Belastungsvollmacht: Sicherheit für Immobilienkredite

In vielen Fällen werden Immobilienkäufe über ein Darlehen von der Bank finanziert. Dabei ergibt sich eine verzwickte Situation: Um einen hohen Kredit zu bekommen, benötigt der Kreditnehmer eine Sicherheit. Als solche erscheinen das Grundstück und die Immobilie ideal. Doch wie sollen Sie diese als Sicherheit hinterlegen, wenn sie Ihnen noch gar nicht gehören? In solchen Fällen greift die Belastungsvollmacht. Sie erlaubt es Ihnen, eine Immobilie schon vor dem Kauf zu belasten. Erfahren Sie hier, unter welchen Umständen eine Belastungsvollmacht ausgestellt wird und welche Chancen und Risiken mit ihr verbunden sind.

Sie möchten eine Immobilie kaufen und brauchen dafür einen Bankkredit? Dafür verlangt die Bank eine Sicherungshypothek. Die Immobilie, die Ihnen schon bald gehören wird, würde sich dafür bestens eignen. Sie dürfen diese jedoch erst belasten, wenn Sie offiziell der Eigentümer sind. Entscheidend dafür ist allerdings weder die Unterzeichnung des Kaufvertrages noch die Begleichung des Kaufbetrags: Sie dürfen eine Immobilie erst beleihen, wenn Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Diese Eintragung dauert ab der Vertragsunterzeichnung je nach Wohnort mitunter einige Wochen. Möchten Sie dieses Prozedere abkürzen, kann Ihnen eine Belastungsvollmacht ausgestellt werden – ein Dokument, anhand dessen Sie Ihre zukünftige Immobilie schon vor dem Kauf belasten dürfen. Eine Belastungsvollmacht wird auch Finanzierungsvollmacht genannt und ermöglicht es Ihnen offiziell, Ihr zukünftiges Grundstück oder Ihre zukünftige Immobilie als Sicherheit bei der Bank einzusetzen.

Für den Käufer einer Immobilie ist eine Belastungsvollmacht von großem Wert: Möchte er den Kauf über einen Kredit finanzieren und ist nicht in der Lage, weitere Sicherheiten vorzuweisen, hilft ihm die Belastungsvollmacht dabei, die Finanzierungsbestätigung für den Kauf zu erhalten. Es besteht sogar die Möglichkeit, mehr als nur den Kaufpreis zu finanzieren. Bedarf es zusätzlichen Geldes etwa für Renovierungen oder den Kauf einer neuen Küche, können Sie einen höheren Finanzierungsbetrag vereinbaren. Die Belastungsvollmacht wird dann für diesen Betrag ausgestellt.

Bedenken Sie jedoch, dass die Bank in der Regel nur Kredite vergibt, die den Wert des Grundstücks und der Immobilie nicht übersteigen. So geht die Bank sicher, dass sie im Falle eines Zahlungsausfalls die geliehene Summe komplett zurückerhält. Um den Wert der Immobilie zu ermitteln, wird vor der Ausstellung der Vollmacht eine Hausbewertung durch einen Experten durchgeführt.

Wer seine Wohnung oder sein Haus verkaufen möchte, profitiert ebenfalls von einer Belastungsvollmacht, denn auch für Verkäufer stellt sie eine Sicherheit dar: Das Verkaufsobjekt kann dann im Namen des Käufers durch die Bank belastet werden. Der Finanzierung des Käufers sollte damit nichts mehr im Wege stehen und der Verkäufer kann davon ausgehen, dass der Kaufpreis in jedem Fall bezahlt wird. Auf diese Weise wird der gesamte Verkaufsprozess beschleunigt. Möchten Sie beispielsweise Ihre Wohnung verkaufen, um in ein Haus zu ziehen, sind Sie wahrscheinlich darauf angewiesen, dass der Verkauf schnell vonstattengeht: Sie benötigen die vereinbarte Summe, um davon Ihr neues Heim zu finanzieren.

Beim Haus- oder Wohnungsverkauf mag eine Belastungsvollmacht auf Sie als Verkäufer wie ein großes Risiko wirken: Sie stellen dem Käufer Ihr Objekt als Haftungsobjekt zur Verfügung.

Das wird allerdings nur dann zum Problem, wenn der Kauf nicht wie geplant stattfindet, sondern rückabgewickelt wird. Dafür kommen verschiedene Gründe in Betracht:

• Es wurden gravierende Mängel an der Immobilie verschwiegen.

• Der Verkäufer meldet Insolvenz an und die Immobilie wird gepfändet.

• Es gibt eine Vorbelastung durch eine Grundschuld des Kaufobjekts.

• Die Finanzierung des Käufers scheitert unvorhergesehen.

Dass ein Kauf rückabgewickelt werden muss, kommt in der Praxis hin und wieder vor. Wurde zuvor eine Belastungsvollmacht ausgestellt, kommt auf den Verkäufer einiges an Arbeit zu. Als Besitzer der Immobilie muss er die Grundschuld durch den ehemaligen Käufer zeitnah löschen lassen. Bis dies erfolgt ist, haftet er mit seiner Immobilie. Wurde der Kaufpreis bereits bezahlt, muss dieser unverzüglich zurückgezahlt werden. Dabei besteht für den Käufer das Risiko, dass er die Summe nicht zurückerhält.

Sie sehen: Eine Belastungsvollmacht birgt Risiken, bietet aber ebenso Sicherheit. Selbst wenn die Rückabwicklung eines Kaufs hin und wieder vorkommt, gilt sie dennoch als unwahrscheinlich. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie sich diesbezüglich von einem Immobilienmakler beraten lassen. Mit seiner Expertise ist er befähigt, die Sachlage besser einzuschätzen.

Die Belastungsvollmacht und der Kaufvertrag sind eng miteinander verbunden. Bei beiden handelt es sich um offizielle Dokumente, die durch einen Notar beglaubigt werden müssen. Wichtig dabei ist, dass die Belastungsvollmacht und der Kaufvertrag von demselben Notar aufgesetzt werden. In der Praxis wird die Vollmacht zumeist in den Kaufvertrag integriert. So bedarf es keines zusätzlichen Dokuments. Der Notar übernimmt dabei die Formulierung der Verträge sowie die Einholung aller notwendigen Vollmachten und Genehmigungen. Die Kosten dafür fallen unter Umständen von Notar zu Notar unterschiedlich aus.

Durch eine Belastungsvollmacht entsteht ein Risiko für Verkäufer und Käufer. Obwohl dieses relativ gering ausfällt, gibt es wichtige Klauseln für die beidseitige Absicherung. Ihr Notar wird Sie vermutlich von sich aus darauf aufmerksam machen – fragen Sie jedoch im Zweifel nach oder sprechen Sie vorab mit Ihrem Makler. Folgende Aspekte berücksichtigt eine Belastungsvollmacht idealerweise:

• Haftung: Die persönliche Haftung des Verkäufers sollte ausgeschlossen werden. Dadurch ist er nicht in der Pflicht, das Darlehen des Käufers bei Zahlungsausfall zurückzuzahlen.

• Auszahlung: Der Finanzierungsbetrag sollte direkt an den Notar ausgezahlt werden und nicht an den Käufer. Dadurch wird verhindert, dass er das Geld für andere Zwecke verwendet. 

• Grundschuld: Die Belastungsvollmacht sollte festlegen, dass der Käufer seine Grundschuld sofort löschen lässt, wenn eine Kaufrückabwicklung stattfindet.

• Erstattung: Gleichzeitig sollte festgehalten werden, dass der Verkäufer in diesem Fall die bereits überwiesenen Zahlungen sofort zurückerstattet.

Beim Kauf einer Immobilie möchten Käufer wie Verkäufer möglichst gut abgesichert sein. Wann immer der Käufer ein Darlehen für die Finanzierung benötigt, sorgt eine Belastungsvollmacht für die erforderliche Sicherheit. Sie gewährleistet, dass die Finanzierung erfolgt und beschleunigt damit den Kaufprozess. Die Risiken halten sich dabei in Grenzen: Eine Belastungsvollmacht wird durch einen Notar ausgestellt und meistens zusammen mit dem Kaufvertrag unterzeichnet. Beide Dokumente werden demnach von einem unparteiischen Experten erstellt, der stets die Absicherung beider Vertragsseiten im Blick behält.