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Hausverkauf - Steuern: So sparen Sie bares Geld beim Immobilienverkauf

Beim Immobilienverkauf können diverse Fragen aufkommen. Für Sie als Eigentümer ist eine der wichtigsten vermutlich: Muss ich den Verkauf versteuern? Abgesehen von eventuellen Renovierungs- und Maklerkosten, ist das der Kostenfaktor, für den sich die meisten Verkäufer interessieren. Dieser Artikel soll Ihnen erklären, ob Sie Steuern zahlen müssen, wenn ja, welche Steuern Sie bezahlen müssen und wie hoch diese ausfallen. Allerdings auch, wie Sie sich die Steuern sparen können.

So verhält es sich mit den Steuern beim Verkauf Ihres Hauses

1. Steuern beim Hausverkauf: Wann sind sie fällig?

Die Meisten wissen, dass man beim Hauskauf eine Grunderwerbsteuer ans Finanzamt entrichten muss, doch ob man seine Immobilie steuerfrei verkaufen kann, ist oft fraglich. Um herauszufinden, ob Sie beim Hausverkauf Steuern zahlen müssen oder ob Sie bei Ihrem Hausverkauf Steuern komplett vermeiden können, gilt es zwei Hauptfaktoren zu beachten:

  • Wie lange ist die zu verkaufende Immobilie bereits in Ihrem Besitz?
  • Haben Sie mehrere Immobilien, die Sie in kurzer Zeit verkaufen?

Grundsätzlich gilt, dass sie auf drei Steuern achten müssen: Die Gewinnsteuer, die Einkommenssteuer und die Gewerbesteuer. Im Folgenden erfahren Sie, wann welche Steuer fällig ist und wie die Höhe beispielhaft berechnet wird.

2. Steuer beim Hausverkauf: Die Spekulationssteuer

Ob Sie Ihren Hausverkauf versteuern müssen oder nicht, können Sie oft schon daran erkennen, wie lange die Immobilie sich schon in Ihrem Besitz befindet. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wird nur dann eine Gewinnsteuer fällig, wenn sich die Immobilie seit weniger als zehn Jahren in Ihrem Besitz befindet. Aufgrund dieser Frist nennt man diese Steuer auch Spekulationssteuer. Die Spekulationsfrist gilt jedoch nur für den Privatverkauf. Gehört die Immobilie zu einem Betriebsvermögen, wie z. B. eine Gewerbeimmobilie, ist der Veräußerungsgewinn immer zu versteuern. Die Versteuerung des entstehenden Gewinns, wenn sie Ihr Haus verkaufen, ist im Artikel 23. EStG (Einkommensteuergesetz) genau geregelt.

2.1 Spekulationssteuer beim Hausverkauf: Wann müssen Sie Ihren Gewinn versteuern und wann nicht?

Generell gilt, dass wenn Sie Ihren Immobilienverkauf vor dem Ende der Spekulationsfrist tätigen, Sie den Veräußerungsgewinn, im Rahmen Ihrer Einkommenssteuer, versteuern müssen. Doch auch bei dieser Regel gibt es einige Faktoren, die Sie zusätzlich beachten sollten.

  • Haus-/Wohnungsverkauf nach Eigennutzung: Sollten Sie Ihre Immobilie zu Wohnzwecken nutzen, können Sie auch vor Ende der zehn Jahre steuerfrei verkaufen, sofern Sie im Jahr des Verkaufs und den zwei vorherigen Jahren darin gewohnt haben. Zu dieser Eigennutzung zu Wohnzwecken zählt auch, wenn Sie eine Wohnung verkaufen, die vorher von Ihren Kindern bewohnt wurde, solange Sie für diese noch Kindergeld erhalten. Wenn Sie also ein Haus verkaufen, das Sie im Dezember 2016 gekauft und bezogen haben, können Sie dieses ab Januar 2018 bereits steuerfrei wiederverkaufen.
  • Mehrfamilienhäuser: Wenn Sie einen Teil des Hauses schon seit mindestens drei Jahren selbst zu Wohnzwecken nutzen, müssen Sie den Gewinn nur anteilig versteuern. Die Quadratmeterzahl, die Sie selbst bewohnt haben, wird dabei vom Veräußerungsgewinn abgezogen.
  • Geerbte Immobilien: Sollten Sie ein geerbtes Haus verkaufen, ist der Zeitpunkt entscheidend, an dem der Erblasser es erworben hat. Die Steuer beim Hausverkauf entfällt, wenn der ursprüngliche Zeitpunkt des Kaufs mehr als zehn Jahre zurückliegt.
  • Unbebautes Grundstück verkaufen: Beim Grundstücksverkauf gilt, dass unbebaute Grundstücke als nichtbewohnbar gelten. Deshalb müssen Sie immer zehn Jahre warten, wenn Sie die Spekulationssteuer vermeiden möchten.

2.2 Spekulationssteuer beim Hausverkauf: Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Die beim Finanzamt abzugebende Steuer ist kein Festbetrag, sondern hängt einerseits von Ihrem persönlichen Steuersatz ab und andererseits vom Gewinn, den Sie mit dem Verkauf erzielt haben. Diese Werte sind also elementar, um Ihre Steuer berechnen zu können. Der Gewinn besteht aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem Preis, den Sie für die Immobilie bezahlt haben. Allerdings können Sie zu Ihren Kaufkosten auch die Kaufnebenkosten rechnen, also z. B. die Grunderwerbsteuer und eventuelle Maklerkosten. Auch die Veräußerungskosten, wie z. B. Maklerkosten, können Sie vom Veräußerungserlös abziehen. Bei vermieteten Immobilien müssen Sie allerdings Abschreibungen, die Sie auf Ihrer Steuererklärung angegeben haben, von Ihrem Kaufpreis abziehen.

2.3 Spekulationssteuer beim Hausverkauf: Versteuerung bei Verlust und Freibetrag

Eine Sonderreglung stellt der Verlust bei einem Verkauf dar. Falls Sie im selben Abrechnungsjahr eine Immobilie mit Gewinn verkaufen, können Sie den Verlust des anderen Verkaufs steuermindernd angeben. Wenn Sie Ihre Spekulationssteuer berechnen möchten, sollten Sie auch wissen, dass es einen Freibetrag von 600€ gibt. Die Spekulationssteuer für Immobilien lässt sich also auch durch einen gestaffelten Verkauf umgehen.

2.4 Beispiel: Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Veräußerungserlös der Immobilie 450.000€
Anschaffungskosten -300.000€
Kaufnebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer) -20.000€
Kosten Hausverkauf (z. B. für Inserate) -5.000€
Freibetrag -600€
Verlust bei vorherigen Immobilienverkauf -10.000€
steuerliche Abschreibungen (vermietete Immobilien) +10.000
zu versteuernder Gewinn 124.400€
persönlicher Steuersatz 40%
zu zahlende Steuer 49.760€

2.5 Spekulationssteuer beim Hausverkauf: Die Immobilienbewertung für den idealen Verkauf

Durch ungeplante Ereignisse, wie eine Scheidung, lassen sich Verkäufe vor der Spekulationsfrist teilweise nicht vermeiden. Um den Veräußerungsgewinn im Vorhinein akkurat berechnen zu können, müssen Sie den Verkehrswert Ihres Objektes kennen. Für einen realistischen Preis ist wiederum eine professionelle Immobilienbewertung unabdingbar. Hier empfiehlt es sich einen Makler zu beauftragen, der Ihnen oft auch eine kostenlose Bewertung anbietet. Außerdem kann Ihnen ein Makler weitere Tipps rund um den Hausverkauf und Steuerfallen geben.

3. Steuer beim Hausverkauf: Die Drei-Objekt-Grenze

Grundsätzliche müssen Sie bei einem Privatverkauf keine Gewerbesteuer bezahlen, da dieser zu den privaten Veräußerungsgeschäften gehört. Vorsicht ist allerdings geboten, wenn Sie innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei private Veräußerungsgeschäfte tätigen. Das Finanzamt wertet Ihren Verkauf dann als gewerblichen Handel und auf den Verkaufserlös wird sowohl die Gewerbesteuer, als auch die Einkommensteuer fällig. Diese Reglung beinhaltet auch, dass Sie bei einer Überschreitung nicht nur den vierten Immobilienverkauf versteuern müssen, sondern die ersten drei Immobilien rückwirkend auch versteuert werden. Allerdings werden Objekte nur dann gezählt, wenn sie seit weniger als fünf Jahren in Ihrem Besitz sind. Für Personen, die einen branchennahen Beruf ausüben, wie Architekten oder Bauunternehmer, gilt sogar eine Haltefrist von zehn Jahren.

3.1 Wie funktioniert die Berechnung der Gewerbesteuer?

Wie viel Sie bei einer anfallenden Gewerbesteuer zahlen müssten, richtet sich nach dem Verkaufserlös der Immobilie und dem Hebesatz der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet. Die Berechnung funktioniert dabei wie folgt: Die Steuermesszahl (3,5%) des Verkaufserlöses wird mit dem Hebesatz multipliziert; wie hoch dieser ist, hängt von der jeweiligen Kommune ab. Gesetzlich geregelt ist allerdings, dass er mindestens 200% beträgt. Es gibt aber auch hier einen Freibetrag von 24.500€.

Veräußerungserlös der Immobilie 124.500€
Freibetrag - 24.500€
verbleibender Gewerbebetrag 100.000€
Gewerbesteuer-Messzahl 3,5%
Steuermessbetrag 3.500€
Hebesatz der Gemeinde 200%
Gewerbesteuer 7.000€

3.2 Wie wird die Einkommenssteuer berechnet?

Der Betrag, der bei der Einkommenssteuer versteuert wird, wird als zu versteuerndes Einkommen (zvE) bezeichnet. Dieser Betrag besteht nicht aus dem gesamten Einkommen, sondern entsteht aus der Gegenüberstellung der Einkünfte, den relevanten Ausgaben und beispielsweise dem Kinderfreibetrag. Der zu versteuernde Betrag wird, nach einem Freibetrag von 8.130€, in vier Gruppen eingeteilt:

  • 8.131€ bis 13.469€
  • 13.470€ bis 52.881€
  • 52.882€ bis 250.730€
  • ab 250.731€.

Beispielrechnung zur Einkommenssteuer:

52.882€ bis 250.730€ (0,42 * zvE - 8.196): 0,42 * 60.00 - 8.196 = 17.004€

Zu beachten ist, dass es zwei verschiedene Berechnungsarten gibt, je nach der Höhe Ihres zu versteuernden Einkommens. Um Ihre genau Steuerlast zu berechnen, können Sie auch einen Online-Rechner benutzen.

3.3 Der Hausverkauf: Steuern sparen bei der Drei-Objekt-Grenze

Bei der Drei-Objekt-Grenze gibt es diverse Ausnahmen und Sonderregelungen, die Sie bei Ihrem Verkauf beachten sollten:

  • Geerbte Objekte: Bei der Veräußerung einer geerbten Immobilie gilt, dass diese nur dann zu Ihrer Freigrenze von drei Objekten gezählt wird, wenn der Erblasser gewerblich mit Immobilien gehandelt hat.
  • Zwangsversteigerung: Selbst im Falle einer Zwangsversteigerung wird der Immobilienverkauf zu Ihrer Freigrenze gezählt.
  • Ein Grundstück - mehrere Gebäude: Falls Sie mehr als drei Häuser einzeln verkaufen, diese sich aber alle auf einem Grundstück befinden, zählt der Verkauf nicht als gewerblicher Handel. Vorsicht ist allerdings geboten, wenn eine Garage zu der Immobilie gehört. Falls Sie diese separat verkaufen, zählt sie als eigenes Objekt.
  • Mehrfamilienhäuser: Sollten Sie ein Haus kaufen, es in ein Mehrfamilienhaus umwandeln und die entstandenen Objekte als jeweils einzelne Eigentumswohnung verkaufen, zählt jede Wohnung als einzelnes Objekt.
  • Eheleute: Verheiratete Paare werden als einzelne Personen gezählt und ihre Veräußerungsgeschäfte werden nicht unter einer Drei-Objekt-Grenze zusammengefasst.

Abschließend ist aber zu beachten, dass der Fünfjahreswert keine feste Grenze darstellt, sondern ein Richtwert ist. Das Finanzamt kann auch nach einer abgelaufenen Frist den erneuten Immobilienverkauf als gewerblichen Handel werten.


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