Immobilienmakler in Köln

Sie entscheiden sich auf dem Immobilienmarkt aktiv zu werden? Sie wollen beispielsweise Ihre Immobilie verkaufen, Ihr Haus oder Ihre Wohnung, und dabei ein optimales Ergebnis erzielen? Wenn Sie mit diesem Gedanken spielen, ist es ratsam, sich zu fragen, ob man einen Immobilienmakler mit dem Verkauf beauftragen soll. Doch wie findet man den richtigen Makler und welchen Mehrwert bietet er einem beim Verkauf des Hauses oder der Wohnung? Der nachfolgende Artikel dient Ihnen als Entscheidungshilfe und Leitfaden, um Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen.

So finden Sie einen guten Immobilienmakler in Köln

1. Was zeichnet einen guten Immobilienmakler aus?

Immer mehr Menschen sehen Immobilien als lukrative Anlagemöglichkeit. Vor allem in Köln sind Investitionsobjekte sehr gefragt. Die starke Nachfrage nach Immobilien stößt allerdings auf ein zu geringes Angebot dieser, weshalb der Preis für eine Immobilie rasant in die Höhe gestiegen ist. Viele Eigentümer nutzen diese günstige Marktsituation und verkaufen ihr Grundbesitz, natürlich mit dem Hintergedanken einen möglichst hohen Preis dafür zu bekommen.

Auch wenn die Preise für eine Immobilie in Köln sehr hoch sind, zeigen sich gravierende Unterschiede in einzelnen Stadtteilen, und selbst in einzelnen Straßen. Trennt man die Stadt Köln entlang des Rheins, ist zu erkennen, dass die Immobilienpreise auf der linksrheinischen Seite deutlich höher sind, als auf der rechten Seite vom Rhein. Selbst in dem Innenstadtgebiet Deutz ist dieser Unterschied deutlich zu erkennen. Auch hier ist die hohe Nachfrage vor allem in den beliebten Gebieten der Preistreiber. Dazu zählt beispielsweise auch der Stadtbezirk Lindenthal mit den Stadtteilen Müngersdorf und Junkersdorf.

In Köln ist es möglich, in einer der teuersten Straßen – Im Zollhafen – unterschiedliche Preise für eine Immobilie zu bezahlen. Beispielsweise profitieren einige Eigentümer einer Immobilie mit dem unverbauten Blick in den schönen Hafen, wohingegen sich andere Immobilien an der lauten Bundesstraße befinden, wo sie täglich dem Verkehrslärm ausgesetzt sind. Sogar innerhalb eines Gebäudes können die Preise für eine Wohnung auseinanderdriften. Grund dafür sind unter anderem die tägliche Sonneneinstrahlung, oder die Aussicht.

In der Immobilienbranche ist es entscheidend über Preisunterschiede in den einzelnen Vierteln einer Stadt und über die regionale Marktlage von Immobilien Bescheid zu wissen. Gute Immobilienexperten mit fachlichen Kompetenzen verfügen über ein solches Wissen. Ein Profi, der sich in seiner Stadt gut auskennt, erkennt Markttrends, weiss welche Bezirke besonders attraktiv sind und welche es in naher Zukunft noch werden könnten.

Vor allem diese lokale Kompetenz macht den Immobilienmakler zu einem Spezialisten in seiner Umgebung. Wenn Sie Ihr Grundeigentum verkaufen, ist die lokale Expertise besonders wichtig. Nicht nur in der Vermarktung kann sie sich bemerkbar machen, sondern auch bei der Immobilienbewertung und bei der Festlegung des Verkaufspreises. Nähere Informationen zur derzeitigen Wohnsituation, zu den Mieten und zu den Immobilienpreisen in Köln finden Sie im aktuellen Marktbericht.

2. Marktbericht und -entwicklung in Köln

Hinsichtlich der Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt und der damit verbundenen Preisbildung ist ein guter Immobilien-Vermittler immer auf dem neusten Stand. Üblicherweise kann ein Makler auf ein Netzwerk aus Kunden, Kollegen oder Bauträgern zurückgreifen, weswegen er über laufende Neubauprojekte und aktuelle Immobilienangebote im Bilde ist. Diese Beziehungen helfen ihm zu erkennen, welcher Stadtbezirk in naher Zukunft an Ansehen gewinnen könnte, oder wo die Nachfrage sinken wird.

Preisunterschiede und Preisschwankungen werden vor allem durch die Individualität einer jeden Immobilie hervorgerufen. Hat ein Makler genug Erfahrung und kennt er sich in seiner Stadt gut aus, kann er Zukunftsprognosen über entsprechende Wohnlagen abgeben und aufstrebende Gegenden und begehrte Viertel identifizieren. In Köln gehören zu den Topvierteln Rodenkirchen, Köln Lindenthal, Sülz oder Marienburg. Der Stadtbezirk Lindenthal liegt südwestlich der Innenstadt und ist eine der begehrtesten Adressen in Köln. Dementsprechend sind dort die Preise für den Verkauf und die Vermietung einer Immobilie in z. B. den Stadtteilen Müngersdorf oder Junkerdorf sehr hoch.

Aktuell liegt der Preis für den Verkauf eines Hauses in Köln bei durchschnittlich 712.371,89 Euro.

Die folgende Grafik zeigt Ihnen die Preisschwankungen und -entwicklungen auf dem Kölner Immobilienmarkt für einen Hausverkauf in den letzten zwei Jahren:

3. Der Schlüssel zum Erfolg: Die Kaufinteressenten kennen

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, ist ein allumfassender Service von Seiten des Maklers auch in Köln das A und O. Dafür bedarf es im Vorfeld einiges an Vorbereitungen und Organisation.

Der Immobilienmakler ist der Vermittler zwischen dem Verkäufer einer Immobilie, also dem Eigentümer, und den Kaufinteressenten. Er geht dabei nicht nur auf die Wünsche des Eigentümers ein, sondern beantwortet auch sämtliche Fragen der Interessenten. Ein gutes Zeitmanagement im Vermarktungsprozess ist wichtig. Ein Immobilienmakler bietet Ihnen besonders zeitlich gesehen einen entscheidenden Vorteil, denn dieser steht Ihren Kunden auch zu unüblichen Tageszeiten zur Verfügung, wie z. B. abends oder am Wochenende.

Ein Makler sollte außerdem zügig auf Nach- und Anfragen seiner Kunden eingehen und eine schnelle Interaktionszeit vorweisen. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, ist die Bereitstellung und Aufbereitung aller wichtigen Unterlagen von Seiten des Maklers, ein weiterer wichtiger Aspekt. Eines der wesentlichen Dokumente im Laufe der Vermarktung ist das Exposé. Ein guter Immobilien-Vermittler sollte für das Exposé hochwertige Fotos, ein ansprechendes und hochwertiges Design und aussagekräftige Texte verwenden. Des Weiteren sollte er den Text idealerweise immer an die jeweilige Zielgruppe anpassen und deren sprachlichen Ausdruck treffen. Dies ist nur möglich, wenn der Immobilienmakler weiss, welche Bevölkerungsschicht zum Standort passt und für die jeweilige Immobilie in Frage kommt: Er muss also neben topaktuellen Wohnlagen auch seine Zielgruppe kennen.

Abgesehen vom Exposé gibt es beim Verkauf Ihrer Immobilie noch weitere Unterlagen, die für Kunden relevant sein können. Beim Wohnungsverkauf sind es beispielsweise die Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen oder der Energieausweis. Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, sind ebenfalls der Grundriss und Grundbuchauszüge wichtig. Beim Verkauf von einem Grundstück die Bodenrichtwertkarten. Einige dieser Unterlagen sollten Sie zu Hause haben. Dokumente, die für den Verkauf noch fehlen, kann Ihnen Ihr Makler besorgen.

Bei der Besichtigung Ihrer Immobilienangebote, gilt es für den Makler – ein höfliches und gepflegtes Auftreten vorausgesetzt – die Besonderheiten und Vorteile Ihrer Immobilie hervorzuheben. Auf mögliche Mängel kann der Experte hinweisen, diese dürfen aber nicht im Vordergrund stehen. Immobilienmakler sollten auf potenziellen Käufer und deren Fragen eingehen und deren Vorstellungen von der perfekten Wohnung oder dem Wunschhaus mit einbeziehen. Vor allem Vermittler mit einer ausgeprägten lokalen Marktexpertise können in diesem Zusammenhang das Wohnumfeld optimal beschreiben, Details zum jeweiligen Stadtteil und Wohnlagen präsentieren und über die Infrastruktur, wie das Nachtleben, Einkaufsmöglichkeiten oder die Verkehrsanbindung Auskunft geben.

4. Immobilie verkaufen in Köln – Maklerprovision und Maklervertrag

Die Provision eines Maklers lässt sich grundlegend in zwei Gruppen unterteilen und sollte im Maklervertrag geregelt sein: Immobilienvermietung und Immobilienverkauf.

Immobilie vermieten

Wenn Sie Ihre Immobilie in Köln vermieten wollen und damit einen Immobilienmakler beauftragen, müssen Sie im Falle einer erfolgreichen Vermietung dem Agenten eine Provision zahlen. In der Vergangenheit war es nicht geregelt, wer diese zu zahlen hat. Das hat sich im Juni 2015 mit dem Bestellerprinzip geändert. Nach dieser Regelung hat nun derjenige den Makler zu zahlen, der diesen "bestellt" bzw. beauftragt hat. Die Maklerprovision darf aber, wie in den Jahren vor der neuen Regelung, maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der Mehrwertsteuer betragen.

Nettokaltmiete (NK) der Immobilie Übliche Provision für Makler McMakler Festpreis
1.200 € 2.400 € 498 €
2.000 € 4.000 € 998 € (bis 2.000 € NK)
5.000 € 10.000 € 1.498 € (über 2.000 € NK)

Immobilie verkaufen

Egal ob Sie Ihr Haus verkaufen oder eine Wohnung verkaufen wollen, die Höhe der Maklerprovision ist bei einem Verkauf im Gegensatz zur Vermietung frei verhandelbar. Die Höhe dieser liegt dabei meistens zwischen 2,38 und 7,14 Prozent. Als Verkäufer und auch als Käufer, orientieren Sie sich am besten an dem jeweiligen Bundesland. In Nordrhein-Westfalen und somit in Köln, liegt die übliche Maklerprovision bei 7,14 Prozent und wird anteilig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt.

Bundesland Gesamte Maklerprovision Verkäuferanteil Käuferanteil
Nordrhein-Westfalen 7,14% 3,57% 3,57%

Beachten Sie, dass eine hohe Maklerprovision nicht automatisch eine Leistungsgarantie ist. Informieren Sie sich im Vorfeld über die Leistungen Ihres Immobilienmaklers und halten Sie diese im Vertrag fest. Oftmals lohnt sich ein Vergleich mit anderen Experten, hinsichtlich der Maklerprovision und dem Leistungsspektrum.

5. Kölner Referenzen eines Maklers

Ein Blick auf die Website eines Maklers kann sich lohnen. Wie aktiv ist Ihr Immobilienmakler online und wie professionell ist sein Internetauftritt? Wie aktuell sind die Immobilienangebote und gibt es einen aussagekräftigen Marktbericht? Hat er die besten Immobilienangebote Kölns? Und wie viele Objekte hat er bereits verkauft und vermietet? Anhand dessen können Sie nachvollziehen, wie lange Ihr Immobilien-Vermittler schon am Kölner Immobilienmarkt tätig ist. Zudem kann man anhand des Portfolios erkennen, auf welche Objektarten er sich gegebenenfalls spezialisiert hat. Verkauft Ihr Makler hauptsächlich Häuser, Grundstücke oder Gewerbeimmobilien?

Wenn Sie einen ersten Eindruck über die Arbeitsweise des Immobilienexperten bekommen wollen, schauen Sie sich am besten dessen Exposés im Internet an. Tipp: Mit der Objekt ID können Sie einzelne Immobilienangebote ausgewählter Immobilienprofis abspeichern und zu einem späteren Zeitpunkt schneller wiederfinden. Hierbei können Sie auch Rückschlüsse auf die Vermarktungsdauer einer Immobile ziehen.
Bewertungen und Kundenreferenzen ehemaliger Verkäufer oder Käufer können dabei helfen einen guten Makler zu erkennen. Als Entscheidungshilfe können Sie ausgewählte Immobilienmakler sogar kontaktieren und sich selber ein Bild über deren Leistungen machen. Sie finden keine Kundenreferenzen? Spricht das nicht schon für sich, bzw. in anderen Worten gegen diesen?

6. Checkliste: Aufgaben eines Kölner Immobilienmaklers

  • Wertermittlung und Immobilienbewertung bewerten beim Immobilienverkauf,
  • Beschaffung und Aufbereitung der nötigen Unterlagen der Immobilien Energieausweis, Grundbuchauszüge, Grundrisse, Grundsteuerbescheid, usw.,
  • Beratung zu Bau- und Vertragsrecht von Immobilien,
  • Erstellung und ggf. Bearbeitung von qualitativ hochwertigen Objektbildern der Immobilie,
  • Erstellung eines repräsentativen, ansprechenden und werbewirksamen Exposés,
  • Ermittlung der Zielgruppe und Erarbeitung einer Marketingstrategie,
  • Auswahl und Selektierung der Interessenten,
  • Organisation, Durchführung und Koordination von Besichtigungsterminen,
  • Durchführung der Verkaufsverhandlungen beim Immobilienverkauf,
  • Bonitätsprüfung (Zahlungsfähigkeit) der Käufer, der Mieter,
  • Vorbereitung des Notarvertrags und Abstimmung des Notartermins,
  • Organisierte und reibungslose Objektübergabe,
  • Nachbetreuung der Käufer, Mieter

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