Zession – so funktioniert die Abtretung

Letztes Update: 18.07.2022

Die Zession oder Abtretung wird häufig bei der Baufinanzierung eingesetzt.

Bei einer Zession werden Forderungen gegenüber einem Dritten von einem bisherigen Gläubiger (Zedent) an einen neuen Gläubiger (Zessionar) abgetreten. Für diesen Gläubigerwechsel wird ein Abtretungsvertrag vereinbart. Er wird beispielsweise bei Immobilienfinanzierungen angewendet.

Was ist Zession? Rechtliche Grundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch

Die Zession ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 398 geregelt. Darin heißt es:

„Eine Forderung kann von dem Gläubiger durch Vertrag mit einem anderen auf diesen übertragen werden (Abtretung). Mit dem Abschluss des Vertrags tritt der neue Gläubiger an die Stelle des bisherigen Gläubigers.“

Der bisherige Gläubiger wird dabei als Zedent bezeichnet, der neue Gläubiger ist der sogenannte Zessionar. Von der Abtretung ist der Schuldner nur insoweit betroffen, als dass seine Schuld nun gegenüber einem anderen Gläubiger besteht. Die Zession wird im Rahmen einer Baufinanzierung häufig als Sicherheit oder zur Umschuldung der Anschlussfinanzierung genutzt. Hierfür bieten sich verschiedene Arten von Abtretungen an, die wir Ihnen im Folgenden kurz vorstellen möchten.

Bei der Zession können unterschiedliche Formen zum Einsatz kommen.

Zession – diese unterschiedlichen Formen gibt es

Es existieren verschiedene Formen von Zessionen. Diese unterscheiden sich vor allem durch den Umfang der abgetretenen Forderungen und durch gewisse Abläufe im Zessionsprozess.

Offene und stille Zession

Zunächst lässt sich unterscheiden, ob eine offene oder stille Zession durchgeführt wird. Bei der offenen Form wird der Schuldner darüber informiert, dass sein Gläubiger gewechselt hat. Demnach weiß er, dass er seine Schulden zukünftig bei diesem neuen Gläubiger – also dem Zessionar – begleicht.

Bei einer sogenannten stillen Zession wird der Schuldner nicht über den Gläubigerwechsel informiert. Dann richtet er seine Zahlungen weiterhin an den alten Gläubiger (den Zedenten), der das Geld wiederum an den Zessionar weiterleitet.

Sicherungsabtretung bei der Baufinanzierung

Eine häufige Form der Zession oder Forderungsabtretung ist die sogenannte Sicherungszession. Sie wird bei der Vergabe von Darlehen als Kreditsicherung für den Darlehensgeber genutzt. Dabei tritt der Darlehensnehmer eine Forderung an die Bank oder das Kreditinstitut ab, um ein Darlehen abzusichern. Der Abtretungsvertrag der Sicherungsabtretung wird in der Regel zusammen mit dem Darlehensvertrag abgeschlossen.

Die Sicherungszession wird häufig im Rahmen einer endfälligen Baufinanzierung vereinbart, bei der der Kreditnehmer das Darlehen am Laufzeitende in einer Summe zurückzahlen muss. Kreditinstitute verlangen als Gegenwert eine entsprechende Sicherheit. Dafür werden häufig die Forderungen aus Lebensversicherungen oder Bausparverträgen eingesetzt. Die Ansprüche, beispielsweise aus dem Bausparvertrag, gehen dann vom Kreditnehmer (als Zedent) auf das Kreditinstitut (als Zessionar) über.

Einzelzession mit klar definierter Schuldforderung

Die verschiedenen Arten der Zession unterscheiden sich auch durch ihren Umfang. Bei der Einzelzession tritt der Zedent nur eine einzelne Forderung an den Zessionar ab.

Rahmenzession: Globalzession und Mantelzession

Von der Einzelzession zu unterscheiden ist die sogenannte Rahmenzession. Sie regelt mit einem einzigen Vertrag die Abtretung mehrerer Forderungen auf einmal. Die Rahmenzession kann wiederum als Globalzession oder Mantelzession durchgeführt werden.

Im Rahmen der Globalzession werden alle Forderungen des Zedenten gegenüber einem Dritten an den Zessionar abgetreten. Das Besondere daran: Dies betrifft sowohl gegenwärtige als auch zukünftige Forderungen, weshalb man auch von einer Voraus-Abtretung spricht.

Eine Mantelzession wird hingegen nur für bestehende Ansprüche vereinbart. Dabei wird die Höhe der Forderungsabtretung genau bestimmt und im Vertrag festgehalten.

Im Rahmen der Zession kann auch eine Grundschuld abgetreten werden.

Grundschuld abtreten bei der Anschlussfinanzierung

Eine weitere häufig genutzte Form der Zession ist die Abtretung der Grundschuld. Diese Variante wird beispielsweise angewendet, wenn ein Eigentümer für die Anschlussfinanzierung seiner Immobilie die Bank wechseln möchte. Dann kann die mit der Baufinanzierung betraute Bank die Grundschuld für die Anschlussfinanzierung an die neue Bank abtreten. Das lohnt sich dank der relativ geringen Notarkosten auch finanziell, denn dadurch wird lediglich eine einmalige Gebühr für die Umschreibung auf das neue Kreditinstitut fällig. Die Alternative dazu ist in der Regel deutlich kostspieliger: Wenn die alte Grundschuld gelöscht und die neue im Grundbuch eingetragen werden muss, fallen die Gebühren merklich höher aus.

Die Zession kommt also einerseits im Rahmen der Anschlussfinanzierung einer Immobilie zum Tragen, wenn die Grundschuld von der alten auf die neue Bank übertragen wird. Andererseits spielt sie als Sicherheit bei der Baufinanzierung eine große Rolle für angehende Immobilieneigentümer und die beteiligten Kreditinstitute. Hausbauer und künftige Immobilieneigentümer sollten sich daher intensiv mit dem Thema Zession auseinandersetzen.

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Die Zession oder Abtretung wird häufig bei der Baufinanzierung eingesetzt.