Realteilung: So teilen Sie Immobilien auf

Mithilfe einer Realteilung werden Immobilien in mindestens zwei Einheiten geteilt. Das funktioniert sowohl bei Grundstücken als auch bei Häusern. Allerdings gilt es, einige Vorschriften zu beachten und sich über die teilweise hohen Kosten für das Vorhaben im Klaren zu sein. Was es mit einer Realteilung im Detail auf sich hat, erfahren Sie in unserem Lexikonartikel.

Kommt es zur Teilung eines Hauses oder eines Grundstücks, wurde in den meisten Fällen eine Realteilung vollzogen. Der Begriff geht auf die Bezeichnung Realitäten zurück, die in der Vergangenheit bereits seit dem Mittelalter für einen Landbesitz verwendet wurde. Heute ist diese Form der Teilung durch den § 19 Baugesetzbuch geregelt: Durch die Realteilung entstehen zwei oder mehr separate Teilgrundstücke beziehungsweise voneinander unabhängige Wohneinheiten innerhalb eines Hauses.

In der Praxis kommt es weitaus häufiger zu einer Realteilung in Bezug auf ein Grundstück als zur Realteilung eines Hauses. Wurde eine solche Teilung durchgeführt, besteht das ursprüngliche Grundstück aus rechtlicher Sicht nicht mehr. Stattdessen entstehen mindestens zwei neue Grundstücke, die jeweils ein eigenes Grundbuchblatt erhalten. Hierfür ist es notwendig, dass der eigentliche Grundstückseigentümer das Grundbuchamt über sein Teilungsvorhaben informiert. Als Ergebnis der Teilung müssen die beiden neu entstandenen Flurstücke durch eine klare Grenze voneinander getrennt sein.

In einigen Fällen erschweren oder verhindern geltende Bauvorschriften die Durchführung einer Realteilung. Will der Eigentümer sein Grundstück trotzdem teilen, bleibt ihm der Weg über die ideelle Teilung. Durch sie wird rein rechtlich gar keine Grundstücksteilung vorgenommen, sondern ein zweiter Eigentümer erhält lediglich einen Miteigentumsanteil. Das Grundstück bleibt mit nur einem Grundbuchauszug bestehen, allerdings dürfen die beiden Eigentümer nach der ideellen Teilung nur noch gemeinschaftlich über das Grundstück verfügen.

Durch die ideelle Teilung entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Rechte und Pflichten in Bezug auf die gemeinsame Immobilie im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgeschrieben sind. Kommt diese Form der Teilung zur Anwendung, besteht die Möglichkeit, über Sondereigentum oder Sondernutzungsrechte zu verhandeln. Auf diesem Weg kann ein Eigentümer – ähnlich wie bei der Realteilung – zum Beispiel das alleinige Eigentumsrecht an einer Doppelhaushälfte oder das Recht der alleinigen Nutzung eines Gartenbereichs erhalten.

Haben Sie als Immobilieneigentümer die Entscheidung getroffen, dass Ihr Haus oder Ihr Grundstück geteilt werden soll, sollten Sie sich zunächst mit den baurechtlichen Vorschriften auseinandersetzen. Nur wenn die durch die Teilung entstehenden Grundstücke die Auflagen des örtlichen Bebauungsplans erfüllen, ist die Teilung möglich. So müssen zum Beispiel alle neu entstehenden Grundstücke sowohl bebau- als auch bewohnbar sein. Darüber hinaus gelten in den einzelnen Bundesländern zum Teil unterschiedliche Vorschriften. Auskunft über alle für Sie relevanten Verordnungen erteilt Ihnen das zuständige Bauamt.

Hat das Bauamt Ihre geplante Teilung genehmigt, können Sie diese in drei Schritten durchführen:

1. Amtliche Vermessung: Zunächst müssen die Grundstücksgrenzen eindeutig festgelegt werden. Dies erfolgt entweder durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder durch das Katasteramt. Anschließend nimmt der jeweilige Experte auch die Eintragung der Daten ins Liegenschaftskataster vor. 

2. Erstellung einer Flurkarte: Ist das Grundstück vermessen, wird durch das Vermessungsamt eine neue Flurkarte erstellt. Diese erhalten Sie als Eigentümer und legen sie einem Notar vor.

3. Eintrag ins Grundbuch: Der Notar lässt die Grundstücksteilung ins Grundbuch eintragen. Als Ergebnis erhalten alle neuen Grundstücke ein eigenes Grundbuchblatt. Mit der Eintragung ins Grundbuch wird die Realteilung rechtswirksam vollzogen.

Da an der Realteilung verschiedene Instanzen beteiligt sind, kann es einige Monate dauern, bis das Grundstück tatsächlich geteilt ist.

Realteilung nach einer Scheidung

Kommt es zu einer Scheidung eines Ehepaares, das ein gemeinsames Haus besitzt, stellt sich oft die Frage: Muss das Haus verkauft werden? Die Antwort lautet: Nicht unbedingt. Ist das Haus groß genug und lässt es sich in zwei separate Wohneinheiten teilen, kann es im Besitz der ehemaligen Ehepartner bleiben.

Ein großer Vorteil der Realteilung im Scheidungsfall ist, dass die bisherigen Eheleute weiterhin in ihrem gewohnten Haus leben können. Nach der Aufteilung ist jeder Ehegatte Alleineigentümer seiner Wohneinheit und kann frei über sie verfügen. Auch ein Verkauf oder eine Vermietung ist dann möglich.

Realteilung nach einem Todesfall

Die Realteilung in Bezug auf ein bebautes Grundstück wird häufig relevant, wenn der Eigentümer verstirbt und mehrere legitime Erben hinterlässt. Diese Erben bilden automatisch eine Erbengemeinschaft, die sich beispielsweise mittels eines Erbauseinandersetzungsvertrags um die Aufteilung des Nachlasses kümmert. Um vorprogrammierten Konflikten zum Umgang mit dem Erbe aus dem Weg zu gehen, empfiehlt sich in solchen Fällen eine Realteilung. So erhält jeder Erbe eine eigene Einheit oder ein eigenes Teilgrundstück, über das er frei verfügen kann. Sobald die Erben als neue Eigentümer für die jeweiligen Grundstücksteile im Grundbuch eingetragen wurden, steht es ihnen auch frei, ihren Teil zu verkaufen.

Ziehen Sie die Teilung eines Grundstücks in Erwägung, spielen auch die Kosten eine Rolle bei Ihrer Entscheidung. Doch die Frage „Was kostet die Realteilung eines Grundstücks?“ lässt sich nicht pauschal beantworten. Sowohl die Vermessungskosten, die Gebühr für den Grundbucheintrag als auch das Honorar für den Notar schlagen nicht unerheblich zu Buche. Hinzu kommen einige Faktoren, die die Kosten individuell beeinflussen:

• Grundstücksgröße insgesamt

• Grundstückswert in Anlehnung an den Bodenrichtwert

• Anzahl der Parzellen, in die das Grundstück geteilt werden soll

• Anzahl der gesetzten Grenzsteine

• Gebührenverordnung für die Vermessung des Bundeslandes

In der Regel können Sie mit einem finanziellen Aufwand von 3.000 bis 5.000 Euro für eine Realteilung rechnen. In einigen Fällen können sich aber auch deutlich höhere Kosten ergeben.

Es gibt viele Szenarien, die eine Realteilung als sinnvollen Schritt erscheinen lassen. So kann sich der Kauf eines großen Grundstücks als günstiger erweisen als der Kauf zweier kleiner Flächen. In diesem Fall könnten sich zwei Familien mit dem Wunsch nach einem Eigenheim in der Absicht, eine Realteilung vorzunehmen, zu einer Bau- oder Grundstücksgemeinschaft zusammenschließen. Dann könnten sie das große Grundstück gemeinsam kaufen und es im Anschluss teilen. Um Grundstücksfläche einzusparen, könnten sie dann ein Doppelhaus errichten, das ebenfalls geteilt wird. Die nachträgliche Realteilung für den Doppelhaus-Bau hat außerdem den Vorteil, dass für den Kauf des Gesamtgrundstücks nur einmal die Grunderwerbsteuer fällig wird. Bei der späteren Realteilung muss laut dem deutschen Steuerrecht keine weitere Grunderwerbsteuer gezahlt werden, was sich für die Eigentümer insgesamt günstiger auswirkt.

Doch auch in anderen Situationen kann die Realteilung ein cleveres Mittel zum Zweck sein:

• Das Grundstück und der damit verbundene Arbeitsaufwand sind für die Eigentümer zu groß geworden. Durch eine Realteilung verringert sich die Belastung.

• Die Eigentümer benötigen dringend Geld, das sie durch die Abspaltung und Veräußerung eines Grundstücksteils erhalten.

• Familienangehörige der Eigentümer sollen ein Teil des Grundstücks bekommen, um darauf ein Haus errichten zu können, ohne ein neues Grundstück kaufen zu müssen.

• Die Eigentümer wollen ihre Immobilie verkaufen und würden mit zwei kleineren Grundstücken einen höheren Gewinn erzielen als mit einem großen Grundstück.

• Die finanzielle Belastung durch das Grundstück soll gesenkt werden. Mit einer Realteilung sinkt zum Beispiel die Grundsteuerlast.