Flächennutzungsplan als Entscheidungshilfe für den Immobilienkauf

Letztes Update: 13.06.2022

Der Flächennutzungsplan enthält wichtige Daten zu Grundstücken und Bauplänen.

Der Flächennutzungsplan ist ein Verzeichnis über städtebauliche Planungs- und Entwicklungsziele. Daher sollten Interessenten vor dem Hauskauf den kommunalen Flächennutzungsplan einsehen. Durch diesen lässt sich erkennen, welche baulichen Maßnahmen auf ein Gebiet zukommen.

Was ist ein Flächennutzungsplan?

Bei einem Flächennutzungsplan, auch vorbereitender Bauleitplan genannt, handelt es sich um eine kartografische Darstellung des gesamten Gemeindegebiets. Ähnlich zu einer Stadtkarte sind im Flächennutzungsplan unter anderem Straßen, Grundstücke, Grünflächen und landwirtschaftliche Flächen abgebildet – also der aktuelle Bebauungszustand des gesamten Gemeindegebiets.

Für Bauherren ist vor allem interessant, dass der Flächennutzungsplan auch die geplante zukünftige Entwicklung des kommunalen Raumes veranschaulicht. Der Flächennutzungsplan stellt also auch die bauplanerische Konzeption des gesamten Gemeindegebiets dar.

Flächennutzungspläne dienen der Organisation der städtebaulichen Planung.

Welchen Zweck hat der Flächennutzungsplan?

Ein Flächennutzungsplan bietet eine Übersicht über geplante Baumaßnahmen und Entwicklungen. Davon profitieren neben Städteplanern vor allem Hausbauer.

Zwecke des Flächennutzungsplans:

  • Gibt eine Übersicht über die gegenwärtige und geplante Situation des Baulands.

  • Die Gemeinde kann sich mittels des Flächennutzungsplans mit den umliegenden Kommunen abstimmen.

  • Außerdem plant und organisiert die Gemeinde anhand des Flächennutzungsplans die Bebauungsziele bis hin zu ihren kommunalen Grenzen.

  • Bauliche Konflikte sollen vermieden werden.

  • Im vorbereitenden Bauleitplan wird des Weiteren festgelegt, was eine zulässige Nutzung der einzelnen Grundstücke und Gebiete ist.

  • Die vorbereitende Bauleitplanung kann für Bauherren eine wichtige Informationsquelle darstellen.

Flächennutzungspläne dienen primär der Organisation und Absprache der Kommune, sowohl intern als auch mit umliegenden Gemeinden. Aufgrund der zahlreichen nützlichen Informationen kann ein Flächennutzungsplan aber auch für zukünftige Bauherren nützlich sein. Die oben genannten Inhalte geben beispielsweise einen Hinweis darauf, wie sich der Wert eines Grundstücks in Zukunft entwickeln wird.

Ein Flächennutzungsplan sollte von Bauherren vor dem Grundstückskauf eingesehen werden.

Warum sollten Bauherren den Flächennutzungsplan einer Gemeinde einsehen?

Der Flächennutzungsplan ist nicht nur ein wichtiges Planungsinstrument für die Gemeinde und der umliegenden Kommunen. Auch für zukünftige Bauherren ist er eine nützliche Informationsquelle, die wichtige Anhaltspunkte liefert, ob sie sich für oder gegen den Kauf eines Grundstücks entscheiden sollten.

Immerhin kann man neben der bereits bestehenden Nachbarschaft zukünftige Bauprojekte aus der vorbereitenden Bauleitplanung herauslesen, zum Beispiel, ob in der unmittelbaren Umgebung des Grundstücks breite Verkehrsstraßen angedacht sind. Für junge Familien kann sich auch die Frage stellen, ob sich Kindergärten, Schulen oder Sportplätze in der Nähe des Baulands befinden oder von der Gemeinde geplant werden. Grünflächen wie Parks, Wälder oder Felder sowie kulturelle Einrichtungen werten die Lebensqualität enorm auf. Daher ist es für Käufer wichtig zu wissen, ob sich diese Ruheoasen auch in der Nähe ihres Grundstücks befinden oder inwiefern die Gemeinde diesbezüglich Planungen anstrebt.

Wichtig:

Der Flächennutzungsplan ist keine feststehende Baukonzeption. Flächenplan-Änderungen werden üblicherweise in Abständen von etwa 5-10 Jahren vorgenommen. Damit werden die Pläne beispielsweise an aktuelle politische und wirtschaftliche Entwicklungen angepasst.

Flächennutzungsplan und Bebauungsplan – was ist der Unterschied?

Anders als ein Bebauungsplan ist ein Flächennutzungsplan nicht bindend, sondern lediglich ein Bebauungskonzept. Grob zusammengefasst könnte man also sagen, dass es sich beim Bebauungsplan um die Konkretisierung des Flächennutzungsplans handelt. Aber das ist noch nicht alles: Der Flächennutzungsplan entfaltet erst in Form eines Bebauungsplans, einer Baugenehmigung oder über eine Planfeststellung unmittelbare Rechtswirkung. Das bedeutet, dass man über den Flächennutzungsplan keine für sich geltenden Rechte und Pflichten ableiten kann. Der Bebauungsplan hingegen ist rechtlich bindend.

Sowohl der Flächennutzungsplan als auch der Bebauungsplan bieten wichtige Einblicke in die geplante Entwicklung eines Gebiets. Daher sollten Hausbauer vor dem Grundstückserwerb beide Pläne einsehen – trotz ihrer unterschiedlichen rechtlichen Wirkkraft.

Ein Flächennutzungsplan besteht aus einer kartografischen Darstellung und einer schriftlichen Erklärung.

Wie sieht ein Flächennutzungsplan aus?

Ein Flächennutzungsplan ist zunächst eine kartografische Darstellung der Bodennutzung einer Gemeinde. Auf dieser Karte werden insbesondere existierende oder geplante Bauflächen, öffentliche Einrichtungen, Energieversorgungsanlagen, Verkehrswege und Grünflächen abgebildet. Gemeinden sind durch § 5 Baugesetzbuch (BauGB) dazu verpflichtet, einen Flächennutzungsplan anzufertigen.

Neben der kartografischen Darstellung verfügt ein Flächennutzungsplan auch über eine schriftliche Begründung der abgebildeten Inhalte. Darin werden also die Planungsziele durch die Gemeinde schriftlich ausgeführt.

Der Flächennutzungsplan kann direkt bei der Gemeinde eingesehen werden. Meist ist er im Rathaus oder Bürgerbüro hinterlegt. In § 6a BauGB ist zudem festgehalten, dass der Flächennutzungsplan zusammen mit der Begründung ins Internet hochgeladen und über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich gemacht werden soll. Bauherren sollten daher im Einzelfall prüfen, ob der Flächennutzungsplan ihrer Gemeinde bereits digital abrufbar ist.

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