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Wohneigentum in Skiregionen: Immobilien im Alpenraum besonders teuer

Letztes Update: 27.01.2021

Zum Skiurlaub in Deutschlands Schneeregionen zu fahren, das gehört für manche Familien zum Winter dazu. Beherbergungsverbote machen es diesen Winter aber beinah unmöglich, in unmittelbarer Nähe zu den Erholungsgebieten in den Bergen Unterkunft zu finden. Glücklich können sich entsprechend jene schätzen, die über Wohneigentum in unmittelbarer Nähe zu den Gipfeln und Abfahrten verfügen. Wer jetzt nach einem Haus oder einer Eigentumswohnung in deren Nähe sucht, kann fündig werden. Allerdings lassen sich die Preisniveaus an den Pisten durchaus sehen, wie McMakler in einer aktuellen Immobilienanalyse der 14 gefragtesten Skigebiete Deutschlands¹ analysiert hat. Dabei wurden die durchschnittlichen Kauf- und Mietpreise für das erste bis dritte Quartal 2020 gegenübergestellt, um das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu ermitteln.

Das wichtigste vorab:

  • Spitzenreiter des Rankings ist die Region rund um den Spitzing- und Tegernsee mit einem Kaufpreisfaktor von 47,9

  • Am günstigsten ist es rund um Braunlage im Harz mit einem Kaufpreisfaktor von 12,6 (Kauf: 993,67 €/m²; Miete: 6,58 €/m²)

  • Während die neun teuersten Regionen mit Kaufpreisen von 7.943,79 €/m² in Spitzingsee-Tegernsee bis 3.088,08 €/m² in Oberstaufen alle in den Alpen liegen, befindet sich die teuerste nicht-alpine Region beim Feldberg im Schwarzwald mit 2.554,81 €/m²

1. Welche Skiregionen haben den höchsten Kaufpreisfaktor?

Bisher galt ein Kaufpreisfaktor² um die 20 bis 24 als guter Kaufindikator. In den prominenten A-Städten gilt das jedoch nur noch bedingt, vielmehr werden Immobilien dort bereits zu mehr als der 30- und sogar 50-fachen Jahresnettokaltmiete gehandelt. Dieses Phänomen der Metropolen ist auch in den meisten angesagten Skiregionen Deutschlands zu beobachten. Vereinzelt gibt es jedoch noch Standorte mit moderaten Preisen und interessanten Renditemöglichkeiten.

Wenig überraschend ist, dass Bayern äußerst prominent vertreten ist. Mit zehn Skigebieten, vom Allgäu bis in den Bayerischen Wald, finden sich die meisten der analysierten Regionen im Freistaat wieder. Ebenfalls vertreten sind Regionen mit Skigebieten in Baden-Württemberg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Sachsen.

Felix Jahn, CEO und Gründer von McMakler:

„Generell lässt sich beobachten, dass Wohneigentum im schneereichen Alpenraum wesentlich teurer ist als andernorts. Die Kaufpreisfaktoren reichen hier flächendeckend bis weit über 26, was auch auf den enormen Reiz der Alpen zurück zu führen ist.“

Extrem teuer ist es vor allem um den Spitzing- und Tegernsee, das zeigt schon der Kaufpreisfaktor von 47,9. Mit durchschnittlich 7.943,79 €/m² (Miete: 13,82 €/m²) führt die Region unangefochten das Ranking an. Dafür haben Skibegeisterte hier eine enorm große Auswahl an Pisten. Mit einem Kaufpreisfaktor von 41,3 folgt die Region rund um das benachbarte Bayrischzell, welches mit dem Skiparadies Sudelfeld die Herzen der Pistenliebhaber höherschlagen lässt. Hier kostet ein Quadratmeter Wohnfläche 5.367,21 €/m² (Miete: 10,83 €/m²). Auf Platz drei findet sich die Region um Garmisch-Partenkirchen mit einem Kaufpreisfaktor von 38,6 wieder. Im Schatten der Zugspitze werden im Schnitt 5.312,88 €/m² (Miete: 11,48 €/m²) für Wohneigentum gezahlt, im Gegenzug befinden sich Attraktionen wie die Partnachklamm und das Skigebiet Garmisch-Classic in der Nähe. Mit einem Kaufpreisfaktor von 36,5 folgt die Skiregion um Brauneck bei Lenggries auf dem vierten Platz. Hier zahlen Interessenten durchschnittlich 5.161,13 €/m² (Miete: 11,79 €/m²). Etwas weiter im Westen, im Allgäu, befindet sich die Region mit dem fünfthöchsten Kaufpreisfaktor. Um Oberstdorf, im Schatten des Nebelhorns, müssen Immobilienkäufer mit durchschnittlich 4.700,38 €/m² (Miete: 11,11 €/m²) rechnen, was einem Kaufpreisfaktor von 35,3 entspricht.

McMakler-Analyse Skigebiete Deutschland

Felix Jahn erklärt:

„Unter den Top fünf der teuersten Regionen befinden sich ausschließlich Landkreise, die direkten Zugang zu den Alpen haben. In allen liegt der Kaufpreisfaktor bei über 35. Dies ist ein Wert, der sonst nur in den gehobenen Stadtvierteln der Großstädte erreicht wird. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis jenseits der 4.500 Euro ist klar: Wer in den Alpenregionen Wohneigentum kauft, kauft nicht nur wegen der Nähe zu den Skigebieten. Auch während der Sommersaison haben diese Regionen einiges zu bieten. Das spiegeln die Preise deutlich wider.“

Auch Braunlage im Harz gehört zu den besten Skiregionen Deutschlands. Allerdings ist es hier merklich günstiger. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 12,6 und ist damit für Immobilienkäufer durchaus attraktiv. Ein Quadratmeter Wohnfläche kostet hier 993,67 Euro (Miete: 6,58 Euro). Auf Platz 13, mit einem Kaufpreisfaktor von 13,5 liegt die Region rund um den Fichtelberg, direkt an der Grenze zu Tschechien. Hier zahlen Immobilienkäufer im Schnitt 880,15 €/m² (Miete: 5,42 €/m²). Ebenfalls erschwinglich ist es rund um den Großen Arber im Bayerischen Wald mit einem Kaufpreisfaktor von 15,4. Hier werden 1.402,56 €/m² (Miete: 7,60 €/m²) gezahlt. Mit etwas Abstand folgt die Skiregion rund um Winterberg im Sauerland. Der Kaufpreisfaktor von 17 zeigt, dass Immobilienkäufer hier noch ein gutes Geschäft machen, denn mit 1.372,85 €/m² (Miete: 6,73 €/m²) liegen die Preise noch im Rahmen. Die teuerste Skiregion außerhalb von Bayern liegt mit einem Kaufpreisfaktor von 23,5 auf dem zehnten Platz des Rankings. Rund um den Feldberg im Schwarzwald zahlen Immobilienkäufer 2.554,81 €/m² (Miete: 9,07 €/m²) für Wohneigentum.

Felix Jahn:

„Die Tatsache, dass alle Skiregionen des Rankings mit einem Kaufpreisfaktor von unter 25 außerhalb des Alpenraums liegen macht deutlich, dass die Eigenschaft Alpennähe bei Käufern äußerst gefragt ist. Dafür können Verkäufer entsprechend auch mehr verlangen. Wer allerdings weniger Geld in einen kurzen Anfahrtsweg von den eigenen vier Wänden bis zur nächsten Skipiste investieren möchte ist gut beraten, sich jenseits des Alpenraums umzuschauen.“

Am sechstteuersten ist es im Allgäu, rund um Bad Hindelang nahe des Oberjochs. Hier liegt der Kaufpreisfaktor bei 32,8, was einem Quadratmeterpreis von 3.728,63 Euro (Miete: 9,47 €/m²) gleichkommt. Dass es nicht unbedingt auf die Größe des Orts ankommt, um hohe Quadratmeterpreise zu erzielen, zeigt sich anhand Reit im Winkl, nah der Winklmoosalm. Hier zahlen Immobilienkäufer im Schnitt 3.340,86 €/m² (Miete: 8,77 €/m²), was zu einem Kaufpreisfaktor von 31,7 führt. Mit einigem Abstand folgt Berchtesgaden mit einem Faktor von 30,3, bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 3.701,37 €/m² (Miete: 10,17 €/m²). Rund um Oberstaufen im Allgäu liegt der Kaufpreisfaktor hingegen bei 26,4. Damit liegt Oberstaufen als einzige Region im Alpenraum noch im erschwinglichen Rahmen. Mit 3.088,08 €/m² (Miete: 9,76 €/m€) liegt der durchschnittliche Kaufpreis ebenfalls deutlich unter den Preisen im restlichen Allgäu.

Jahn erklärt:

„Auch wenn die Skisaison in Deutschland diesen Winter nur sehr kurz sein wird, oder gar ausfallen muss, lohnt sich der Immobilienbesitz in Gebirgsnähe. Dabei gilt aber zu beachten, dass der Kauf in weniger frequentierten Regionen wesentlich günstiger ist. Wer auf den Alpenblick verzichten kann ist gut beraten, in weniger prominente Skiregionen auszuweichen. Sind die entsprechenden Mittel jedoch verfügbar und der Ruf der Berge stark, spricht nichts dagegen, den Traum von der Immobilie im Alpenland zu verwirklichen. Insbesondere im Allgäu bieten sich dafür gute Optionen.“

2. Wie hoch sind die Kaufpreise für Immobilien in der Nähe von Skigebieten?

McMakler-Analyse Skigebiete in Deutschland: Ranking der Kaufpreise

Auch bei den Kaufpreisen für Wohnimmobilien in Nähe von Skigebieten lässt sich ein Nord-Süd-Gefälle erkennen. Entsprechend verwundert es kaum, dass die Preise vor allem im Alpenraum wahre Gipfel erklimmen. Besonders teuer ist es rund um den Spitzing- und Tegernsee. Die Region, die bei Promis nicht nur wegen der Nähe zu exzellenten Naherholungsgebieten äußerst begehrt ist, ruft durchschnittliche Immobilienpreise von 7.943,79 €/m² auf. Mit einigem Abstand, aber ebenfalls deutlich teurer als andere Regionen, ist es rund um das benachbarte Bayrischzell, welches das Skigebiet Sudelfeld vorweisen kann. Hier werden 5.367,21 €/m² gezahlt. Am drittteuersten ist es mit 5.312,88 €/m² rund um Garmisch-Partenkirchen, dem Namensgeber für das örtliche Skigebiet Garmisch-Classic. Auf dem vierten Platz folgt die Region rund um das Brauneck bei Lenggries mit durchschnittlichen Preisen von 5.161,13 €/m². Damit liegen drei der vier teuersten Skiregionen nah beieinander im Alpenvorland.

Günstig hingegen ist es nördlich des bayerischen Alpenlands. Auf dem 14. Platz findet sich das sächsische Oberwiesenthal im Erzgebirge wieder. In direkter Nähe zum beliebten Fichtelberg werden 880,15 €/m² gezahlt. Ein wenig teurer, aber noch unter der Tausender-Marke, ist es rund um Braunlage im Harz. Hier kostet Wohnfläche 993,67 €/m². Im Sauerland, rund um Winterberg, ist es hingegen wieder deutlich teurer. Hier müssen Skifreunde auf Heimatsuche mit 1.372,85 €/m² rechnen. Wer den besten bayerischen Pisten treu bleiben will, aber nicht über das nötige Kleingeld für die Preise im Alpenvorland oder im Allgäu verfügt, kann rund um den Großen Arber im Bayerischen Wald fündig werden. Mit 1.402,56 €/m² sind die Preise hier durchaus erschwinglich und reichen für den elften Platz im Ranking. Auf dem zehnten Platz wiederum befindet sich die beste nichtalpine Skiregion mit dem höchsten Quadratmeterpreis: Rund um den Feldberg im Schwarzwald werden durchschnittlich 2.554,81 €/m² verlangt.

Das preisliche Mittelfeld für käufliche Wohnimmobilien befindet sich wiederum in Bayern. Die durchschnittliche Preis für einen Quadratmeter rund um das Nebelhorn, genauer gesagt in dessen Schatten rund um Oberstdorf, liegt bei 4.700,38 €/m². Das reicht für den fünften Platz. Mit einigem Abstand und Immobilienpreisen von durchschnittlich 3.728,63 €/m², folgt die Skiregion rund um das benachbarte Oberjoch. Auch um Berchtesgaden werden ähnliche Preise für Wohneigentum verlangt, hier liegen sie bei 3.701,37 €/m². In Reit am Winkl, direkt an der Winklmoosalm gelegen, werden durchschnittlich 3.340,86 €/m² aufgerufen. Im allgäuischen Oberstaufen, welches den neunten Platz in diesem Ranking einnimmt, sind es hingegen 3.088,08 €/m².

Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich, dass die durchschnittlichen Kaufpreise in beinahe allen Skiregionen spürbar steigen. Allein in fünf Regionen klettern die Preise um zweistellige Prozentwerte, hier allen vorweg rund um Berchtesgaden mit 15,4 Prozent, Sudelfeld mit 14,6 Prozent und das Oberjoch mit 14,4 Prozent. Die geringsten Anstiege sind rund um die Winklmoosalm mit 1,2 Prozent und Garmisch-Classic mit 1,8 Prozent zu verzeichnen. Schlusslicht ist die Region rund um den Fichtelberg. Im Erzgebirge sinkt der durchschnittliche Preis im Vergleich zum Vorjahr um deutliche minus 8 Prozent.

Insgesamt lässt sich beobachten, dass die bekannten Skiregionen im Alpenraum das Ranking der Kaufpreise mit deutlichem Abstand anführen. Ganz oben liegt dabei vor allem das Alpenvorland. Günstiger wird es hingegen außerhalb des Alpenraums, denn die fünf günstigsten Regionen liegen nachweislich außerhalb der Alpen. Besonders attraktiv sind Objekte im Erzgebirge.

3. Wie hoch sind die Mieten an der Piste?

McMakler-Analyse Skigebiete in Deutschland: Ranking der Mietpreise.

Wer nicht über das Geld für einen Immobilienkauf verfügt, kann selbstverständlich auch mieten. Allerdings zeigt sich bei den Durchschnittsmieten ein ähnliches Preisniveau wie bei den durchschnittlichen Kaufpreisen pro Quadratmeter. Auch hier führen die Regionen des Alpenvorlands und des Allgäus das Ranking an.

Ganz oben auf dem Gipfel thront auch bei den Mieten die Region rund um den Spitzing- und Tegernsee. Hier werden 13,82 €/m² verlangt. Im benachbarten Lenggries am Brauneck sollten Mieter Preise von 11,79 €/m² erwarten. In Garmisch-Partenkirchen hingegen müssen Mieter mit 11,48 €/m² rechnen. Die Investition kann sich aber durchaus lohnen, immerhin kann die Region mit mehr als nur dem Skigebiet Garmisch-Classic locken. Rund um das Nebelhorn bei Oberstdorf werden 11,11 €/m² von Mietern verlangt.

In Bayrischzell, mit direktem Zugang zum Skigebiet Sudelfeld, werden für einen Quadratmeter Wohnfläche 10,83 Euro von Mietern berechnet. Ebenfalls mehr als 10 Euro für einen Quadratmeter werden in Berchtesgaden von Mietern gefordert. Hier kostet die Miete durchschnittlich 10,17 €/m².

Wer wirklich günstig und in direkter Nähe zu einem ausgezeichneten Skigebiet wohnen will, wird in der Nähe zum Skigebiet Fichtelberg im Erzgebirge fündig. Rund um Oberwiesenthal werden durchschnittlich 5,42 €/m² verlangt. Teurer wird es rund um Braunlage im Harz. Hier müssen Mieter mit 6,58 €/m² rechnen. Im sauerländischen Winterberg, das ebenfalls für seine Ski- und Wanderrouten bekannt ist, werden 6,73 €/m² fällig. Mit einer Durchschnittsmiete von 7,60 €/m² folgt die Region rund um den Großen Arber. Damit ist sie die günstigste, der in Bayern gelegenen Skiregionen.

Wer allerdings die Nähe zu den alpinen Pisten sucht, kann durchschnittliche Mieten unter 10 Euro, allerdings über 8 Euro, vor allem im Allgäu finden. Vor allem für jene, die sich nicht die Mieten in den prominenteren Wintersportdestinationen leisten möchten, können sich hier Möglichkeiten ergeben. In Oberstaufen liegt die Durchschnittsmiete bei 9,76 €/m², während sie rund um das nur 25 Kilometer entfernte Bad Hindelang am Oberjoch bei 9,47 €/m² liegt. Rund um den Feldberg im Schwarzwald werden sogar nur 9,07 €/m² verlangt. Damit ist sie die teuerste nicht-alpine Skiregion. Die günstigste alpine Skiregion findet sich an der Winklmoosalm. Rund um Reit im Winkl liegt die durchschnittliche Miete bei 8,77 €/m².

Beim prozentualen Anstieg zeigt sich vor allem, dass das Mittelfeld ordentlich aufholt. Vier Regionen verzeichnen Zunahmen von mehr als zehn Prozent. Ganz groß dabei ist die Region rund um den Großen Arber im Bayerischen Wald mit starken 15,2 Prozent. Aber auch in Oberstaufen mit 13,8 Prozent, am Feldberg im Schwarzwald mit genau 13 Prozent und am Oberjoch mit 12,3 Prozent klettern die Durchschnittsmieten im Vergleich zum Vorjahr in die Höhe. Die geringsten Zuwächse gibt es hingegen in den bereits teureren Regionen. Rund um das Brauneck steigen die Preise nur leicht um 1,6 Prozent, ebenso in Berchtesgaden um 2,8 Prozent und rund um den Spitzing- und Tegernsee um nur 3,7 Prozent. Auf Talfahrt hingegen gehen die durchschnittlichen Mieten rund um die Winklmoosalm mit minus 4,3 Prozent.

Ähnlich wie bei den Kaufpreisen führen die alpinen Skiregionen das Ranking der durchschnittlichen Miethöhe mit sichtbarem Abstand an. Die einzige Ausnahme bildet hier die Region rund um die Winklmoosalm. Die Durchschnittsmieten hier liegen unter 9 €/m², was einem Preisunterschied von 5 €/m² im Vergleich zum Spitzenreiter gleichkommt. Wer günstig mieten und nicht auf das Skierlebnis verzichten möchte, sollte sich damit arrangieren, auf die Mittelgebirge im Sauerland, auf den Harz oder das Erzgebirge auszuweichen.

¹ Die Auswahl dieser 14 Regionen mit Skigebieten basiert auf Rankings der Online-Reiseportale Kurzurlaub.de und snowplaza.de. Diese Rankings sind subjektiv. McMakler erhebt keinen Anspruch auf Richtigkeit. Die Analyse der Immobilienpreise stützt sich dabei auf die Postleitzahlen der definierten Skiregionen im Radius von bis zu circa 20 Kilometern.

² Der Vergleichsfaktor ergibt sich, indem der Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete geteilt wird. In der Betrachtung bleiben Miet- und Kaufnebenkosten sowie zukünftige Mieterhöhungen und Wertsteigerungen der Immobilie unberücksichtigt.

Die Datenerhebung von McMakler basiert auf einer Auswertung inserierter Kauf- und Mietangebote für Häuser und Wohnungen (nur Bestandsbauten, Baujahr bis 2018) verschiedener Immobilienportale für die ersten drei Quartale 2020. Da sich jede Immobilie im Baujahr, der Wohnlage und Ausstattung unterscheidet, sind diese Immobilienpreise keine Grundlage für eine exakte Berechnung des Quadratmeterpreises, sondern dienen als Orientierung.

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