Home Staging – Wie erfolgreich ist die Immobilienaufwertung?

Letztes Update: 26.01.2021

Home Staging bedeutet wörtlich übersetzt “Heiminszenierung”. Gemeint ist damit das professionelle Einrichten von Immobilien, wie Häuser oder Wohnungen, um eine Preissteigerung oder eine schnellere Immobilienvermittlung zu erreichen. Home Staging ist vor allem in den USA und Skandinavien weit verbreitet und mittlerweile auch in Deutschland fest etabliert.

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, versucht sie für potentielle Käufer so attraktiv wie möglich darzustellen. Die Deutsche Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR e.V.) spricht der Methode mehrere vielversprechender Verkaufsvorteile zu. Wie funktioniert Home Staging? Wie viel kostet Home Staging? Antworten auf diese Fragen finden Sie in diesem Artikel.

Home Staging


1. Was ist Home Staging?

Beim Home Staging geht es grundlegend um die Aufwertung einer Immobilie zum Verkauf. Dabei wird eine effektive Mischung aus Innenarchitektur und Verkaufstechnik angewandt, wodurch letztendlich die Vermarktungsdauer verkürzt und der Verkaufspreis erhöht werden sollen. Der Begriff Home Staging nimmt seine Bedeutung aus den englischen Wörtern “home” für Zuhause und “staging” für Inszenierung. Das Home Staging soll der Immobilie zielgerichtet mehr Präsenz und Ästhetik verleihen, um eine möglichst große Bandbreite an potenziellen Käufern auf dem Wohnungsmarkt anzusprechen. Die Räume werden professionell hergerichtet und dienen dabei als Einrichtungsvorschläge. Die persönlichen Gegenstände des Verkäufers werden entfernt, wodurch es Kaufinteressenten leichter fällt, sich mit der Immobilie zu identifizieren.


2. Was macht ein Homestager?

Um das angestrebte Ziel der optimalen und professionellen Inszenierung der Immobilie zu erreichen und so die Zeitspanne des Hausverkaufs zu verkürzen, muss der äußere erste Eindruck für den Interessenten pointiert sein. Homestager erhalten Aufträge von Maklern aber auch Privatpersonen. Damit die Umgestaltung mit bestimmten Einrichtungsgegenständen für das Verkaufobjekt den gewünschten Effekt erzielt, nehmen sie prinzipiell folgende Maßnahmen vor:

  • In einem ersten Schritt wird die Immobilie in ihren bestmöglichen Zustand gebracht. Das bedeutet, dass jegliche Unordnung beseitigt und die Wohnung oder das Haus „entrümpelt“ wird. Hierbei werden unter Umständen auch notwendige Vorarbeiten zur Aufwertung, wie zum Beispiel der Anstrich der Wände oder Gartenarbeit, vorgenommen.

  • Danach wird die professionelle Inszenierung der Immobilie konzipiert. Sie zielt darauf ab, die positiven Eigenschaften der Immobilie hervorzuheben und die räumliche Aufteilung optimal zu nutzen. Dafür entwerfen Homestager individuelle Farb- und Raumkonzepte, welche jeweils auf die individuellen räumlichen Kapazitäten der Immobilie zugeschnitten werden.

  • Eine weitere Strategie des Home Stagings ist die Entpersonalisierung der Immobilie. Die persönlichen Gegenstände und Möbelstücke zu entfernen, gehört ebenfalls zum Optimierungsprozess. Persönliche Gegenstände dienen nicht mehr der Wohnlichkeit des vorherigen Eigentümers, sondern ausschließlich vereinzelt als Accessoires für die Wohnung.

  • Ein besonderes Augenmerk bei der Immobilienaufwertung liegt auf der Möbelauswahl. Ziel ist es, die Immobilie mit einem neutralen und hochwertigen Mobiliar auszustatten. Hierfür verwenden Agenturen teilweise Möbel aus Pappe sowie Möbelstücke aus dem eigenen Inventar.


Die tatsächliche Leistung der Home-Staging-Agenturen hängt selbstverständlich von den individuell wählbaren Home-Staging-Angeboten für Immobilienverkäufer ab. Je nach Aufwand benötigt ein Home Stager ungefähr drei bis fünf Tage für einen Auftrag.

Home Staging: Beruf Home Stager

Wer beauftragt Home Stager?

Homestager werden am häufigsten von Immobilienmaklern vor einer Besichtigung beauftragt, um einen schnelleren Verkauf für ihre Kunden zu erzielen. Aber auch immer mehr private Anbieter finden Gefallen am Homestaging und beauftragen die Experten für die Umgestaltung von Wohnräumen zur Verkaufsförderung. Je nach Klientel und Immobilie passen sie Küche, Bad und weitere Wohnräume in Absprache mit dem Auftraggeber an. Ein weiterer Grund für die Beauftragung eines Homestagers ist neben der optimierten Verkaufszeit auch die Möglichkeit den Verkaufspreis der Immobilie zu erhöhen.


3. Welche Wirkung soll Home-Staging erzielen?

Um durch ihre Arbeit sowohl einen Immobilienverkauf zum Höchstpreis, als auch eine möglichst kurze Verkaufszeit zu fördern, setzen die Home Stager nicht nur auf passende Einrichtungsgegenstände, sondern auch auf einige erfolgversprechende Inszenierungsstrategien.

3.1 Mehr Identifikation durch durch Entpersonalisierung und Entrümpelung

Es ist kein Geheimnis, dass bei Kaufinteressenten generell ein höheres Interesse an neuwertigen Objekten besteht. Deshalb können durch neuwertige Objekte in der Regel höhere Erlöse erzielt werden. Viele Menschen bauen eine emotionale Bindung zu ihrem Besitz auf und er wird als Teil der eigenen Identität angesehen. Um diesen Effekt bei der Immobilienaufwertung zu erzielen, entpersonalisieren und entrümpeln Home Stager das jeweilige Verkaufsobjekt. So spiegelt die Immobilie weniger die Charakteristika des vorherigen Eigentümers wider, sondern sie erhält einen neutraleren Modellcharakter, womit sich die Interessenten leichter identifizieren können. Homestager begünstigen somit die Kaufentscheidung des Interessenten und den Erfolg des Immobilienverkaufs.

3.2 Die Vorstellungskraft fördern durch durch eine unaufdringliche Möblierung

Genauso verhält es sich beim Mobiliar: Es fällt Kaufinteressenten bei der Besichtigung schwerer, sich eine leere oder fremd möblierte Wohnung mit den eigenen Möbeln vorzustellen. Eine Aufwertung mit stilistisch unaufdringlicher Möbelauswahl, ob in der Küche oder dem Wohnraum, erhöht daher den Wohlfühlcharakter einer Wohnung. Gleichzeitig reduziert sie das Risiko für einen verfälschten Eindruck, der durch die persönliche Einrichtung des Vorgängers entstehen könnte.

3.3 Aufwertung durch Gestaltung und Ästhetik

Ein weiterer wichtiger Erfolgsfaktor der Home-Staging-Industrie ist, dass die optimale Inszenierung der Immobilie gestalterischen und ästhetischen Regeln folgt. Home Stager arbeiten gezielt mit Wahrnehmungsgesetzen und Raumillusionen, um das Potenzial der Immobilie voll auszuschöpfen. Dabei müssen besonders der Schnitt des Raumes sowie Licht und Farbeinwirkung beachtet werden. So funktioniert in einem kleinen Raum beispielsweise eine minimalistische Einrichtung mit grazilen Einrichtungsgegenständen und Möbelstücken, welche eher mittig platziert werden sowie helle Wände und eine offene Fensterpartie. Die Experten optimieren jeden Raum individuell, um den Erfolg beim Verkauf der Immobilie zu erhöhen.

Home Staging: Wirkung


4. Welche Leistungen bieten Home-Staging-Agenturen an?

Der Schwerpunkt der meisten Home-Staging-Agenturen liegt auf der Immobilienaufwertung vor Besichtigungen für Makler oder Privatpersonen. Dabei wird oft ein breites Spektrum an Einrichtungsberatung angeboten:

4.1 Aktions-Staging (bewohnte Immobilien)

Das Aktions-Staging setzt sich aus einer Einrichtungsberatung, der Neugestaltung der Wohnung mit individuellen Farb- und Gestaltungskonzepten und einer Fotodokumentation zusammen.

4.2 Klassisches Home Staging (unbewohnte Immobilien)

Bei einem Staging von unbewohnten Immobilien werden die Räume in der Wohnung oder dem Haus zusätzlich mit verschiedenen Möbeln und einer passenden Dekoration ausgestattet.

4.3 Show Flat (Musterwohnungen)

Das Einrichten von Musterwohnungen wird in der Regel von Bauträgern genutzt, die neue oder sanierte Mehrfamilienhäuser auf den Wohnungsmarkt bringen wollen. Home Stager bieten dabei an, eine der verfügbaren Wohnungen zielgruppenoptimiert zu inszenieren. Diese Musterwohnung kann dann bei Besichtigungen präsentiert werden, um das Interesse anzuregen und die Kaufentscheidung positiv zu beeinflussen.

4.4 Home und Business Styling

Das Home Styling bedeutet eine Umgestaltung der privaten oder gewerblich genutzten Räume. Es handelt sich um eine Einrichtungsberatung nach den persönlichen Vorstellungen des Auftraggebers. Die Aufwertung kann von geringfügigen Änderungen bis hin zu einer kompletten Neumöblierung reichen. Hierbei sind die meisten Home Stager auch für die Wohlfühlstimmung im Büro geschult.

Es sollte dabei jedoch stets beachtet werden das ein Home Staging lediglich die Wohlfühlstimmung der Kaufinteressenten anregen soll, um den Verkauf zu fördern. Die Dienstleistung der Experten umfasst keine Sanierungen oder sonstige Mängelbeseitigung in den Räumen und ersetzt diese auch nicht.


Home Staging: Leistungen


5. Wie viel kostet Home Staging?

Je nach Leistungspaket gibt es unterschiedliche Preise für Home Staging. Grundsätzlich liegen sie je nach Aufwand zwischen einem bis drei Prozent des Verkaufspreises. Der Preis orientiert sich an der Quadratmeterzahl des Objektes oder dem gewählten Angebot. Ob Sie eine Beratung oder Full-Service-Leistung einer Home-Staging-Agentur wählen, macht sich beim Preis bemerkbar. Bei einem Basis-Paket, welches nur eine Beratung enthält, kann mit einem Preis von 200-350 Euro gerechnet werden. Tages-Pakete mit angepasster Neugestaltung vor Ort bei der aber selbst Hand angelegt werden muss, liegen bei einem Preis von ca. 500-600 Euro. Wer seine Immobilie vollumfänglich “stagen” lassen möchte, sollte wie bereits erwähnt mit Kosten von einem bis drei Prozent des Verkaufspreises rechnen. Heutzutage gibt es aber auch Angebote für unter 150 Euro. Dabei wird nicht die Immobilie “gestaget”, sondern nur ein Foto. Mit Hilfe von professioneller Home Staging Software können die Fotos der Räume virtuell nach Belieben bearbeitet und aufgewertet werden. Mit einem minimalen Zeitaufwand kann der Kunde seine Wunscheinrichtung zusammenstellen. Wichtig dabei ist, dass diese Fotos in Anzeigen oder Exposés als “Einrichtungsvorschläge” gekennzeichnet werden.

Home Staging: Kosten


6. Entwicklungen und Statistiken

Home Staging hat sich in den USA bereits im Jahr 1970 etabliert. Mit der Grundidee, durch strukturierte Verfahren den Wohlfühlcharakter inserierter Häuser und Wohnungen zu erhöhen, ist das Prinzip bei Maklern aber auch bei Privatpersonen beliebt. Während es vorerst nur in Großstädten und Ballungszentren genutzt wurde, entwickelte sich bis 1990 ein eigener Geschäftsbereich für Architekten und Innendesigner. Seit 2010 gibt es auch in Deutschland einen eigenen Berufsverband für Home Staging, die Deutsche Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR e.V.), welcher insbesondere an einem Imagegewinn der Branche arbeitet.

Statistiken scheinen den positiven Effekt auf den Kaufabschluss zu bestätigen. Laut einer Statistik des DGHR aus dem Jahr 2018, konnte bei den 913 einbezogenen Immobilien in über 73 Prozent der Fälle der inserierte Angebotspreis genau erreicht beziehungsweise übertroffen werden. Von den 34,5 Prozent der Fälle, in denen der Angebotspreis übertroffen wurde, konnte bei über der Hälfte ein Mehrerlös von fünf bis 15 Prozent erzielt werden.

Auch der Einfluss auf die Verkaufszeit wurde mit der DGHR Statistik überprüft. Demnach konnten von 403 Immobilien 85 Prozent innerhalb von 12 Wochen verkauft werden, davon 57 Prozent in den ersten vier Wochen. Insgesamt wurden bei 14,4 Prozent der Immobilien Kaufabschlüsse nach dem ersten Besichtigungstermin erwirkt.

Home Staging: Entwicklungen in den USA

Verkäufer sollten jedoch nicht vernachlässigen, welche Vorbereitungen und Aufgaben noch auf Eigentümer zukommen, wenn ein Immobilienverkauf ansteht. Home Staging kann den Verkauf lediglich beschleunigen und den Verkaufspreis positiv beeinflussen. Um den Verkaufsstress weiter zu reduzieren, hilft es beispielsweise eine Checkliste zum Hausverkauf zu nutzen. Alternativ kann auch ein Immobilienmakler beauftragt werden.

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Textquelle: DGHR

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