Haus verkaufen trotz Kredit: Alles, was Sie wissen müssen

Ja, Sie können Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung auch dann verkaufen, wenn darauf Schulden in Form eines Grundbucheintrags liegen. Allerdings müssen Sie dabei genau auf den Vertrag achten, den Sie bei der Immobilienfinanzierung mit Ihrer Bank oder dem Kreditinstitut abgeschlossen haben. Dort finden Sie vor allem wichtige Informationen zur restlichen Laufzeit des Vertrags sowie zur Zinsbindung und dazu, ob die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ansteht, wenn Sie das Darlehen frühzeitig abbezahlen.

Bei Ihrer Immobilienfinanzierung haben Sie mit Ihrer Bank eine Laufzeit vereinbart, über die hinweg Sie das geliehene Geld zurückzahlen. Während dieser gesamten Zeit erhält das Kreditinstitut von Ihnen Zinsen auf das Geld, wodurch es einen Gewinn erzielt. Wenn Sie Ihr Darlehen nun frühzeitig abbezahlen, entgeht der Bank dieses zusätzliche Geld. Sie kann daher eine sogenannte Vorfälligkeitsentscheidung verlangen. Die Höhe dieser Entschädigung hängt davon ab,

• wie lange der Kreditvertrag laufen würde, 

• wie hoch die Zinsen sind und 

• wie viel Geld Sie der Bank noch schulden. 

Ihren Vertrag mit Zinsbindung dürfen Sie in der Regel kündigen, ohne eine Entschädigung zahlen zu müssen, wenn Sie die Frist von zehn Jahren erreichen. Nach diesem Zeitraum verfügen Sie über ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten. Dies ist in Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgehalten. Falls die Zinsbindung bereits abgelaufen ist, können Sie Ihren Immobilienkredit zudem mit einer Frist von üblicherweise einem Monat jederzeit kündigen. Werfen Sie einen Blick in Ihre Vertragsunterlagen, um sicherzustellen, dass Sie keine anderweitige Vereinbarung getroffen haben.

Sie stellen sich nun vielleicht die Frage: Was passiert mit dem Kredit, wenn ich mein Haus verkaufe? Für diesen Fall bieten sich Ihnen drei Möglichkeiten, wie Sie Ihr Haus auch mit Schulden aus dem laufenden Kredit verkaufen können: 

• Kredit mit dem Geld aus dem Verkauf ablösen: Mit dem Geld aus dem Verkauf lösen Sie das Darlehen von Ihrer Bank ab – das heißt, Sie bedienen den Restkredit und zahlen gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ein etwaiger Überschuss geht Ihnen als Gewinn zu.

• Der Käufer übernimmt den Kredit: Der Käufer übernimmt Ihren laufenden Kredit. Hierzu müssen Sie die Konditionen allerdings mit der Bank und dem Käufer abstimmen, was recht kompliziert sein kann. Deshalb kommt diese Variante des Immobilienverkaufs trotz Kredit eher selten vor.

• Kredit mitnehmen zu neuer Immobilie: Bei der dritten Möglichkeit lassen Sie den Kredit zu einer neuen Immobilie mit umziehen. Dazu müssen Sie eine entsprechende Vereinbarung mit Ihrer Bank treffen, wenn Sie die neue Immobilie kaufen. Für die Kreditmitnahme sollte die neue Immobilie einen ähnlichen Wert haben wie Ihr altes Haus und die Zinslage sollte ähnlich sein wie zu dem Zeitpunkt, als Sie den Kreditvertrag abgeschlossen haben.

Es kann aus unterschiedlichen Gründen Sinn ergeben, Ihr Haus trotz laufendem Kredit zu verkaufen. Sie können zum Beispiel Ihr finanziertes Haus abgeben wollen, wenn Sie wegen beruflicher oder persönlicher Ursachen in eine andere Stadt ziehen und sich dort ein neues Leben aufbauen wollen. Aber auch familiäre Veränderungen können der Grund sein, zum Beispiel, wenn Sie sich nach dem Auszug Ihrer Kinder wohnlich verkleinern möchten. Nicht zuletzt kann ein Verkauf aus finanziellen Gründen angebracht sein: Wenn die Immobilienpreise in kurzer Zeit deutlich steigen und Sie Ihr Haus zu Geld machen, profitieren Sie eventuell trotz der Entschädigungszahlung an Ihre Bank von dem Gewinn. Wichtig ist, dass Sie den Verkauf gut planen und mit Ihrer Bank besprechen.

Ja, Sie können rein rechtlich zum Beispiel schon nach zwei Jahren Ihr Haus wieder verkaufen trotz Kredit. Allerdings sollten Sie die finanziellen Folgen dieser Entscheidung genau durchrechnen. Denn vor allem in den ersten Jahren der Kreditlaufzeit ist Ihre Immobilienfinanzierung in der Regel mit hohen Restschulden verbunden. Außerdem ergibt sich zu diesem Zeitpunkt eine noch recht hohe Vorfälligkeitsentschädigung. Beide Schulden auf einen Schlag zu begleichen, bedeutet einen hohen finanziellen Aufwand. Zudem fallen beim Verkauf innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Erwerb möglicherweise noch Grunderwerbsteuer und Spekulationssteuer an.

Es kann sich durchaus lohnen, ein Haus zu verkaufen trotz laufendem Kredit. Sie sollten jedoch genau auf die vertraglichen Bedingungen des Kredits achten. Wägen Sie insbesondere gut ab, ob Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen wollen oder ob Sie mit dem Verkauf noch warten können, bis die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist. Nach guter Planung können Sie mit dem Verkauf Ihrer Immobilie trotz Kredit einen Gewinn erzielen.