Forward-Darlehen: Sinnvolle Anschlussfinanzierung beim Immobilienkauf

Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich attraktive Zinsen für die in der Zukunft liegende Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie reservieren. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie diese Form des Darlehens funktioniert, welche Vor- und Nachteile sie bietet und ab wann sie für Sie in Frage kommt.

Beim Forward-Darlehen, häufig auch als Forward-Kredit bezeichnet, handelt es sich um eine Anschlussfinanzierung, bei der der Zinssatz schon lange Zeit vor der Inanspruchnahme und Auszahlung des Kredits vereinbart wird. Das Darlehen ist für Kreditnehmer interessant, die ihre Immobilie schon seit längerer Zeit finanzieren und bei denen nach dem Ende der Sollzinsbindung des ersten Kredits noch eine Restschuld verbleibt. Sie haben mit dem Forward-Darlehen die Möglichkeit, sich die zu einem Zeitpunkt günstigen Zinsen für eine zukünftige Finanzierung zu sichern und sich somit vor in der Zukunft steigenden Zinssätzen zu schützen.

Wer sich einen Forward-Kredit zu guten Konditionen als Anschlussfinanzierung seiner Immobilie sichern möchte, sollte die Entwicklung des Bauzinses schon einige Jahre vor dem Ende der Zinsbindung des ersten Kredits im Blick haben und gegebenenfalls auch schon Kreditangebote einholen und vergleichen. Da Sie nicht an das Angebot des ursprünglich finanzierenden Kreditinstituts gebunden sind, lohnt sich ein umfassender Vergleich verschiedener Anbieter, bei dem die aktuellen Konditionen und die von den Kreditinstituten berechneten Zinsaufschläge berücksichtigt werden. Die Niedrigzinsphase stellt den optimalen Zeitpunkt für den Vertragsabschluss des Forward-Kredits dar. So sichern Sie sich den attraktiven Zinssatz und sobald die Sollzinsbindung Ihres aktuellen Darlehens ausgelaufen ist, wird Ihnen die im Rahmen des Forward-Kredits vereinbarte Summe ausgezahlt und die vorherige Finanzierung abgelöst.

Ein Forward-Darlehen kommt ausschließlich als Anschlussfinanzierung in Frage. Sie können den Forward-Kredit nicht zur erstmaligen Immobilien- oder Baufinanzierung beantragen. Der Vertragsabschluss des Kredits ist möglich, wenn Ihr aktueller Finanzierungskredit noch mindestens zwölf Monate, höchstens jedoch 66 Monate läuft. Der frühestmögliche Zeitpunkt für den Darlehensabschluss ist demnach 5,5 Jahre vor dem Ablauf des ersten Finanzierungskredits. Ist Ihre aktuelle Finanzierung in weniger als zwölf Monaten beendet, ist die Inanspruchnahme des Forward-Kredits nicht mehr möglich. In diesem Fall kommen alternative Annuitätendarlehen wie die Umschuldung oder Prolongation in Betracht.

Ein Forward-Darlehen ist vor allem dann sinnvoll, wenn mit steigenden Darlehenszinsen bei der Immobilienfinanzierung zu rechnen ist. Nach dem Ablauf der Sollzinsbindung des ersten Kredits verbleibt in den meisten Fällen eine Restschuld, für die ein neuer Finanzierungsvertrag vereinbart wird. Viele Kreditnehmer schließen erst kurz vor Ende der ersten Zinsbindung ein neues Darlehen für die verbleibende Restschuld ab. Wenn der Bauzins jedoch in der Zwischenzeit gestiegen ist, wird die Anschlussfinanzierung teuer. Der günstigste Zeitpunkt für den Abschluss eines Forward-Kredits ist der, zu dem der Bauzins möglichst niedrig ausfällt.

Wie hoch sind die zu erwartenden Kosten für das Darlehen? Diese Frage stellen sich viele Kreditnehmer. Die Forward-Darlehen-Kosten sind abhängig von verschiedenen Faktoren:

• Darlehenszinsen: Den Zinssatz für Ihr Darlehen bestimmt das von Ihnen ausgewählte Kreditinstitut.

• Zinsaufschlag: Um sich vor Verlusten bei eventuell steigenden Zinsen zu schützen, berechnen Kreditinstitute in der Regel einen geringen Zinsaufschlag, den sogenannten Forward-Aufschlag. Dieser wird für jeden Monat bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens, also den gesamten Zeitraum der Forward-Periode, fällig. Die Höhe des Zinsaufschlags variiert je nach Bank und liegt häufig bei 0,01 bis 0,03 Prozent. Viele Banken verzichten in den ersten sechs bis zwölf Monaten auf den Zinsaufschlag, um die Attraktivität ihres Angebots zu erhöhen.

• Änderung der Grundschuld: Ein weiterer zu berücksichtigender Kostenfaktor ist die Gebühr, die durch die Änderung der Grundschuld im Grundbuch entsteht. Die Grundbucheintragung muss bei jeder Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank vorgenommen werden. Der Betrag für die Änderung liegt im dreistelligen Bereich. Tipp: Im Rahmen der Neukundengewinnung übernehmen einige Kreditinstitute die Gebühr für die Eintragung. Die aktive Nachfrage kann sich an dieser Stelle auszahlen.

Neben dem Forward-Darlehen gibt es noch weitere Möglichkeiten für die Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie. Bei der sogenannten Prolongation wird der ursprüngliche Kreditvertrag an die zum Ende der Laufzeit geltenden Konditionen angepasst und verlängert. Auch eine Umschuldung Ihrer Bau- oder Immobilienfinanzierung bietet sich möglicherweise für Sie als Anschlussfinanzierung an. Hierbei handelt es sich um die Ablösung des laufenden Kredits beim aktuellen Kreditinstitut durch einen neuen Kredit bei einer anderen Bank, die Ihnen ein günstigeres Angebot macht. Genau wie beim Forward-Darlehen wird die reguläre Umschuldung im Rahmen der Baufinanzierung erst zum Ende der Sollzinsbindung möglich. Umschuldung und Prolongation stellen vor allem dann günstige Optionen für die Anschlussfinanzierung dar, wenn die Dauer der noch zu verbleibenden Zinsbindungsfrist weniger als zwölf Monate beträgt.

Bevor Sie sich für den Abschluss eines Forward-Darlehens entscheiden, sollten Sie die Vor- und Nachteile des gegeneinander abwägen. Dazu ein Überblick:

Die Vorteile des Forward-Darlehens:

• Planungssicherheit bei der Finanzierung

• Zinsvorteil: Mit dem Darlehen können Sie sich aktuell günstige Zinsen für eine Finanzierung in der Zukunft sichern.

• Zinssicherheit: Bei steigenden Zinsen profitieren Sie von den bereits vereinbarten günstigen Konditionen.

• Sparpotenzial: Vor allem bei stark steigenden Zinsen können Sie durch das Forward-Darlehen ganz erheblich bei der Immobilienfinanzierung sparen.

Die Nachteile des Forward-Darlehens:

• Zinsaufschlag: Für den Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung des Kredits wird ein monatlicher Zinsaufschlag fällig.

• Verbindlichkeit des Darlehens: Wenn Sie einen Forward-Kredit abgeschlossen haben, sind Sie vertraglich dazu verpflichtet, dem Kreditgeber das zukünftige Darlehen abzunehmen. Dies gilt natürlich auch bei fallenden Zinsen, von denen Sie dann nicht profitieren würden.

Es gibt viele Gründe, weshalb Kreditnehmer ein vereinbartes Forward-Darlehen nach der gesetzlichen Widerrufsfrist kündigen möchten, so zum Beispiel im Falle einer Erbschaft oder wenn sie ihre Immobilie verkaufen. Auch das Sinken der Baufinanzierungskosten löst bei vielen den Wunsch aus, den Kreditvertrag zu widerrufen. Nur in einem Fall ist der Kreditgeber gesetzlich dazu verpflichtet, die Kündigung anzunehmen, und zwar dann, wenn Sie ihr Haus verkaufen. In allen anderen Fällen gilt die Verbindlichkeit des Darlehens. Wer sich dennoch gegen die Kreditabnahme entscheidet, muss der Bank eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen. Hierbei handelt es sich um eine nicht unerhebliche Schadensersatzzahlung.

Neben dem Forward-Darlehen gibt es noch weitere Möglichkeiten für die Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie. Bei der sogenannten Prolongation wird der ursprüngliche Kreditvertrag an die zum Ende der Laufzeit geltenden Konditionen angepasst und verlängert. Auch eine Umschuldung Ihrer Bau- oder Immobilienfinanzierung bietet sich möglicherweise für Sie als Anschlussfinanzierung an. Hierbei handelt es sich um die Ablösung des laufenden Kredits beim aktuellen Kreditinstitut durch einen neuen Kredit bei einer anderen Bank, die Ihnen ein günstigeres Angebot macht. Genau wie beim Forward-Darlehen wird die reguläre Umschuldung im Rahmen der Baufinanzierung erst zum Ende der Sollzinsbindung möglich. Umschuldung und Prolongation stellen vor allem dann günstige Optionen für die Anschlussfinanzierung dar, wenn die Dauer der noch zu verbleibenden Zinsbindungsfrist weniger als zwölf Monate beträgt.

Insbesondere dann, wenn der Zinssatz zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses niedrig ist und steigende Bauzinsen zu erwarten sind, fungiert das Forward-Darlehen als sehr gut geeignetes Mittel für die Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie. Mit dem Forward-Kredit sichern Sie sich günstige Zinsen und sparen bei der Anschlussfinanzierung. Ist hingegen mit einem fallenden Zinssatz zu rechnen, ist das Forward-Darlehen nicht empfehlenswert. Durch die Verbindlichkeit des Vertragsabschlusses sind Sie an den Kredit gebunden und profitieren in einem solchen Fall nicht von den günstigen Marktzinsen der Zukunft. Um schon frühzeitig geeignete Methoden für eine Anschlussfinanzierung ausfindig zu machen, lohnt es sich, die Zinsentwicklungen im Blick zu behalten.