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Münchens umstrittener Mietspiegel könnte Auswirkungen auf Deutschlands Immobilienmarkt haben

Münchens Mietspiegel: Auswirkungen auf Deutschlands Immobilienmarkt
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Berlin, 5. Mai 2017 – Am 9. März ist der neue Münchener Mietspiegel erschienen und hat in der Branche zu Protesten geführt. In den nächsten Monaten werden weitere Großstädte wie Berlin, Hamburg und Leipzig nachziehen. Angesichts einer geplanten Verschärfung der Mietpreisbremse könnte das gravierende Auswirkungen für Deutschlands Immobilienmarkt haben. McMakler hat den Münchner Mietspiegel mit aktuell üblichen Preisen am Markt verglichen und kommentiert, welche Folgen die neuen Mietspiegel für Immobiliendienstleister haben könnten.

In vielen Großstädten wird im Zweijahresrhythmus ein neuer Mietspiegel veröffentlicht, der eine Vergleichsmöglichkeit über ortsübliche Mieten bieten soll. Wurde der Mietspiegel nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt und wird von Mieter- sowie Vermieterinteressensverbänden oder der zuständigen Gemeinde anerkannt, dann wird von einem qualifizierten Mietspiegel gesprochen. Der neuerschienene Mietspiegel für München wurde am 15. März vom Stadtrat München als qualifiziert anerkannt und kann damit vor Gericht als Vergleichsdokument für falsch bemessene Mieten angeführt werden. Das Dokument führte unter Immobilienexperten zu großem Unmut. Vermietervereine bemängeln zu niedrig kalkulierte Mietpreise. Mieterverbände bewerten die Durchschnittspreise als zu hoch. Beide Seiten drohen mit Klagen. Der Vorwurf: Die Erstellung des Mietspiegels erfolgte auf Basis falscher Zahlen. Noch schwerer wiegt der Vorwurf der Vernichtung der vermeintlich fehlerhaften Datengrundlage, die eine nachträgliche Prüfung nun unmöglich macht.

Das deutschlandweit tätige Maklerunternehmen McMakler hat den Münchner mit aktuell üblichen Preisen am Markt verglichen. Als Beispielwohnung diente in den untersuchten Stadtteilen eine 60m² Wohnung mit 2 Zimmern und normaler Ausstattung in einem Stadthaus. In Moosach sollte die Miete laut Mietspiegel für diese Immobilie 10,50€/m² betragen, mit ortsüblichen Preisschwankungen zwischen 8,88€/m² und 12,20€/m². Laut der von McMakler durchgeführten Studie beträgt die tatsächliche Durchschnittsmiete aktueller vergleichbarer Inserate allerdings 18,21€/m², also rund 49% mehr als die im Mietspiegel angegebene Maximalmiete. In Obergiesing dürften Vermieter laut Mietspiegel 11,95€/m² für die Wohnung verlangen, mit einer Preisspanne zwischen 10,33€/m² und 13,65€. Auch hier liegt der Durchschnittspreis der ausgewerteten Objekte mit 18,43€/m² deutlich über dem Maximalwert. Am deutlichsten unterschied sich der im Mietspiegel angegebene Preis allerdings in Stadtteil Altstadt-Lehel, in dem 12,57€/m² mit einer Spanne zwischen 10,95€/m² und 14,27€/m² bemessen wurden. Tatsächlich liegt der derzeitige Durchschnittspreis aktueller Inserate bei 24,03€/m² und damit mehr als 68% über dem festgelegten Maximalpreis.

Marc Wallner, Standortleiter von McMakler in München

Marc Wallner, Standortleiter von McMakler in München, ist angesichts der Situation am Münchner Immobilienmarkt von der Verärgerung über den Mietspiegel nicht überrascht:

„In München herrscht schon lange ein extrem hohes Preisniveau. Ein neues rechtsbindendes Dokument, das Mieten auf solche Beträge festlegt, ist daher natürlich ein polarisierendes Thema für alle Interessensgemeinschaften.“ Warum die Einführung eines Mietspiegels in solch einem Maße den Nerv von Brancheninsidern trifft, ist für ihn verständlich, gilt das Dokument doch seit Einführung der Mietpreisbremse Mitte 2015 als Bemessensgrundlage für neue Mietverträge und wird vor Gericht zur Beurteilung herangezogen. Bislang wirkte sich die Gesetzeseinführung zwar nicht auf die ungebremst steigenden Mieten in vielen deutschen Städten aus, dies könnte sich allerdings nach der Bundestagswahl im September ändern. Experten bezeichnen den kommenden Kampagnenzeitraum jetzt schon als Mietenwahlkampf, Politiker fast aller Parteien sprechen von einer geplanten Verschärfung der Mietpreisbremse und Sanktionen gegen rechtsbrüchige Vermieter. Sollte die Mietpreisbremse tatsächlich verschärft werden und es weniger Spielraum für Vermieter geben, rechnet der Immobilienexperte Wallner damit, dass sich dies durch rückläufige Renditen auch auf den Verkaufsmarkt auswirken würde. Um auf regulierten Märkten trotzdem profitabel mit Immobilien wirtschaften zu können, werden Eigentürmer und Hausverwaltungen dann noch stärker auf zeit- und kosteneffiziente Makler- und Immobiliendienstleitungen setzen müssen. „Wenn die Renditen schmaler werden, müssen anderweitig Kosten gesenkt werden.“

Innerhalb des Jahres folgen weitere Mietspiegel für Trendstädte wie Berlin, Hamburg und Leipzig, die ebenso heiße Diskussionen wie in München entfachen könnten. „Die kommenden Mietspiegel könnten für die künftige Entwicklung des deutschen Immobilienmarkts eine zentrale Rolle spielen“, kommentiert Hanno Heintzenberg, Gründer von McMakler. Nachdem die Bundesbank in ihrem letzten Monatsbericht die Preisübertreibungen beim Verkauf von Wohnimmobilien auf bis zu 30% schätzte, könnten stärkere Regulationen der Mietpreise für Anleger ein weiteres Signal für den baldigen Verkauf ihrer Anlageobjekte senden. „Ob Immobilien als Anlageobjekte weiterhin so relevant sein werden, wird maßgeblich durch den kommenden Wahlkampf bestimmt“, merkt Heintzenberg an. Skeptischen Anlegern sowie Immobilienbesitzern, die über einen Verkauf nachdenken, empfiehlt Heintzenberg daher jetzt den Verkauf. Vor überstürzten Entscheidungen rät er allerdings ab, „eher sollten Immobilienbesitzer auf die beste und effizienteste Vermarktung setzen, um sich einen Vorteil im Markt zu verschaffen.“


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