Neubaubedarf: Hohe Angebot-Nachfrage Diskrepanz in deutschen Städten

Die große Neubauoffensive der Ampel-Koalition sieht den Bau von 400.000 Wohnungen pro Jahr vor. Dabei sollen nicht zuletzt die individuellen Bedürfnisse der Menschen in ländlichen und urbanen Räumen berücksichtigt werden. McMakler Research, die Plattform für Immobilienmarktanalysen von McMakler, hat in einer Angebots- und Marktanalyse der deutschen A- und B-Städte untersucht, wie bedarfsgerecht aktuell gebaut wird, welche Konsequenzen sich daraus für die zukünftigen Bauplanungen ziehen lassen und wo neue Immobilien aktuell am dringendsten benötigt werden.

Laut der McMakler-Marktanalyse¹ ist das Angebot von Kaufimmobilien über beinahe alle untersuchten 21 deutschen A- und B-Städte hinweg rückgängig. Die Corona-Pandemie hat diese Rückgänge beschleunigt. Wurden im Jahr 2019 nur drei Prozent weniger Immobilien als im Jahr 2018 angeboten, waren es im Jahr 2020 schon 14 Prozent weniger Angebote als noch im Jahr zuvor. Seit 2021 ist der Rückgang nicht so stark ausgefallen. Die untersuchten Städte verzeichneten in diesem Jahr ein um nur 12 Prozent verringertes Immobilienangebot im Vergleich zum Vorjahr.

Eine Auswertung der Suchen nach Kaufimmobilien hingegen zeigt, dass das Interesse am Immobilienerwerb beinahe flächendeckend steigt. 2021 wurde häufiger nach Immobilien in den sieben A-Städten gesucht als noch 2019. Vor allem in Stuttgart (+30 Prozent Suchen), München (+20 Prozent) und Hamburg (+16 Prozent) nahm die Anzahl der Suchen am stärksten zu. Auch in den meisten der 14 B-Städte ist das Interesse gestiegen, hier fallen Karlsruhe (+66 Prozent), Dresden (+29 Prozent) und Leipzig (+10 Prozent) mit ihren Werten auf.² 

Ein Blick auf die Verteilung zwischen Bestands- und Neubauimmobilien in 2021 zeigt³ , dass das Angebot am Markt bislang hauptsächlich durch Bestandsbauten abgedeckt wird. Über alle 21 A- und B-Städte hinweg besteht das Angebot im Durchschnitt zu 32 Prozent aus Neubauten während Bestandsimmobilien einen Anteil von 68 Prozent der Angebote darstellen. Unter den sieben A-Städten werden nur in Berlin, Frankfurt und München mehr Neubauten als Bestandsimmobilien angeboten (Berlin: 51 Prozent zu 49 Prozent; Frankfurt: 58 Prozent zu 42 Prozent; München: 70 Prozent zu 30 Prozent). Hier wird scheinbar an den richtigen Stellen investiert. Am wenigsten Neubauten werden in Stuttgart (25 Prozent zu 75 Prozent) und Köln (19 Prozent zu 81 Prozent) angeboten.

Eine nähere Betrachtung der Angebotszahlen für Bestands- und Neubauimmobilien in den A- und B-Städten und deren Speckgürteln gibt näheren Aufschluss darüber, wo in den vergangenen vier Jahren neu entstandene Immobilien angeboten wurden. Daraus lassen sich Rückschlüsse ziehen, in welchen Regionen eine Neubauoffensive hauptsächlich benötigt wird. Dabei zeigt sich, dass 2021 in nur wenigen Städten mehr Neubau-Immobilien auf den Markt kamen als im Jahr 2020. In den 21 A- und B-Städten wurde im Jahr 2021 nur in Bonn (+0,8 Prozent), Duisburg (+6,7 Prozent), Düsseldorf (+15,2 Prozent), Frankfurt (+1,9 Prozent) und Wiesbaden (+9,5 Prozent) ein Angebotswachstum bei Neubauten verzeichnet. In den restlichen Städten lag die Anzahl der angebotenen Neubauten unter dem Vorjahresniveau.

Die Stadtflucht ist ein deutschlandweiter Trend, der durch die Corona-Pandemie an Fahrt aufgenommen hat. Doch ausgerechnet in den Speckgürteln ist bislang wenig von einer Neubauoffensive zu spüren. Nach wie vor müssen Bestandsimmobilien die Nachfrage abdecken. So werden in den Speckgürteln von Berlin, Hamburg und München weniger Neubauten auf dem Immobilienmarkt angeboten als in den jeweiligen Städten. In den Speckgürteln der A-Städte wird anteilig am Marktvolumen vor allem um Frankfurt (33 Prozent), München (33 Prozent) und Stuttgart (30 Prozent) ein größerer Anteil an Neubauten zum Verkauf angeboten als in den anderen Städten. In den Speckgürteln von Düsseldorf (17 Prozent) und Köln (15 Prozent) ist der Anteil an Neubauten dagegen sehr gering. Nur 20 Prozent des Angebots in den Speckgürteln der 14 B-Städten wird durch Neubau abgedeckt.

¹ Die Angebotsdaten basieren auf einer Auswertung aus der Value Marktdatenbank, Januar 2018 bis Dezember 2021.

² Suchvolumen, Google Search / Google Trends, 2019 - 2021

³ Als Neubau werden Immobilien bezeichnet, die nach Fertigstellung maximal fünf Jahre alt ist.