Zwangsräumung: Rechtsgrundlagen und richtiges Verhalten

Eine Zwangsräumung ist der letzte Schritt, um einen unrechtmäßigen Mieter aus der Wohnung zu bekommen.Wenn Mieter eine Wohnung trotz rechtmäßiger Kündigung nicht verlassen wollen, kann im letzten Schritt eine Zwangsräumung vollzogen werden. Dabei gibt es jedoch sowohl für Mieter als auch für Vermieter einiges zu beachten. In diesem Eintrag erfahren Sie, wie sich beide Seiten im Falle einer Zwangsräumung korrekt verhalten.

Was ist eine Zwangsräumung?

Eine Zwangsräumung ist die wohl letzte Eskalationsstufe im Konflikt zwischen einem Mieter und einem Vermieter. Sie kann nur mit gerichtlichem Beschluss umgesetzt und nicht einfach vom Vermieter selbst durchgeführt werden. Bei der Zwangsräumung wird der gekündigte Mieter gemeinsam mit seinem Eigentum zwangsweise aus der Wohnung entfernt.

Wie läuft eine Zwangsräumung ab?

Der Prozess der Zwangsräumung beginnt mit der Kündigung eines Mieters durch den Vermieter. Diese muss unbedingt rechtens sein, sonst hat er keine Handhabe, um den Mieter aus der Wohnung zu entfernen.

Manchmal reagiert der Mieter nicht auf die Kündigung oder versucht, durch einen Einspruch die Zwangsräumung zu verhindern. Dann sollte der Vermieter beim zuständigen Gericht eine Räumungsklage einreichen. Daraufhin wird geprüft, ob die Kündigung rechtmäßig ist. Wenn das der Fall ist, stellt das Gericht einen sogenannten Räumungstitel als Bestätigung der Kündigung aus. Außerdem wird ein Gerichtsvollzieher damit beauftragt, die Zwangsräumung durchzuführen.

Der Gerichtsvollzieher gewährt dem Mieter in der Regel weitere drei Wochen Räumungsfrist, in denen dieser die Wohnung freiwillig verlassen und der Zwangsräumung zuvorkommen kann.

Nach Ablauf dieser letzten Frist beauftragt der Gerichtsvollzieher ein auf Umzüge spezialisiertes Unternehmen mit der Zwangsräumung der Wohnung. Das kann beispielsweise eine Spedition sein. Die ausgeräumten Möbel werden entweder gepfändet oder eingelagert. Daraufhin hat der zwangsgeräumte Mieter noch zwei Monate Zeit, sein Eigentum abzuholen beziehungsweise zurückzukaufen.

Zwangsräumung – der Ablauf im Überblick:

  1. Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter

  2. Verweigerung des Auszugs oder Einspruch dagegen durch den Mieter

  3. Bestätigung der Kündigung durch das Gericht, Ausstellung des Räumungstitels und Beauftragung eines Gerichtsvollziehers

  4. Ablauf der letzten Frist und Durchführung der Zwangsräumung

Bei der Zwangsräumung müssen die Möbel des Mieters eingelagert werden.

Besondere Arten der Zwangsräumung

Neben der beschriebenen Art der Zwangsräumung gibt es noch besondere Formen, deren Prozess etwas anders abläuft.

Berliner Räumung

Bei der Berliner Räumung macht der Vermieter von seinem sogenannten Vermieterpfandrecht gebrauch. Das heißt, dass er sich selbst um die Verpfändung beziehungsweise Einlagerung der Möbel des Mieters kümmert und damit im Vergleich zu der Beauftragung einer Spedition Kosten spart.

Hamburger Räumung

Die Hamburger Räumung läuft so ab, dass die Wohnung nicht sofort ausgeräumt wird, sondern der Vermieter zunächst nur die Schlösser wechselt. Dann hat der Mieter zwei Wochen Zeit, seine Möbel aus der Wohnung abzuholen. Tut er dies nicht, kommt die Spedition doch ins Spiel und holt die Möbel wie gehabt ab.

Frankfurter Räumung

Die Frankfurter Räumung ist eine riskante Art der Zwangsräumung. Denn dabei übernimmt der Vermieter selbst – unter Auflagen des Gerichtsvollziehers – das Ausräumen der Wohnung. Er kann auf diese Weise zunächst viel Geld sparen. Doch durch diese Methode haftet er auch für alle Schäden, die dabei an den geräumten Gegenständen entstehen. Diese werden so untergebracht, dass der Gerichtsvollzieher Zugang zu ihnen hat.

Tipp für Vermieter:

Nach einer Zwangsräumung sollten Sie unbedingt die Schlösser austauschen. Denn häufig haben Mieter vor ihrer Räumung neue Schlüssel anfertigen lassen und könnten sich ohne Schlosswechsel wieder Zugang zur Wohnung verschaffen.

Ein Schlosswechsel ist bei der Zwangsräumung unvermeidlich.

Zwangsräumung: Wer übernimmt die Kosten?

Eine Zwangsräumung ist mit Kosten versehen, die mehrere Tausend Euro betragen können. Dafür muss der Vermieter in Vorschuss treten – und bekommt sein Geld meist nicht zurück. Denn Mieter, die geräumt werden müssen, haben in der Regel nicht die finanziellen Mittel, um im Falle einer Zwangsräumung für die Kosten aufzukommen.

Zwangsräumung und keine neue Wohnung – was nun?

Wenn ein Mieter trotz drohender Zwangsräumung keine neue Wohnung in Aussicht hat, kann er bei Gericht einen Antrag auf eine angemessene Räumungsfrist stellen. Dadurch gewinnt er in der Regel zwei bis drei Monate Zeit für die Wohnungssuche. Wenn absehbar ist, dass der Mieter auch innerhalb dieser längeren Räumungsfrist keine neue Wohnung finden wird, kann er eine Fristverlängerung beantragen. Dieser Antrag wiederum muss mindestens zwei Wochen vor Ablauf der ersten Frist gestellt werden und kann ihm insgesamt höchstens ein Jahr Zeit für die Wohnungssuche gewähren. Danach findet die Zwangsräumung wie geplant statt.

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