskerne und Schrumpfungsräume: Die Reurbanisierung und der dadurch starke Bevölkerungszuwachs in Großstädten beschränkt sich schon lange nicht mehr nur auf die Kernstädte der deutschen Metropolen. Die steigende Nachfrage nach bereits zu knappem Wohnraum in den Ballungsgebieten führt zu einer Ausdehnung auf das Umland der Stadtregionen. Da wir in Deutschland jedoch, abgesehen von migrationsbedingtem Wachstum, von einem allgemeinen Rückgang der Bevölkerung ausgehen, bewirken die zunehmenden Tendenzen der Reurbanisierung eine Abwanderung aus kleineren Gemeinden. Besonders östliche und ländliche Gemeinden schrumpfen und stagnieren.

2.1 Florierende Kernstädte, schrumpfende Gemeinden – eine Abwärtsspirale

Aufgrund der Reurbanisierung schrumpft die Bevölkerung in vielen Regionen und bewegt gerade junge Menschen dazu, in der Hoffnung auf bessere Lebens- und Arbeitsperspektiven, in die Ballungsgebiete oder sogar in die Kernstadt zu ziehen. Ökonomen vergleichen dieses Phänomen mit einem Schwarmverhalten. Die „Schwarmstädte“ bieten attraktive und weitreichende Ausbildungs- und Arbeitsmöglichkeiten. Außerdem weisen sie ein ständig wachsendes Repertoire an sozialem und kulturellem Angebot zur Freizeitgestaltung auf, sowie ein hohes Maß an Mobilität und infrastrukturellen Vorteilen.

Die durch die Reurbanisierung von ständiger Abwanderung betroffenen ländlichen Gebiete haben indessen mit einer anhaltenden Verschlechterung der Versorgungssysteme zu kämpfen. Denn von der Bevölkerungsdichte abhängige Steuer- und Arbeitskapazitäten führen zu einem Rückgang von Einnahmen und Humankapitals, welcher die Lebensqualität der Regionen negativ beeinflusst.

Die abnehmende Bevölkerungsdichte macht es insbesondere kleinen Gemeinden zunehmend schwerer in die Infrastruktur zu investieren, in den „Schwarmstädten“ wird diese hingegen konstant ausgebaut. Das Schrumpfen im ländlichen Raum wird durch die Wachstumstendenzen in den Städten verstärkt. Es besteht eine Wechselwirkung zwischen den beiden Entwicklungen, welche sich durch die verschlechterte Infrastruktur im ländlichen Raum weiter zuspitzt.

3. Welche Problematiken müssen entschärft werden?

Die sinkende Attraktivität ländlicher Regionen und die daraus resultierende, starke Reurbanisierungstellen Deutschland vor zwei zentrale ökonomische Herausforderungen:

  • Um periphere ländliche Gebiete und kleinere Gemeinden vor dem Aussterben zu bewahren, müssen sie besonders für junge Menschen wieder attraktiver und lebenswerter werden. Es ist somit essentiell, dass eine Gleichstellung der Lebensverhältnisse in Stadt und Land angestrebt wird. Dafür müssen mehr Gelder für die Infrastruktur im ländlichen Raum investiert werden, um diesen Lebensraum auch für junge Menschen wieder attraktiver zu machen.

  • Gleichzeitig muss der steigende Druck auf den Wohnungsmarkt in Großstädten reguliert werden. Verfügbarer Wohnraum ist nicht nur in den Stadtzentren, sondern mittlerweile auch in den Randregionen zu selten und zu teuer. Dies führt nicht nur zu einer allgemeinen Verschlechterung der Wohnqualität, sondern treibt auch die Gentrifizierung in den Stadtzentren voran.

4. In welchen Speckgürteln deutscher Metropolen lohnt sich der Kauf noch?

Angesichts der anhaltenden Preisanstiege, begünstigt durch die Reurbanisierung in Deutschland, stellen sich viele die Frage, inwiefern sich der Kauf von Wohneigentum überhaupt noch lohnt. Dennoch wollen sie die Gunst der Stunde nutzen. Schließlich locken historisch niedrige Zinsen und günstige Baukredite. Eine Möglichkeit, um zu überprüfen, ob sich die Anmietung oder der Kauf einer Immobilie in einer bestimmten Region eher rentiert, ist, das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu ermitteln. Hierbei werden Kaufpreis und Miete gegenübergestellt, wodurch ein Kaufpreisfaktor (auch Jahresnettokaltmiete-Faktor genannt) errechnet werden kann.

Kaufpreis-Miete-Verhältnis und Kaufpreisfaktor

Der Vergleichsfaktor wird errechnet, indem der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete (kurz JNKM) geteilt wird. Der Faktor gibt an, wie viele Jahresmieten man braucht, um den Kaufpreis zu erreichen. Bei einem Kaufpreisfaktor von beispielsweise 36 würde der Kaufpreis nach 36 Mietjahren erreicht werden. Generell gilt: Je kleiner das Kaufpreis-Miete-Verhältnis (und somit der Kaufpreisfaktor), desto eher rentiert sich der Immobilienkauf.

Dieses Rechenmodell kann helfen, die monatliche Belastung und damit die Rentabilität einer Immobilie abzuschätzen. Allerdings sollte berücksichtigt werden, dass der berechnete Faktor immer nur eine Momentaufnahme ist, da Miet- und Kaufnebenkosten sowie zukünftige Mieterhöhungen und Wertsteigerungen der Immobilie unberücksichtigt bleiben. Deshalb ist der errechnete Faktor ein rein theoretischer Richtwert, der lediglich zur groben Orientierung dienen sollte.

Interessenten sollten auch auf andere Faktoren wie Lage, Infrastruktur und natürlich auch auf persönliche Vorlieben sowie die individuelle Zukunftsplanung achten. Gerade wenn in eine altersgerechte Immobilie investiert wird, die im Alter Mietfreiheit verspricht und die Kreditlaufzeit spätestens mit Rentenbeginn endet, spricht vieles für den Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Wichtig für die Entscheidung ist es, alle individuellen Faktoren zu berücksichtigen. Immobilienmakler können hier mit fachlichem Know-how unterstützen.

Lange galt ein Kaufpreisfaktor um die 20 bis 24 als guter Indikator, zu kaufen. Dies gilt jedoch nur noch bedingt. Gerade in den sieben A-Städten sind solche Angebote rar, vielmehr werden aktuell Immobilien zu mehr als das 30- und sogar 50-Fache der Jahresnettokaltmiete gehandelt. Dieses Niveau schwappt langsam auf die Speckgürtel der Metropolen über, wie McMakler 2019 in einer Analyse festgestellt hat.


Speckgürtel im Norden von Deutschland

Im Hamburger Speckgürtel klafft die Schere zwischen Miet- und Kaufpreisen im Allgemeinen recht weit auseinander. Nur bei zehn der 53 analysierten Hamburger Umland-Regionen ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von unter 24. Dazu gehören unter anderem Hohenfelde-Hamfelde in Holstein, Drage und Harmstorf, wo Käufer aktuell (neben Tremsbüttel und Handorf) die günstigsten Quadratmeterpreise im Hamburger Umland zahlen. Sieben Regionen um Hamburg erzielen einen Vervielfältiger von 30 bis fast 40. In den Regionen Aumühle und Kuddewörde sind die Kaufpreisfaktoren mit 39,60 und 39,50 am höchsten.

Reurbanisierung in Hamburg


Speckgürtel im Osten von Deutschland

Das Berliner Umland lohnt: In der Hälfte der Berliner Speckgürtel-Regionen liegt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis bei unter 24. Die Kaufpreise im Berliner Speckgürtel laufen den Mieten noch nicht so stark davon, wie das im Umland vieler anderer Metropolen in Deutschland der Fall ist. Von den 45 analysierten Regionen liegen 22 unter einem Kaufpreisfaktor von 24, zwei liegen sogar unter 20. In Rangsdorf und Mittenwalde beträgt der Kaufpreisfaktor nur 17,19 beziehungsweise 18,94.

Nur drei Regionen im Berliner Umland durchbrechen die 30er-Schallmauer beim Kaufpreisfaktor: Königs Wusterhausen, Schulzendorf und Wandlitz. In Kleinmachnow/Stahnsdorf sind sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten am höchsten im Berliner Umland, wodurch sich ein moderater Kaufpreisfaktor von 23,12 ergibt.

Reurbanisierung in Berlin


Speckgürtel im Süden von Deutschland

Im Speckgürtel von Frankfurt am Main erzielen nur drei der 37 analysierten Speckgürtel-Regionen einen Kaufpreisfaktor unter 24. Das sind Dietzenbach, Wöllstadt und Egelsbach. Diese drei Regionen liegen im zweiten bis dritten Ring um Frankfurt am Main und grenzen nicht direkt an die Stadt. Wer jedoch kein Problem damit hat, ein paar Minuten länger ins Frankfurter Zentrum zu fahren, für den lohnt hier die Investition in Wohneigentum auf jeden Fall.

Die Hälfte der Frankfurter Umland-Regionen liegt über der alten Faustregel von 24, aber immerhin noch unter einem Faktor von 30. Diese Schallmauer erreichen jedoch mehr als ein Drittel der Frankfurter Umland-Regionen. Den höchsten Kaufpreisfaktor erreicht Niederdorfelden mit 38,61, dicht gefolgt von Königstein im Taunus mit 38,52. Trotz unterschiedlicher Wohnlageklassen klafft die Mieten-Kaufpreis-Schere in beiden Regionen des Frankfurter Umlandes am stärksten auseinander. Auch elf weitere Regionen des Frankfurter Speckgürtels erzielen einen Kaufpreisfaktor von über 30.

Trotz steigender Indikatoren ist der Frankfurter Speckgürtel noch immer attraktiv für Immobilienkäufer und eine echte Alternative zur Rheinmetropole. Ein Blick lohnt sich für Interessenten vor allem in den Osten und Süden des Speckgürtels, wo Käufer oft sehr vielfältige Wohnlagen mit mittleren, guten und sehr guten Preisklassen finden.
Im Stuttgarter Umland erzielt nur eine der 33 analysierten Umland-Regionen einen Kaufpreisfaktor von unter 24. Das ist Hemmingen mit 22,64. In fast der Hälfte der Stuttgarter Umland-Regionen werden Immobilien für durchschnittlich 25 bis 27 Jahresnettokaltmieten gehandelt, womit diese auch nur wenige Jahre über der alten Richtlinie liegen. Mit einem Faktor von über 30 klafft die Schere zwischen Mieten und Kaufpreisen am stärksten in Remseck am Neckar und in Leinenfeld-Echterdingen auseinander.

Reurbanisierung in Frankfurt


Auch im Speckgürtel von München geht die Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen weit auseinander. Keine der 56 analysierten Regionen im Münchner Umland erzielt einen Kaufpreisfaktor nach alter Faustregel von unter 24. Zudem schaffen es nur drei Regionen, alle im Münchner Norden gelegen, unter der 30er-Marke zu bleiben. Dazu gehören Oberschleißheim mit 25,77, dem niedrigsten Faktor im gesamten Ranking, sowie Unterschleißheim mit 28,60 und Garching bei München mit 29,22. Insgesamt 53 der 56 analysierten Regionen im Münchner Umland erzielen einen Kaufpreisfaktor von 30 und mehr. In Straßlach-Dingharting ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete mit 54,48 am höchsten


Speckgürtel im Westen von Deutschland

Auch im Düsseldorfer Speckgürtel gibt es mit Erkrath nur eine Region mit einem Kaufpreisfaktor unter 24. Dieser liegt bei durchschnittlich 23-24 Jahresnettokaltmieten. Dennoch lohnt das Düsseldorfer Umland. Fast zwei Drittel der Speckgürtel-Regionen liegen unter 27. Mit einem Kaufpreisfaktor von 32,17 ist Meerbusch auch die einzige Region im Düsseldorfer Speckgürtel, die die 30er-Schallmauer durchbricht. Außerdem müssen Interessenten hier mit den teuersten Kaufpreisen und Mieten rechnen. Im Allgemeinen weist das Düsseldorfer Umland überwiegend einen moderaten Kaufpreisfaktor auf: Elf der 15 analysierten Gebiete liegen unter der 28er-Marke.

Im Kölner Umland erzielen nur drei der 26 analysierten Kölner Umland-Regionen einen Kaufpreisfaktor unter 24: Kerpen, Erftstadt und Bergheim. Wer also kein Problem damit hat, ein paar Minuten länger ins Kölner Zentrum zu fahren, für den kann sich hier die Investition in Wohneigentum lohnen. Mit einem Kaufpreisfaktor von über 29 ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete in Langenfeld und Niederkassel am höchsten. Im Allgemeinen liegt der Kölner Speckgürtel jedoch noch unter der 30er-Schallgrenze.

Auffällig ist, dass rechts vom Rhein im Kölner Umland die Immobilienpreise den Mieten noch nicht so stark davonlaufen wie links vom Rhein. In Overath, Leverkusen, Bergisch Gladbach, Rommerskirchen, und Burscheid liegt der Faktor zwischen 25,54 und 25,97 und damit nur geringfügig über der alten Faustregel von 24.


5. Welche politischen Lösungen gibt es?

Um den bestehenden und drohenden wirtschaftlichen sowie gesellschaftlichen Problemen entgegenzuwirken, wird an einigen gesetzlichen Maßnahmen und Förderprogrammen gearbeitet.

Im Fokus der Großstädte stehen dabei vor allem die Entwicklung eines nachfragegerechten Wohnungsangebots, die Aktivierung von Bauland und die Stärkung und Förderung von Innenstädten. Aber auch die Entwicklung gesunder und gerechter sozialer Strukturen, beispielsweise durch:

  • Wohnraumoffensive

  • Mietpreisgrenze/ Kappungsverordnung

  • Bodensteuer, (Grundsteuerreform)

  • Städtebauförderungsprogramm (Stadtumbau, soziale Stadt)

In Abwanderungsgebieten wird hingegen eine Anpassung und Stärkung der regionalen Infrastruktur, sowie die Einrichtung überörtlicher Kooperationen und die Entwicklung innovativer, wirksamer Zukunftsmodelle in Angriff genommen:

  • Städtebauförderungsprogramm (zentralörtliche Versorgungsfunktion, infrastruktureller Ausbau)

  • Bundesprogramm ländliche Entwicklung (attraktive ländliche Regionen)


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