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Bruchteilsgemeinschaft: Miteigentum von mehreren Personen an einem Recht

Letztes Update: 03.08.2021

Von einer Bruchteilsgemeinschaft spricht man, wenn eine Gruppe von Personen gemeinsam ein Recht oder eine Sache besitzt.

Es ist jedoch wichtig, das Bruchteilseigentum vom Gesamthandseigentum zu trennen. Einer der wichtigsten Unterschiede ist, dass Bruchteilseigentümer frei über ihren Anteil verfügen können. Doch wie wird eine Bruchteilsgemeinschaft verwaltet? Wie entsteht sie? Wann hat man das Recht, eine Bruchteilsgemeinschaft aufzulösen? Diesen und anderen Fragen gehen wir in diesem Ratgeber-Artikel nach.

Bruchteilsgemeinschaft

Alles Wichtige auf einen Blick. Die am häufigsten gestellten Fragen:

Was ist Bruchteilseigentum?

Vom Bruchteilseigentum ist die Rede, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Sache besitzen und über ihre Anteile frei verfügen können.

Wie unterscheidet sich das Bruchteils- vom Gesamthandseigentum?

Beim Bruchteilseigentum kann jeder Bruchteilseigentümer über seinen Anteil frei verfügen, beim Gesamthandseigentum dagegen jedoch nicht.

Wann entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft?

Eine Bruchteilsgemeinschaft entsteht durch ein Rechtsgeschäft (sofern dieses nicht zu einer Gesamthandsgemeinschaft führt) oder kraft Gesetzes (z.B. bei der Verbindung oder Vermischung von Sachen, einem Schatzfund oder bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft).

Ist eine Erbengemeinschaft eine Bruchteilsgemeinschaft?

Nein, in einer Erbengemeinschaft haben die Erben Anspruch auf Gesamthandseigentum, nicht auf Bruchteilseigentum.

Ist eine Bruchteilsgemeinschaft eine GbR?

Nein, in einer GbR besteht keine Bruchteilsgemeinschaft sondern Gesamthandsgemeinschaft.

Kann man seinen Bruchteilseigentumsanteil verkaufen?

Ja, da Sie das Recht haben, über Ihren Anteil zu verfügen, können Sie diesen verkaufen. Dadurch wird der neue Eigentümer automatisch Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft.

1. Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft?

Bruchteilsgemeinschaft: Anteile

Als Bruchteilsgemeinschaft wird eine Gruppe von Personen bezeichnet, die gemeinsam ein Recht oder eine Sache besitzen. Obwohl Miteigentum nur ein Unterfall der Bruchteilsgemeinschaft ist, werden Miteigentum und Bruchteilseigentum oft synonym verwendet.

Bruchteilseigentum ist eine Form des Miteigentums, bei der jeder Miteigentümer einen bestimmten Bruchteil oder einen zahlenmäßig definierten ideellen Anteil (auch Quote oder Bruchteil) an der Sache hat. Gleichzeitig hat der Miteigentümer das Recht, den einzelnen gemeinschaftlichen Gegenstand zu benutzen, solange er den gemeinsamen Gebrauch der anderen Miteigentümer nicht beeinträchtigt.

Vielleicht sind Sie im Bereich des Wohnungseigentums auch schon auf Bruchteilseigentum gestoßen. So hat typischerweise jeder Wohnungseigentümer auch Miteigentum an verschiedenen anderen Elementen des Hauses, den sogenannten Gemeinschaftsflächen. Dies können das Treppenhaus, die Treppe, der Keller, der Innenhof oder der Dachboden sein.

Gesamthandsgemeinschaft

Bruchteilseigentum ist nicht die einzige Form des Eigentums mehrerer Personen an einer Sache: Es gibt auch das Gesamthandseigentum. Da sich diese Formen gegenseitig ausschließen, ist es wichtig, ihre Unterschiede zu verstehen.

In einer Gesamthandsgemeinschaft haben die Miteigentümer kein ideelles Anteilsrecht an der Immobilie, da sie gesetzlich alle gemeinsam Eigentümer der Immobilie sind. Mit anderen Worten: Jeder hat ein Recht auf das Ganze, kann aber weder über seinen Anteil an der Sache noch über seinen ideellen Anteil am Gesamthandeigentum verfügen. Beispiele hierfür sind die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), auch die BGB-Gesellschaft genannt, die Ehegattengemeinschaft im Falle der Gütergemeinschaft, die Miterbengemeinschaft und die offene Handelsgesellschaft (OHG).

Bruchteilsgemeinschaft: Gemeinschaftsflächen

2. Wie entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft?

Eine Bruchteilsgemeinschaft entsteht durch ein Rechtsgeschäft oder kraft Gesetzes. Die Entstehung durch ein Rechtsgeschäft tritt ein, wenn mehrere Personen eine Sache erwerben und es sich nicht um die Bildung einer Gesamthandsgemeinschaft handelt. Nach Gesetz entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft z.B. infolge der Verbindung oder Vermischung von beweglichen Sachen, einer Schatzsuche oder im Falle einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

BOX: Das einfachste und häufigste Beispiel für eine Bruchteilsgemeinschaft ist, wenn Eheleute gemeinsam eine Immobilie bzw. eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen. So wird jeder Ehepartner Eigentümer einer Hälfte des Objekts.

3. Wie wird eine Bruchteilsgemeinschaft verwaltet?

Die Paragrafen 741-758 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regeln die Verwaltung innerhalb der Bruchteilsgemeinschaft. Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung der wichtigsten Vorschriften.

In einer Bruchteilsgemeinschaft hat jedes Mitglied das Recht, über seinen Anteil am entsprechenden Gegenstand frei zu verfügen. Normalerweise wird davon ausgegangen, dass die Teilhaber Anspruch auf gleiche Anteile haben.

Jeder Teilhaber darf das Gemeinschaftsvermögen nutzen, solange er die Nutzung durch die anderen Teilhaber nicht beeinträchtigt. Das gesamte Vermögen kann nur gemeinsam von den Teilhabern verwaltet werden. Eine kleine Ausnahme von dieser Regel sind die Maßnahmen, die für die Aufrechterhaltung eines Objekts notwendig sind. Jeder Teilhaber hat das Recht, diese selbständig vorzunehmen und die vorherige Zustimmung der anderen zu verlangen.

Jeder Teilhaber ist dem anderen Teilhaber gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstandes sowie die Kosten der Instandhaltung, der Verwaltung und der gemeinschaftlichen Nutzung im Verhältnis zu seinem Anteil zu tragen.

Die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens liegt in der gemeinsamen Verantwortung der Anteilseigner. Sie können die Entscheidungen über die Verwaltung und Nutzung des Gegenstandes durch Mehrheitsbeschluss treffen. Bei der Berechnung der Stimmenmehrheit ist jedoch die Größe der Anteile zu berücksichtigen.

4. Wie wird eine Bruchteilsgemeinschaft aufgelöst?

Im Allgemeinen kann die Auflösung einer Bruchteilsgemeinschaft unter verschiedenen Szenarien erfolgen:

  • Bei Verkauf des Grundstücks an einen Dritten und anschließende Teilung des Erlöses

  • Bei Verkauf von Grundstücksanteilen zwischen Mitgliedern der Bruchteilsgemeinschaft (z. B. wenn ein Ehegatte nach der Scheidung den Anteil des anderen Partners am Haus herauskauft und damit Alleineigentümer wird)

  • Bei Teilung in Natur - wenn das Grundstück ohne Wertminderung in gleiche, den Anteilen der Miteigentümer entsprechende Teile geteilt werden kann

  • Bei Teilungsversteigerung

Teilungsversteigerungen sollten nur als letzter Ausweg genutzt werden, wenn die Bruchteilseigentümer keine Einigung erzielen können, da siekostspielige und zeitaufwendige Prozesse sind, die höchstwahrscheinlich dazu führen, dass der Gegenstand weit unter dem Marktwert verkauft wird. Mehr über Teilungsversteigerungen können Sie hier lesen.

Bruchteilsgemeinschaft: Teilungsversteigerung

Grundsätzlich kann jeder der Miteigentümer jederzeit die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft verlangen. Theoretisch ist es möglich, eine Vereinbarung zu treffen, die (zumindest vorübergehend) das Recht ausschließt, die Aufhebung zu verlangen. Die Bruchteilsgemeinschaft kann man aber trotzdem beenden, wenn es dafür wichtige Gründe gibt.

Hierbei gelten besondere Bestimmungen für den Fall des Todes eines der Teilhaber. Wenn die Mitglieder zum Beispiel das Recht ausgeschlossen haben, die Auflösung der Gemeinschaft zu verlangen, ist diese Vereinbarung im Todesfall eines Teilhabers unwirksam.

Vereinbarungen zwischen den Teilhabern, die diesen Bestimmungen widersprechen, d.h. die die Bruchteilsgemeinschaftsmitglieder daran hindern, ihr Recht auszuüben und die Auflösung der Beteiligungsgemeinschaft zu verlangen, sind unwirksam.

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