Hausverkauf: Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf?

Auch ein Haus verkaufen ist leider nicht kostenlos. Beim Hausverkauf muss vieles organisiert werden. Dabei entstehen an vielen Stellen Kosten für Verkäufer. Aber welche genau? Muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen? Wer zahlt den Notar? Damit es in Punkto Ausgaben nicht zu Überraschungen kommt, ist es gut, schon vorher einen Überblick über alle möglichen Nebenkosten beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf zu bekommen. In diesem Artikel bieten wir Ihnen eine Übersicht über die Kosten, die dem Verkäufer bei jedem Immobilienverkauf anfallen und über jene, die nur unter Umständen und nicht bei jedem Hausverkauf entstehen.

Die Kalkulation von anfallenden Kosten beim Hausverkauf ist essenziell

1. Hausverkauf: Kosten die jedem Verkäufer entstehen

Einige Nebenkosten sind bei einem Immobilienverkauf unumgänglich. Das betrifft den Hausverkauf, Wohnungsverkauf und Grundstücksverkauf gleichermaßen. Die Höhe der Kosten für Verkäufer variiert sehr stark und ist individuell von vielen Faktoren abhängig. Insgesamt kann die Summe der sicheren Nebenkosten für den Verkäufer bei einem Verkaufspreis von beispielsweise 300.000 € in etwa zwischen 373 € und 12.569 € liegen. Die Kosten die beim Hausverkauf anfallen, setzen sich wie folgt zusammen:

1.1 Energieausweis – Kosten: ab 40 €

Per Gesetz ist es vorgeschrieben, dass bei Vermietung und Verkauf dem Mieter bzw. Käufer ein gültiger Energieausweis vorgelegt wird. Die Nichteinhaltung kann teuer werden. Geahndet wird mit einer Geldstrafe in Höhe von bis zu 15.000 € Da man aber relativ einfach einen Energieausweis online bestellen kann, muss es dazu gar nicht kommen. Handelt es sich lediglich um einen Grundstücksverkauf, wird kein Energieausweis benötigt.
Die Höhe des Preises für einen Energieausweis ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Die Preise liegen online zwischen in etwa 40 € für einen Verbrauchsausweis und bis zu 500 € für einen Bedarfsausweis. Je nach Baujahr und Gebäudeart benötigen sie den einen oder den anderen Energieausweis.

1.2 Grundbuchauszug – Kosten: 10 € bis 20 €

Der Grundbuchauszug ist der Nachweis dafür, dass der Hausverkäufer tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist. Darüber hinaus ist der Grundbuchauszug eine Abschrift aller weitern Eintragungen, die im Grundbuch vorgenommen wurden. Er enthält also auch Informationen über die sonstigen Eigentumsverhältnisse, Nießbrauchrechte und Grundpfandrechte wie zum Beispiel eine Grundschuld, etc.
Weil ein Grundbuchauszug nicht einfach so ausgestellt wird, entstehen auch an dieser Stelle Kosten beim Immobilienverkauf: Mit 20 € für einen beglaubigten Auszug und 10 € für einen einfachen, sind die Grundbuchkosten aber relativ gering. Den größten Teil der Notarkosten, die durch einen Hausverkauf entstehen, trägt der Käufer.

1.3 Wertermittlung – Kosten: 0 € bis ca. 2.610 €

Um bei Verkaufsverhandlungen den Angebotspreis rechtfertigen zu können, ist es hilfreich, ein unabhängiges Wertgutachten vorlegen zu können. In den Verkaufsverhandlungen sind unabhängige, kostenpflichtige Wertgutachten vor allem dann sehr wichtig, wenn Sie den Hausverkauf ohne Makler abwickeln möchten.
Die Preise für ordentliche Wertgutachten sind gesetzlich nicht vorgegeben, richten sich aber in aller Regel nach der inzwischen unverbindlichen Verordnung über 'Honorare für Architekten und Ingenieure' (HOAI) von 2009.
Die Kosten eines Immobiliengutachters liegen nach der HOAI zwischen 323 € bei einem Verkehrswert von 50.000 € und 2.610 € für Immobilien mit einem Wert von 750.000 €.

1.4 Maklerprovision – Kosten: 0 bis 3,57 %

Die Höhe der Maklerprovision beim Hausverkauf ist grundsätzlich frei verhandelbar. Auch ob der Käufer oder der Verkäufer dafür aufkommt ist nicht gesetzlich geregelt. In den meisten Fällen richtet sich die Höhe der Maklerprovision nach den für die Bundesländer üblichen Preisen. In der Regel liegt die Provision zwischen 5,95 % und 7,14 % des Verkaufspreises. Die Verteilung der Kosten für Makler auf Käufer und Verkäufer ist ebenfalls unterschiedlich. In der Regel zahlt der Verkäufer maximal die Hälfte der Provision, also 3,57 %, an den Immobilienmakler. Ausnahmen können Gebiete sein, in denen eine sehr schwache Nachfrage herrscht. Hier kann es sein, dass der Verkäufer für die Maklergebühren vollständig selbst aufkommt. Ob es sich um einen Hausverkauf, einen Wohnungsverkauf oder einen Grundstücksverkauf handelt, spielt dabei keine Rolle.
Die Maklergebühr kann vollständig eingespart werden, wenn Sie den Hausverkauf ohne Makler organisieren. Vermarktungskosten werden sich allerdings auch dann nicht vermeiden lassen, wenn Sie selbst die Immobilie verkaufen.
Angenommen die Immobilie wird für 300.000 € verkauft. Die Kosten beim Hausverkauf könnten in etwa wie in der folgenden Tabelle aussehen:

Kosten beim Hausverkauf – Verkaufspreis: 300.000 €

Art der KostenHöhe

Energieausweis

40 € – 500 €

Grundbuchauszug

10 € – 20 €

Wertgutachten

Angelehnt an HOAI

Maklerprovision

0 % - 3,57 %

2016

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2. Hausverkauf – Kosten die entstehen können

Neben den unumgänglichen Nebenkosten gibt es beim Hausverkauf auch Ausgaben, für Verkäufer die nur unter Umständen entstehen. Über die Summe dieser Nebenkosten insgesamt lässt sich keine ausreichend genaue Prognose erstellen. Sie variiert sehr stark und ist abhängig vom Verkaufspreis und der Steuerklasse des Verkäufers.

2.1 Hausverkauf – Kosten durch Steuern

Der Hausverkauf ist unter drei Umständen steuerpflichtig:

  1. Die Immobilie gehört zu einem Betriebsvermögen

  2. In den letzten fünf Jahren haben Sie mehr als drei Immobilien verkauft (drei-Objekte-Grenze)

  3. Die Immobilie wurde nicht ausreichend selbst genutzt und zwischen Kauf und Verkauf liegen weniger als zehn Jahre (Spekulationssteuer)

Das bedeutet im Umkehrschluss: Wenn die Immobilie zum Privatvermögen gehört, haben die meisten privaten Verkäufer gute Chancen, keine Steuern auf den Erlös zahlen zu müssen.
Die sogenannte Spekulationssteuer fällt bei Ihrem Hausverkauf nicht an, wenn Sie die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben oder wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen.
Fällt die Spekulationssteuer beim Hausverkauf an, ist die Höhe abhängig von der Höhe des Gewinns und Ihrem sonstigen Einkommen. Alle Details zu den Steuern beim Hausverkauf finden Sie in einem weiterführenden Ratgeber-Artikel.

2.2 Kosten für Löschung der Grundschuld

In der Regel möchten Käufer eine Immobilie erwerben, die frei von finanzieller Belastung ist. Deshalb könnten diese Kosten beim Hausverkauf auch fast schon als immer anfallende Kosten gelten. Wenn also die Immobilie den Besitzer wechselt, darf im Grundbuch keine Grundschuld eingetragen sein. Die Löschung einer Grundschuld läuft folgendermaßen ab:

  • Bei der Bank wird eine Löschungsbewilligung beantragt

  • Der Eigentümer legt die Löschungsbewilligung einem Notar vor

  • Der Notar veranlasst mit der Löschungsbewilligung der Bank die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt

Kosten für Verkäufer entstehen dabei durch die Bezahlung des Notars und Gebühren bei dem zuständigen Amt. Die Bank darf keine Gebühren für die Ausstellung einer Löschungsbewilligung verlangen. Die Höhe der Kosten variiert, liegt aber in etwa bei 0.2 % der Höhe der Grundschuld.

Info

Nebenkosten reduzieren

Wenn Sie ein Haus verkaufen, lohnt es sich mit dem Käufer über den Punkt Löschung der Grundschuld zu sprechen. Eine Grundschuld kann nämlich auch auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden. Sie als Verkäufer sparen sich dann die Gebühren für die Löschung und der neue Eigentümer spart sich eine neue Eintragung der Grundschuld. Voraussetzung ist, dass der neue Eigentümer ein Darlehen bei der gleichen Bank haben möchte wie Sie.

2.3 Kosten Vorfälligkeitsentschädigung

Falls Sie planen mit dem Erlös aus dem Hausverkauf den Kredit, den Sie für die Finanzierung der Immobilie aufgenommen haben, vorzeitig zu tilgen, wird Ihre Bank den Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Die Höhe dieser Entschädigung ist abhängig von der Restschuld. Bei Immobilienkrediten ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nicht gedeckelt. Die Berechnung ist stark von individuellen Eigenschaften des jeweiligen Kredits und der Höhe der Zinsen abhängig. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt natürlich nicht nur an, wenn Sie ein Haus verkaufen, sondern generell, wenn Sie ein Darlehen vorzeitig beenden.

Info

Nebenkosten reduzieren!

Wenn Sie planen nach dem Immobilienverkauf eine neue Immobilie zu erwerben, können Sie das Darlehen auf das neue Objekt übertragen und so die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen. Die Kosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung können Sie unter Umständen also einsparen.

2.4 Opportunitätskosten beim Hausverkauf

Opportunitätskosten sind entgangene Erlöse, die dadurch entstehen, dass vorhandene Möglichkeiten und Chancen den Verkaufspreis zu erhöhen, nicht genutzt werden. Über Opportunitätskosten beim Hausverkauf sollten Sie insbesondere bei den Punkten Renovierung (Schönheitsfehler ausbessern) und Verkaufsstrategie nachdenken.

Renovierung

Ein Haus das äußerliche Mängel aufweist, lässt sich schwerer und folglich zu einem geringeren Preis verkaufen. Eine Beseitigung der Mängel führt nicht selten dazu, dass der Verkaufspreis um mehr als die Kosten für die Renovierung steigt.

Verkaufsstrategie und Preissetzung

Die Verkaufsstrategie hat einen erheblichen Einfluss auf den Verkaufspreis der Immobilie. Zu einer guten Strategie gehört eine Analyse des Marktes, Kenntnisse über die Zielkäufer, die optimale Vermarktungsdauer, eine gut aufgestellte Vermarktung und einiges mehr. Unter Beachtung all dieser Punkte erfolgt die richtige Preissetzung. Eine professionelle Beratung bringt an dieser Stelle häufig nicht nur einen monetären Vorteil, sondern erspart auch viel Arbeit.

Klassischer Weise würde man einen Makler engagieren. Oft sind die Maklerkosten beim Verkauf einer Immobilie geringer, als die Zugewinne. Opportunitätskosten lauern noch an einigen weiteren Stellen. An welchen ist unterschiedlich und oft sind sie schwer auszumachen. Da die meisten Hausverkäufer nur wenig Erfahrung und Routine in diesem Geschäft haben, ist das 'nicht Engagieren' eines Maklers häufig die größte Opportunitätskostenfalle.

Durch eine geschickte Verkaufsstrategie, Kenntnisse über den Markt und seine Entwicklung, sowie eine gut aufgestellte Vermarktung, können Makler in der Regel einen sehr guten Verkaufspreis erzielen. Zögern sie nicht uns zu kontaktieren. Lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos bewerten und verkaufen Sie mit McMakler.


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