Bodengutachten – Für mehr Sicherheit vor Baubeginn

Steiniger Boden, ein hoher Grundwasserspiegel oder – im Extremfall – eine Fliegerbombe? Unter der Erde können sich unvorhergesehene Funde verbergen, die ein geplantes Bauvorhaben trüben. Wie der Grund unter Ihrem zukünftigen Heim beschaffen ist und wie Sie möglicherweise dort versteckte Herausforderungen lösen können, zeigt Ihnen ein professionelles Bodengutachten.

Was ist ein Bodengutachten?

Ein Bodengutachten – auch Baugrundachten, Gründungsgutachten oder geotechnischer Bericht genannt – gibt Auskunft darüber, ob ein Boden als Baugrund geeignet ist. Mit dem Bodengutachten wird der Baugrund und das Grundwasserverhältnis des Grundstücks erkundet und untersucht. Ebenfalls werden im Bodengutachten Angaben zur Beschaffenheit des Baugrundes gemacht. Im Grunde werden mit dem Bodengutachten die Wechselwirkungen zwischen dem Boden, dem geplanten Bauwerk, dem Grundwasser und der Bebauung in der Nachbarschaft analysiert. Um das Bodengutachten zu erstellen, wird eine geoanalytische Untersuchung des Erdreichs vorgenommen. Mithilfe von Kernbohrungen werden Bodenproben entnommen, welche in der Regel ein sachverständiger Geotechniker untersucht. Aus dem Bodengutachten lassen sich zum Beispiel Schlüsse über die Tragfähigkeit des Bodens ziehen, die mit bloßem Auge nicht auszumachen ist.

Ein Bodengutachten enthält also alle wesentlichen Aussagen über die Gründungsmöglichkeiten auf dem Baugrund, sowie die Belastbarkeit Bodens. Ebenfalls ist ein Baugrundgutachten der Nachweis für die Tragfähigkeit Ihres Baugrunds, womit versichert wird, dass das Haus auch tatsächlich standfest wird. Das Bodengutachten bildet also die Grundlage für Ihren Hausbau und kann ärgerliche Planungs- und Baufehler vermeiden. Vor allem schützt das Baugrundgutachten Ihr späteres Traumhaus vor Rissen durch Setzung, Feuchtigkeit oder Absackungen, die auch als Baugrundrisiko bezeichnet werden. Tritt ein solches Baugrundrisiko ein, führt dies in den schlimmsten Fällen sogar zu einem kompletten Baustopp. Das Bodengutachten schützt Sie als Bauherren also nicht nur vor den Schäden an sich, sondern auch vor den hohen Mehrkosten, die damit einhergehen.

Ein Experte analysiert die Eigenschaften des Grundes und erstellt das Bodengutachten.

Was beinhaltet ein Bodengutachten?

Ein Bodengutachten gibt Auskunft über die Beschaffenheit des Grundes, seine bodenmechanischen Eigenschaften und mögliche Maßnahmen, die vor Baubeginn getroffen werden müssen. Ein besonderer Fokus wird im Bodengutachten dabei auf die Tragfähigkeit und das Setzungsverhalten des Bodens gesetzt. Ebenfalls werden im Bodengutachten Informationen die Wasserverhältnisse des Untergrunds angegeben.

Bis das Bodengutachten erstellt wird, kann es einige Zeit dauern. Die Bohrarbeiten dauern in der Regel um die drei Stunden, die Analyse der Bodenproben im Labor nimmt dann einige Tage in Anspruch nimmt. Auf Grundlage der Ergebnisse erstellt der Experte innerhalb von ein bis zwei Wochen das schriftliche Bodengutachten und informiert Sie darin über Aspekte wie:

  • Aufbau des Grundes wie Bodenart oder Bodenkennwerte

  • Tragfähigkeit und Setzungsverhalten des Bodens

  • Versickerungsfähigkeit

  • Frostsicherheit

  • Lokales Grundwasservorkommen

  • Standsicherheit von Böschungen

  • Vorkommen giftiger Altlasten oder hinderlicher Fremdkörper

Mithilfe des Bodengutachtens lassen sich somit grundsätzliche Fragen beantworten, wie:

  • Ist das Grundstück für das Bauvorhaben überhaupt geeignet?

  • Muss die Bauplanung geändert werden?

  • Gibt es spezielle Vorgaben hinsichtlich der Aushebung des Bodens?

  • Müssen im Boden befindliche Dinge wie chemische Rückstände oder Gegenstände entfernt werden?

  • Ist aufgrund des Wasservorkommens eine Drainage notwendig oder muss der Bau abgedichtet werden?

  • Müssen benachbarte Gebäude speziell abgesichert werden?

Hat der Experte eventuelle Auffälligkeiten festgestellt, werden diese nicht nur im Bodengutachten festgehalten, sondern auch konkrete Empfehlungen zu hilfreichen Maßnahmen gegeben.

Eine große Rolle im Baugutachten spielt auch, zu welcher Bodenklasse Ihr Baugrundstück gehört. Die Art der Bodenklasse ist wichtig, weil sie die Gesamtdauer des Bauvorhabens, die architektonischen Möglichkeiten und die Baukosten maßgeblich beeinflusst. Man unterteilt die verschiedenen Arten in sieben Kategorien:

  • Bodenklasse 1: Oberboden

  • Bodenklasse 2: fließende Bodenarten

  • Bodenklasse 3: leicht lösbare Bodenarten

  • Bodenklasse 4: mittelschwer lösbare Bodenarten

  • Bodenklasse 5: schwer lösbare Bodenarten

  • Bodenklasse 6: leicht lösbarer Fels und vergleichbare Bodenarten

  • Bodenklasse 7: schwer lösbarer Fels

Eine Bodenklasse 3 ist wesentlich leichter zu bearbeiten, als die Bodenklassen 4-7. Offiziell wurden die Bodenklassen abgeschafft und durch sogenannte Homogenbereiche ersetzt, da diese feiner definiert werden können, jedoch werden Bodenklassen oft noch im privaten Hausbau genutzt.

Gut zu wissen:

Das Bodengutachten informiert Sie darüber, welche Maße das Fundament des Hauses haben darf und – in bestimmten Regionen – ob sich Ihr Grundstück in einer bestimmten Erdbebenzone befindet.

Ist ein Bodengutachten Pflicht?

Seit 2008 schreibt das Bauordnungsrecht vor, dass jedem Bauvorhaben ein Bodengutachten voranstehen sollte. Das Baugrundgutachten muss also spätestens bei Einreichung des Bauantrags vorliegen. Kaufen Sie ein hingegen ein Grundstück mit Haus, müssen Sie nicht zwingend ein Baugrundgutachten erstellen lassen. Trotzdem lohnt sich auch in diesem Fall die Beauftragung eines Bodengutachtens – denn als Grundstücksbesitzer sollten Sie idealerweise über die Bodenbeschaffenheit Bescheid wissen, um beispielsweise Ärgernisse bei zukünftigen Bauvorhaben zu vermeiden. Nur mit einem Bodengutachten erhalten Sie vollständige Klarheit über die Besonderheiten und Beschaffenheit Ihres Baugrunds.

Gut zu wissen:

Als Grundstückseigentümer tragen Sie die Verantwortung für alle Risiken, die Ihr Bauvorhaben mit sich bringt. Um sich Mehrkosten und andere Unannehmlichkeiten zu ersparen, sollten Sie noch vor dem Kauf eines Grundstücks den Verkäufer um ein Bodengutachten bitten.

Um die Eigenschaften des Erdreichs auszumachen, braucht es ein Baugrundgutachten.

Was kostet ein Bodengutachten?

Die Kosten für ein Bodengutachten sind von verschiedenen Faktoren abhängig. Je nach Baugebiet und Größe der Immobilie kann der Preis variieren. Auch der Aufwand der Untersuchung für das Bodengutachten wirkt sich auf den Preis aus. Müssen mehrere Bohrungen für das Bodengutachten vorgenommen werden oder planen Sie ein Haus mit Keller, fallen die Kosten für das Bodengutachten höher aus.

In der Regel betragen die Kosten für ein Bodengutachten zwischen 0,1 und 0,5 Prozent der Gesamtbaukosten. Das Bodengutachten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet somit zwischen 500 und 1.000 Euro. Kommen bei der Bodenanalyse Auffälligkeiten zum Vorschein und sind weitere Untersuchungen oder Maßnahmen notwendig, können zusätzliche Kosten für das Bodengutachten entstehen.

Bodengutachten: Sinnvolle Absicherung noch vor dem ersten Spatenstich

Der Bau des eigenen Traumhauses möchte sorgfältig geplant sein. Ein professionelles Bodengutachten bildet die Basis, auf der Sie Ihr Bauvorhaben verwirklichen und wichtige Faktoren in der Bauplanung berücksichtigen können. Das Bodengutachten schützt Sie somit vor bösen Überraschungen sowie unnötigen Mehrkosten während des Hausbaus und in Zukunft.

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