Der Rohbau: Gerüst für das zukünftige Eigenheim

Letztes Update: 14.12.2021

Der Rohbau bildet die Basis für das einzugsfertige Wohnhaus. Ein immenser Teil der Baukosten wird für den Rohbau verwendet. Doch was ist ein Rohbau eigentlich genau? Wir beantworten wichtige Fragen.

1. Was ist ein Rohbau und was gehört zum Rohbau?

Rohbau – eine Definition für diesen Begriff gibt es strenggenommen nicht. Demzufolge kann jedes Bauunternehmen selbst festlegen, welche Bauleistungen in seinem Angebot zum Rohbau gehören. Darum gilt es, den Bauvertrag genau zu lesen und diesem Punkt viel Beachtung zu schenken. Fragen Sie also nach, wenn Sie den beschriebenen Umfang der Bauleistung nicht verstehen.

Allgemein ist mit dem Rohbau, auch Bauhauptgewerk genannt, die äußere Hülle eines Neubaus gemeint, dessen Dachstuhl fertiggestellt ist. Zu Rohbauten gehören die Fundamente, die Außenmauern, die tragenden Innenwände und der Schornstein. Ist eine Unterkellerung im Bauvertrag vereinbart, fällt auch sie in den Bereich des Rohbaus.

Einige Bundesländer haben in ihren Landesbauordnungen bezüglich des Rohbaus Regeln aufgestellt, diese sind jedoch unpräzise. So sagt § 84 Absatz 3 der Landesbauordnung von Nordrhein-Westfalen laut dem Justizportal NRW: „Der Rohbau ist fertiggestellt, wenn die tragenden Teile, Schornsteine, Brandwände und die Dachkonstruktion vollendet sind.“

2. Worum handelt es sich bei erweiterten, geschlossenen oder veredelten Rohbauten?

 Ein veredelter Rohbau beinhaltet das Verputzen der Wände, der geschlossene Rohbau auch schon Türen, Fenster und Dacheindeckung.

Mitunter können Ihnen weitere Begriffe wie „Erweiterter Rohbau“, „Geschlossener Rohbau“ oder „Veredelter Rohbau“ begegnen. Diese beschreiben einen Rohbau, an dem schon weitere Bauleistungen neben der äußeren Kontur durchgeführt wurden. Eine rechtliche Definition ist auch dafür nicht vorhanden.

Beim geschlossenen Rohbau wird die äußere Hülle des Neubaus geschlossen, also wetterdicht gemacht. In der Regel verbaut das Bauunternehmen dafür Fenster und Türen, dämmt das Dach und deckt es ein. Sprechen Bauunternehmen vom veredelten Rohbau, ist als zusätzliche Bauleistung das Verputzen von Innen- und Außenwänden gemeint. Der Ausdruck „Erweiterter Rohbau“ wird häufig verwendet, wenn auch der Trockenbau enthalten ist.

Da alle Rohbaubegriffe rechtlich nicht definiert sind, lassen Sie die Einzelleistungen zu den jeweiligen Begriffen mit Angabe des Preises für die jeweilige Bauleistung unbedingt schriftlich fixieren, sollten diese nicht im Standard-Bauvertrag Ihres Bauunternehmens festgehalten sein.

3. Wie lange dauert ein Rohbau und wann sollte Baubeginn sein?

Die Errichtung von einem Rohbau für ein Haus, das Stein auf Stein gemauert ist, dauert ungefähr vier Wochen, bei Fertighäusern je nach Bauart drei bis sieben Tage. Doch wann ist der richtige Zeitpunkt für den Baubeginn? Früher wurde im Allgemeinen angestrebt, den offenen Rohbau so fertigzustellen, dass er einmal überwintern kann, um richtig auszutrocknen. Eine andere Regel hingegen besagte: „Im Sommer wird gebaut, im Winter gezahlt“. Heute liegt die Priorität meistens auf eine schnelle Fertigstellung des Rohbaus und einen schnellen Einzug der Bauenden oder Käufer.

So früh wie möglich, so spät wie nötig

So könnte man die Regel für den Baubeginn eines Rohbaus inzwischen formulieren. Der ideale Zeitpunkt liegt im Frühjahr, wenn die Fröste vorbei sind. Für viele Arbeiten am Rohbau wird Wasser als Bestandteil der Baustoffe verwendet. Friert Wasser in Mörtel, Beton oder Putz, beeinträchtigt das die Aushärtung des Rohbaus. Ein Mangel an Festigkeit des Mörtels oder Risse im Putz vom Rohbau können die Folge sein. Eine Mindesttemperatur von fünf Grad gilt als ideal. Viele chemische Prozesse in Baumaterialen gelingen erst ab dieser Temperatur optimal. Beginnen die Arbeiten am Rohbau gleich nach den letzten Frösten, bleibt genügend Zeit, die Arbeiten bis zum nächsten Winter weit voranzutreiben oder gar fertigzustellen.

Viele chemischen Vorgänge und das Wasser im Beton vertragen keine Kälte. Daher sollte der Rohbau vor dem Winter idealerweise abgeschlossen ein.

Der späteste Zeitpunkt für den Baubeginn des Rohbaus sollte so gelegt sein, dass der Rohbau vor dem Winter in einen geschlossenen Zustand gebracht werden kann. Ist eine schnelle Errichtung vom Rohbau möglich, kann der Herbst ein guter Zeitpunkt sein: Die Bau-Hauptsaison ist im Herbst schon beendet, die Nachfrage nach Arbeitskräften und Material schon geringer, sodass manches preisgünstiger erhältlich sein wird und außerdem die Chance größer ist, dass die jeweiligen Gewerke ihre Termine einhalten können. Bauende, die sich für den Herbst als Baubeginn für den Rohbau entscheiden, sollten allerdings das Risiko geringer Temperaturen oder eines frühen Wintereinbruchs nicht vernachlässigen.

Um mit den Arbeiten an dem Rohbau beginnen zu können, muss die Baugenehmigung vorliegen. Reichen Sie Ihren Bauantrag rechtzeitig ein und beachten Sie, dass die Bearbeitung Ihres Bauantrages je nach Region zwischen vier und sechs Wochen dauern kann.

4. Was kostet ein Rohbau?

Der Rohbau gehört zu den größten Kostenfaktoren auf dem Weg zum fertigen Wohnhaus. Die Kosten eines Rohbaus variieren wie fast alle anderen Bauleistungen, sodass eine pauschale Kostenvoraussage schwierig ist. Faktoren wie die Größe des Hauses, die Raumaufteilung und die verwendeten Materialen beeinflussen die Kosten für den Rohbau. Auch ob es sich um ein individuell geplantes Haus oder ein standardisiertes Haus handelt, ist ein solcher Faktor. Grob geschätzt können die Kosten für den Rohbau für Häuser mit einer Wohnfläche von 120 bis 150 Quadratmetern zwischen 70.000 und 120.000 Euro betragen.

5. Kann ich einen Rohbau selbst errichten?

Der Reiz, sich selbst an der Errichtung des Rohbaus zu versuchen, kann groß sein. Schließlich nehmen Rohbauten ungefähr die Hälfte der Kosten des gesamten Bauprojektes ein. Doch Rohbauten zu errichten, ist komplex. Selbst für Baufachleute dürfte es schwierig sein, sich das Wissen aller für einen Rohbau erforderlichen Gewerke anzueignen.

Laien sollten sich an einen Rohbau nicht heranwagen. Zu groß ist die Gefahr, die Arbeiten nicht in der erforderlichen Qualität abzuliefern und sich an die Vorgaben der Architekten und Statiker nicht halten zu können. Es droht Lebensgefahr. Wollen Sie beim Rohbau Ihres Hauses selbst Hand anlegen, suchen Sie sich lieber Bauleistungen heraus, die Ihren Qualifikationen entspechen und führen ausschließlich diese durch. Baufremde sollten sich auf Innenarbeiten wie das Streichen der Wände und das Legen der Böden beschränken, mit Talent und kundiger Anleitung sind sicher auch einige Trockenbauarbeiten möglich.

Übrigens:

Banken erkennen Eigenleistungen ersatzweise für das Eigenkapital an, zumindest zum Teil. Hilfreich ist die sogenannte Muskelhypothek insbesondere für Bauende, denen weniger Eigenkapital zur Verfügung steht als von den meisten Banken gefordert.

6. Was sind die Arbeitsschritte bis zu fertigen Rohbauten?

Die Tradition besagt: Ist der Rohbau fertig, feiern der Bauherr, seine Familie und die Bauleute Richtfest.

Der Bauantrag wurde genehmigt, die Temperaturen stimmen, die Baustelle ist eingerichtet – nun kann der Rohbau beginnen. In welcher Reihenfolge finden die Arbeiten bis zur Fertigstellung vom Rohbau statt?

  1. Den Beginn der Rohbau Errichtung markieren die Erdarbeiten, die Grube für das Fundament (oder den Keller) wird ausgehoben.

  2. Es folgen die Kanalisierungsarbeiten: Die Abwasserrohre werden verlegt.

  3. Nun wird das Fundament des Rohbaus gelegt. Es ist die Basis des zukünftigen Wohnhauses und wird seine Lasten tragen und gleichmäßig verteilen.

  4. Die Außenwände werden gestellt. Je nach Bautyp werden Steine mit Mörtel zu einer Mauer verbunden oder Fertigteile auf das Fundament montiert.

  5. Die Decken werden eingebaut, um die Stockwerke voneinander zu trennen. Außerdem tragen die Decken die Lasten der darüber liegenden Geschosse oder Bauteile.

  6. Besteht Ihr Haus aus mehr als einer Etage, benötigen Sie Treppen. Die Rohtreppen werden schon jetzt gestellt.

  7. Wollen Sie Ihr neues Eigenheim über eine konventionelle Gas- oder Ölfeuerung beheizen oder soll es einen Kamin geben, benötigen Sie einen Schornstein. Dieser wird im Rahmen der Rohbauarbeiten gestellt. Viele neue Heiztechniken kommen ohne Schornstein aus.

  8. Jetzt bekommt der Rohbau seine obere Begrenzung: den Dachstuhl. Er muss die Lasten des Daches tragen und Wind und Schneelasten aushalten.

Nun bleibt noch ein Schritt übrig: Feiern Sie für sich, Ihre Familie und die Bauleute ein schönes Richtfest. Sie alle haben es sich verdient!

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