Umbauter Raum und Brutto-Rauminhalt: Definition und Berechnung

Letztes Update: 02.05.2022

Umbauten Raum selbst berechnen.

Umbauter Raum (UR) ist eine wichtige Kennzahl für Architekten, Bauämter und Hausbesitzer, die das Volumen eines Gebäudes berechnen wollen. Dies ist beispielsweise notwendig für Baugenehmigungen und die Ermittlung des Wertes einer Immobilie. Neben dem umbauten Raum gibt es den Brutto-Rauminhalt (BRI), der mit einer leicht abweichenden Formel berechnet wird. Wir erklären, wo die Unterschiede in der Berechnung liegen und wann UR und BRI benötigt werden.

Wofür wird der Begriff „umbauter Raum“ verwendet?

Sowohl der umbaute Raum als auch der Brutto-Rauminhalt dienen der Berechnung des Volumens eines Gebäudes. Beide Werte werden in Kubikmeter (m³) angegeben. Daher spricht man auch von einer Kubatur. UR und BRI werden für zahlreiche Angelegenheiten rund um eine Immobilie benötigt.

Umbauter Raum und Brutto-Rauminhalt werden teilweise synonym verwendet. Dabei löst der Brutto-Rauminhalt den umbauten Raum in den letzten Jahren immer mehr als zentrale Berechnungsgrundlage ab. Die Neuerung liegt allerdings nicht nur im Begriff, sondern auch in der damit verbundenen Methodik. Der Brutto-Rauminhalt kann zwar in manchen Fällen sehr nah an dem Wert für umbauten Raum liegen, doch aufgrund der kleinen, aber wichtigen Unterschiede in der Berechnung, sollte immer genau darauf geachtet werden, welcher Wert gerade benötigt wird.

Umbauter Raum wird beim Garagenbau wichtig.

Umbauter Raum beim Garagenbau

Für Hauseigentümer sind sowohl der umbaute Raum als auch der Brutto-Rauminhalt relevant. Dies zeigt sich beispielsweise, wenn eine Garage an das Haus angebaut werden soll.

Zunächst müssen Hauseigentümer für einen solchen Anbau einen Bauantrag stellen, in dem der Brutto-Rauminhalt des geplanten Neubaus anzugeben ist. Für den Antrag werden noch weitere Werte benötigt, deren Berechnung sich komplex gestaltet. Daher stellen Hausbauer Bauanträge in der Regel mit der Unterstützung von Architekten oder Bauingenieuren.

Neben dem BRI ist im Zuge des Garagenanbaus auch der umbaute Raum anzugeben. Mithilfe des UR-Wertes des neuen Gebäudes ermittelt die Kommune unter anderem die Höhe der Gebühren für die Baugenehmigung.

Umbauter Raum bei der Verkehrswertermittlung

Der umbaute Raum wird auch bei der Bewertung einer Immobilie durch die Bank gern herangezogen. Bei der sogenannten Verkehrswertermittlung des Gebäudes spielt der umbaute Raum eine wichtige Rolle. Banken berücksichtigen in ihrer Bewertung zwar auch andere Faktoren, die sich beispielsweise auf die Lage der Immobilie beziehen, der UR dient jedoch als eine der wichtigstn Berechnungsgrundlagen.

Hauseigentümer und Bauwillige sollten den umbauten Raum und Brutto-Rauminhalt ihres Hauses oder Bauvorhabens kennen, um gegebenenfalls anfallende Kosten richtig einschätzen zu können. Auch die eigene Einschätzung des Verkaufswertes einer Immobilie profitiert von präzisen Werten. Doch wie werden umbauter Raum und Brutto-Rauminhalt genau berechnet?

Umbauter Raum und Brutto-rauminhalt lassen sich mit einfachen Formeln berechnen.

Wie kann man umbauten Raum und Brutto-Rauminhalt berechnen?

Sowohl umbauter Raum als auch Brutto-Rauminhalt werden mit Hilfe einfacher Formeln berechnet. Zur Veranschaulichung dient unsere Beispielrechnung:

Umbauten Raum berechnen

Als Grundlage des umbauten Raums gilt die Formel: Länge x Breite x Geschossspezifischer Faktor. Nach der Verordnung DIN 277 zum Thema „Grundflächen und Rauminhalte“ sind verschiedenen Stockwerken folgende Faktoren zugeteilt:

  • Faktor 2,4 m für ein Kellergeschoss

  • Faktor 2,8 m für jedes volle Geschoss (ab Erdgeschoss)

  • Faktor 1,9 m für ein ausgebautes Dachgeschoss.

Daraus ergibt sich folgende Beispielrechnung:

Geschoss

Länge x Breite x Faktor

Ergebnis

Keller

12 m x 10 m x 2,4 m

288 m³

Erdgeschoss

12 m x 14 m x 2,8 m

470,4 m³

Dachgeschoss

12 m x 12 m x 1,9 m

273,6 m³

Aus den genannten Werten ergibt sich ein umbauter Raum von 1.032 m³.

Brutto-Rauminhalt berechnen

Die Berechnung von UR (umbauter Raum) und BRI unterscheidet sich vor allem bei der Geschosshöhe. Die Formel für den Brutto-Rauminhalt greift nicht mehr auf Geschossfaktoren zurück. Stattdessen wird die tatsächliche Höhe herangezogen. Die Formel: Länge x Breite x Höhe, funktioniert aber nach demselben System wie die Berechnung mit Hilfe der Geschossfaktoren beim umbauten Raum. Auch den BRI berechnen Hausbauer also einfach selbst.

Die Berechnung beginnt an der Oberkante des Kellerfußbodens. Wenn das Gebäude nicht über einen Keller verfügt, wird ab der Geländeoberfläche gerechnet.

Außentreppen und Überdachungen werden beim umbauten Raum nicht mitgerechnet.

Welche Besonderheiten müssen bei der Berechnung beachtet werden?

Ein bedeutender Unterschied zwischen den beiden Werten liegt in der Berücksichtigung bestimmter Räume. Dadurch können sich die Ergebnisse deutlich unterscheiden. Beim umbauten Raum werden nicht ausgebaute Dachgeschosse gar nicht in die Berechnung einbezogen. Beim Brutto-Rauminhalt wird diese Ausnahme nicht gemacht. Bei diesem Wert werden auch Dachgeschosse berücksichtigt, die nicht ausgebaut sind.

Unterschiede gibt es zudem bei der Berücksichtigung von Decken und Wänden. Diese werden nämlich beim umbauten Raum nicht eingerechnet, beim Brutto-Rauminhalt jedoch schon. Auch bei verputzten Wänden unterscheidet sich die Berechnungsmethode. Der Putz wird beim BRI automatisch miteingerechnet. Beim UR werden vom Gesamtergebnis im Nachhinein pauschal zwei Prozent abgezogen.

Darüber hinaus gibt es weitere Einschränkungen, welche Gebäudeteile und Anbauten in die Berechnung einfließen. Es ist wichtig, diese Ausnahmen zu kennen. Andernfalls ergeben sich bei der Berechnung durch Laien starke Abweichungen von den tatsächlichen Werten. Der umbaute Raum soll grundsätzlich das Volumen aller voll erschlossenen Flächen abbilden. Dazu gehören beispielsweise keine Überdachungen an Türen. Auch die Brüstung am Balkon wird bei der Berechnung nicht berücksichtigt. Gleiches gilt für Außentreppen und -rampen.

Fazit: Umbauter Raum und BRI als relevante Kennzahlen

Sowohl umbauter Raum als auch Brutto-Rauminhalt sind wichtige Kennzahlen einer Immobilie. Mit der oben genannten Methode können sie einfach berechnet werden. So sind Hausbauer und Immobilienbesitzer auf gegebenenfalls erforderliche Anträge und etwaig anfallende Gebühren bestens vorbereitet.

Bei der Finanzierung und im Unterhalt einer Immobilie fallen Sonderzahlungen an.
Die Abtretung wird häufig im Rahmen einer Baufinanzierung eingesetzt.
Angehende Baufinanzierer sollten den Begriff Nominalzins kennen.
Im Rahmen Ihrer Baufinanzierung erstellt das Kreditinstitut einen Tilgungsplan.