Maklerauftrag: Definition, Rechtsgrundlagen und Arten

Der Verkauf einer Immobilie wird oft zu einem aufwendigen und langwierigen Prozess. Wer dabei Zeit sparen möchte, kann sich von einem Immobilienmakler unterstützen lassen und diesem einen sogenannten Maklerauftrag erteilen. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Makleraufträge es gibt und welche Inhalte in den Maklervertrag gehören.

Beim Maklerauftrag, häufig auch als Maklervertrag bezeichnet, handelt es sich um einen privatrechtlichen Vertrag, der zwischen einer Privatperson und einem Immobilienmakler geschlossen wird. Je nach dem vereinbarten Auftragsziel beinhaltet der Vertrag den Kauf, Verkauf oder die Vermittlung einer Immobilie zur Miete.

Die Aufgabe des Immobilienmaklers besteht im Kern darin, Miet- oder Kaufverträge herbeizuführen. Insbesondere beim Haus- oder Wohnungsverkauf sparen Sie mit einem Makler an Ihrer Seite üblicherweise viel Zeit und Aufwand, vor allem wenn Sie selbst wenig Erfahrung beim Handel mit Immobilien haben. Führt ein Maklerauftrag zum erfolgreichen Abschluss durch den Immobilienmakler, hat dieser einen Anspruch auf eine Maklerprovision.

Die Rechtsgrundlage, die der Vermittlungstätigkeit des Immobilienmaklers zugrunde liegt, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Seit einer Reform des Maklerrechts im Dezember 2020 müssen Makleraufträge gemäß § 656a in Textform erfolgen. Dabei ist es unerheblich, ob der Vertrag per E-Mail, Fax oder in Papierform zustande kommt. Mündlich getroffene Absprachen und konkludente Handlungen, also wortlose, durch schlüssiges Verhalten zum Ausdruck gebrachte Absichten, gelten seitdem nicht mehr als verbindlich. Dies bedeutet auch, dass der Immobilienmakler nur dann einen Anspruch auf Vergütung nach erfolgreicher Vermittlung mit Vertragsabschluss hat, wenn eine schriftliche Vereinbarung darüber vorliegt (§ 652 BGB).

Gesetzliche Regelungen zu den Leistungen, die der Immobilienmakler im Rahmen seines Auftrags erbringen soll, gibt es nicht. Die Maklerleistungen werden individuell vereinbart. Wir empfehlen Ihnen, auch diese möglichst konkret ausformuliert in den schriftlichen Maklerauftrag aufzunehmen.

Zu den inhaltlichen Hauptbestandteilen des Maklervertrags gehören die Leistungen des engagierten Immobilienmaklers sowie die Pflichten des Auftraggebers, also die Bereitstellung der Maklerprovision bei erfolgreicher Vermittlung. Diese und weitere Vertragsinhalte vereinbaren Sie mit dem Makler individuell.

Diese Inhalte sollten in jedem Fall berücksichtigt werden:

• Vertragsgegenstand

• Rechte, Pflichten und Aufgabe des Immobilienmaklers

• Rechte und Pflichten des Auftraggebers

• Maklerprovision

• Vertragslaufzeit

• Rücktrittsregelungen und Widerrufsrecht

• Vereinbarungen zur Aufwandsentschädigung

Das Ausformulieren und die vertragliche Fixierung klar verständlicher Aufgaben und Leistungen, die der Makler erbringen soll, fördern eine positive Zusammenarbeit mit dem Profi. Nehmen Sie sich Zeit beim Aufsetzen des Maklerauftrags und unterzeichnen Sie einen schriftlichen Vertrag erst dann, wenn alle Zuständigkeiten geklärt und alle Unsicherheiten beseitigt sind.

Es lassen sich drei Makleraufträge unterscheiden. Als Auftraggeber, der seine Immobilie gewinnbringend verkaufen möchte, können Sie eine Auswahl zwischen drei Vertragsformen treffen:

1. Einfacher Maklerauftrag

Dieser Auftrag stellt die unverbindlichste Vertragsform dar. Als Eigentümer können Sie mehrere Immobilienmakler gleichzeitig mit einem einfachen Maklerauftrag beschäftigen. Außerdem dürfen Sie sich auch selbst auf die Suche nach geeigneten Kaufinteressenten machen. Da nur der Makler, dem die Vermittlung gelingt, eine Provision für seine Bemühungen erhält, ist diese Form aus Maklersicht nicht besonders attraktiv. Doch auch für den Immobilieneigentümer bringt die Vertragsform einen Nachteil mit sich: Der Makler verpflichtet sich nicht zum Verkauf der Immobilie und es bleibt ihm überlassen, welchen Aufwand er für die Vermittlung betreibt.

2. Makleralleinauftrag

Ein Alleinauftrag wird nur einem Makler erteilt. Die Beauftragung mehrerer Immobilienmakler ist in dieser Vertragsform nicht gestattet. Lediglich der Eigentümer darf neben dem Makler, dem der Auftrag zugeteilt wird, nach potenziellen Käufern Ausschau halten. Stellt der Eigentümer den Käufer am Ende selbst, wird keine Maklerprovision fällig. Die Befristung des Auftrags auf üblicherweise sechs Monate ist als Motivationsfaktor des Maklers zu betrachten, da dieser seine Provision nur bei erfolgreicher Vermittlung zum Ende der gesetzten Frist erhält.

3. Qualifizierter Makleralleinauftrag

Die Vermittlung der Immobilie ist in Form des qualifizierten Makleralleinauftrags ausschließlich dem beauftragten Immobilienmakler vorbehalten. Potenzielle Kaufinteressenten, die sich mit dem Eigentümer direkt in Verbindung setzen, müssen an den Makler verwiesen werden. Widersetzt sich der Auftraggeber dieser Regelung, kann der engagierte Makler Anspruch auf Schadensersatzleistungen geltend machen. Diese Auftragsform enthält einen konkreten Maßnahmenkatalog, der die Aufgaben des Immobilienmaklers zur Vermarktung der Immobilie beinhaltet. Mit einem qualifizierten Maklerauftrag hat der exklusiv tätige Makler auch die Möglichkeit, Haus oder Wohnung für Kaufinteressenten zu reservieren.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Immobilienvertreter umso motivierter sind, je weniger Mitstreiter sie haben und umso höher die Aussicht auf die ausstehende Maklerprovision ist. Zusätzliche Anreize für den Makler werden durch zeitliche Vorgaben herbeigeführt. Durch Befristungen schaffen Sie Anreize, die den Immobilienmakler zur schnellen Vermarktung des Objekts motivieren. Sind Sie an einem schnellen Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung interessiert und möchten dabei selbst nicht aktiv werden, wäre der qualifizierte Makleralleinauftrag für Sie die richtige Wahl.

Wie und wann ein Maklerauftrag gekündigt werden kann, hängt von der Art des Vertrags ab. Einen unbefristeten Auftrag können Sie als Auftraggeber jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Sich aus einem befristeten Maklervertrag zu lösen, ist nur beim Vorliegen berechtigter Gründe möglich, so zum Beispiel, wenn der Makler seine Vertragspflichten nicht erfüllt, die Vertragslaufzeit zu lang gesetzt wurde oder das Vertrauensverhältnis zwischen Makler und Auftraggeber so zerstört ist, dass die weitere Zusammenarbeit unzumutbar wäre.

Insbesondere beim Verkauf von Immobilien können sich die Beauftragung eines professionellen Immobilienmaklers und ein dadurch erteilter Maklerauftrag definitiv lohnen. Der Einsatz des Profis ist gerade dann sinnvoll, wenn Sie als Eigentümer wenig Erfahrung im Immobilienhandel haben. Ein qualifizierter Hausmakler kann Sie durch ein breites Leistungsspektrum großartig unterstützen und den Verkauf Ihrer Immobilie effizient vorantreiben. Mit hoher Wahrscheinlichkeit wird er aufgrund seines Fachwissens und seiner Erfahrungen ein für Sie besseres Ergebnis erzielen als beim Hausverkauf ohne Makler.