Sonderzahlungen – alles Wichtige im Überblick

Bei der Finanzierung und im Unterhalt einer Immobilie fallen Sonderzahlungen an.Im Rahmen eines Baukredits oder dem Unterhalt einer Immobilie können neben den laufenden Kosten auch Sonderzahlungen hinzukommen. Sowohl für Kreditnehmer als auch für Eigentümer ist es daher wichtig zu wissen, welche Arten von Sonderzahlungen es gibt – dadurch können sie vorausschauend die Finanzierung ihrer Immobilie planen und sind vor unvorhergesehenen Liquiditätsengpässen gefeit.

In diesem Artikel finden Sie kompakte Informationen zu den drei wichtigsten Sonderzahlungen.

Sondertilgung – eine günstige Option für Kreditnehmer

Die Sondertilgung ist eine attraktive Vertragsoption für Kreditnehmer.Die Darlehenslaufzeit beträgt für eine Immobilie häufig zehn Jahre und mehr. In solch einem Zeitraum ist es wahrscheinlich, dass sich die Lebensumstände verändern, zum Beispiel durch eine Gehaltserhöhung. Den Geldsegen möchten viele Kreditnehmer dann in den Immobilienkredit einzahlen, um die Schuldenlast schneller zu verringern. Allerdings können Kreditnehmer eine Sonderzahlung nicht ohne vorherige Absprache mit ihrer Bank oder Sparkasse tätigen. Die Möglichkeit, zusätzlich zu den regulären Raten den Kredit außerplanmäßig zu tilgen, besteht nur, wenn die Option der Sondertilgung im Darlehensvertrag genannt ist.

Bei einer Sondertilgung handelt es sich also um eine vertraglich vereinbarte Zusatztilgung, die Kreditnehmer üblicherweise einmal jährlich wahrnehmen können. Die außerplanmäßige Rückzahlung stellt für viele Kreditnehmer eine attraktive Möglichkeit dar, weil sie neben einer verkürzten Kreditlaufzeit allgemein kostenmindernd auf das Darlehen wirkt: Die Restschuld sinkt schneller, der Kreditnehmer spart Zinsen und im Falle einer vorzeitigen Kreditkündigung ist die Vorfälligkeitsentschädigung geringer.

In der Regel bieten Kreditinstitute die Option der Sonderzahlung bereits von sich aus an. Die allgemeinen Konditionen, sprich Höhe und Regelmäßigkeit, mit der die Extrazahlungen geleistet werden sollen, sind oft Verhandlungssache.

Diese Sonderzahlung fällt bei vorzeitiger Kredittilgung an

Wer vorzeitig den Kredit ablöst, zahlt einen Schadensersatz an die Bank.Eine weitere Sonderzahlung, die Kreditnehmer kennen sollten, ist die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE). Sei es, weil sich die finanzielle Lage schlagartig verbessert, sei es, weil eine andere Bank Baukredite zu günstigeren Konditionen vergibt: Wer den Kreditvertrag vor Ablauf der Zinsbindung tilgt oder kündigt, ist verpflichtet, eine einmalige Entschädigungszahlung an das kreditgebende Institut zu leisten. 

Warum aber verlangt der Kreditgeber diese Sonderzahlung? Bei Vertragsabschluss einigt sich die Bank oder Sparkasse mit dem Kreditnehmer auf die Finanzierungskonditionen, unter anderem auch auf einen festen Zinssatz. Dieser ist während der gesamten Darlehenslaufzeit festgeschrieben. Bei einer vorzeitigen Kredittilgung oder -kündigung hat die Bank nun einen Zinsausfall – die fehlenden Zinserträge holt sie sich mit der VFE wieder zurück. Bei der Sonderzahlung handelt es sich also um eine Art Schadensersatz, mit der der Kreditnehmer der Bank die vorkalkulierten Zinserträge erstattet. 

Angesichts dessen stellt sich nun die Frage: Sollten Kreditnehmer trotz Sonderzahlung schneller raus aus den Schulden oder doch lieber das Darlehen aussitzen? Hierauf gibt es keine pauschale Antwort, denn die Berechnung der VFE erfolgt immer individuell. Sie leitet sich ab von der Finanzierungsdauer, dem Sollzinssatz und der Höhe der Restschuld. Als Faustregel können sich Kreditnehmer merken: Die VFE fällt umso höher aus, je früher sie den Kredit ablösen.

Sonderumlage – die Extrazahlung an die WEG

Die Sonderumlage betrifft Eigentümer und ist eine Ausnahmezahlung. Bisher wurden zwei Sonderzahlungen vorgestellt, die Kreditnehmer im Zuge der Baufinanzierung leisten. Die Sonderumlage hingegen zahlen Immobilieneigentümer, die Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind.

Wer Wohneigentum in einer Wohnanlage oder in einem Mehrparteienhaus kauft, erwirbt auch Anteile am Gemeinschaftseigentum wie dem Dach, dem Treppenhaus oder der Fassade. Jedes WEG-Mitglied ist dafür verantwortlich, das Gemeinschaftseigentum instand zu halten und vor Schäden und damit vor Wertverlust zu bewahren. An dieser Stelle kommt die Sonderumlage ins Spiel: Es handelt sich um eine Sonderzahlung, mit der die WEG größere und unerwartete Kosten deckt, beispielsweise Sanierungsarbeiten oder Schäden, die nach einem Unwetter entstanden sind.

Die Sonderumlage ist dementsprechend ein für den Notfall bestimmter Finanzpuffer, mit dem die WEG außergewöhnlichen Finanzbedarf deckt.

Da die Sonderumlage dazu bestimmt ist, das Gemeinschaftseigentum zu erhalten, ist jedes WEG-Mitglied verpflichtet, die Extrazahlung zu leisten. Nur so kann eine Geldreserve aufgebaut werden, die dem Besitz aller zugutekommt. Der für die Geldreserve zu zahlende Betrag wird vom WEG-Verwalter vorgeschlagen und bei der Eigentümerversammlung beschlossen.

Tipp:

Wer Mitglied einer WEG ist, kann seine Rechte und Pflichten in § 16 und § 21 Wohnungseigentumsgesetz nachlesen.

Drei Arten der Sonderzahlung kennen

Bevor Kreditnehmer den Darlehensvertrag für den Hauskauf unterschreiben, ist es von Vorteil, sich vorher über zwei Arten der Sonderzahlungen zu informieren: Während die Sondertilgung eine attraktive Vertragsoption ist, mit der Sie sich früher von der Schuld befreien, fällt die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung dann an, wenn Sie den Kredit vorzeitig ablösen.

Sonderzahlungen spielen jedoch nicht nur für Kreditnehmer eine wichtige Rolle. Auch auf Immobilieneigentümer, die Mitglied einer WEG sind, kommt gegebenenfalls eine Sonderzahlung zu: Mit der Sonderumlage tragen Sie zu den gemeinschaftlichen Rücklagen bei.

Ob Sie nun Kreditnehmer oder Eigentümer sind: Mit dem Wissen über Ihre Zahlungsmöglichkeiten und -pflichten können Sie Ihre Finanzen vorausschauend planen und auch bei unvorhergesehenen Ereignissen finanziell unbesorgt sein.

Durch besondere Konditionen lohnt sich häufig die Finanzierung mit Realkredit.
Die Eigennutzung Ihrer Kaufimmobilie schenkt das Gefühl eines echten Zuhauses.
Eine Bearbeitungsgebühr kann bei einem Kredit, einem Bausparvertrag und einem Mietvertrag anfallen.