Immobilienklima Ost- und West-Berlin: Wo lebt es sich teurer?

Innerdeutsche Grenzen, bewacht durch Grenzsoldaten, Hundelaufanlagen, Lichttrassen, Stacheldraht, Minen und Selbstschussanlagen: Dieses Szenario gehört – zum Glück – längst der Vergangenheit an. Immerhin feiert Deutschland in diesem Jahr bereits 30 Jahre Wiedervereinigung. Den Weg dorthin ebnete der Berliner Mauerfall am 9. November 1989. Der Tag, an dem sich der sogenannte eiserne Vorhang endgültig öffnete. Mehr als 28 Jahre waren Ost- und West-Berlin durch die Berliner Mauer getrennt. Die Entwicklung beider Stadthälften während der Teilung hätte unterschiedlicher nicht sein können. Doch wie schneiden die beiden Teile heute ab? Wer wohnt wo eher im Eigentum, wer zur Miete? Wo müssen Immobilienkäufer am tiefsten in die Tasche greifen? Und wo werden Immobilien am schnellsten vermarktet? McMakler, der deutschlandweit lokale Makler, hat in seiner aktuellen Analyse den Ost-West-Vergleich für die Hauptstadt angestellt und das erste bis dritte Quartal 2020 mit dem Vorjahreszeitraum verglichen.

Im Gegensatz zu anderen europäischen Hauptstädten ist und bleibt Berlin eine Mieterstadt. Nur 17,4 Prozent der Berliner leben im Eigentum, wobei der Anteil der Immobilienbesitzer im Westen höher ist als im Osten. Im alten West-Berlin wohnen 18,2 Prozent, in Ost-Berlin dagegen nur 14 Prozent in der eigenen Immobilie. Damit lebt nur jeder siebte Hauptstädter im Osten im eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung, im Westen Berlins beinahe jeder Fünfte.

Auffällig ist, dass Ost-Berlin preislich deutlich aufholt. Mit durchschnittlich 4.975 €/m² liegt West-Berlin nur noch knapp vor den im Osten der Hauptstadt liegenden Bezirken mit durchschnittlich 4.506 €/m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum steigen zudem die Immobilienpreise im Osten Berlins mit 4,0 Prozent stärker als im Westen Berlins mit 3,9 Prozent.

Ein Blick auf die durchschnittliche Vermarktungsdauer beider Stadthälften zeigt allerdings, dass Immobilien in West-Berlin mit durchschnittlich drei Monaten schneller als in Ost-Berlin mit fünf Monaten verkauft werden.

Im Vergleich der einzelnen Ost- und West-Bezirke kristallisieren sich zwei Spitzenreiter mit über
6.000 €/m² heraus. Im Osten führt Berlin Mitte mit 6.877 €/m² das Ranking an, während im Westen Kreuzberg mit 6.543 €/m² alle anderen Bezirke hinter sich lässt. Egal ob Ost oder West – auch bei den Zweitplatzierten je Stadtteilhälfte ist der preisliche Unterschied kaum sichtbar. In Prenzlauer Berg, im Osten der Stadt, müssen Interessenten mit 5.928 €/m², in Wilmersdorf, im Westen Berlins gelegen, mit 5.949 €/m² rechnen.

Mit mehr als 5.000 €/m² müssen Käufer in Ost-Berlin auch in Friedrichshain mit 5.195 €/m² und in Weißensee mit 5.050 €/m² rechnen, wenn der Traum vom Eigentum wahr werden soll. Im Westen zählen die alten Stadtbezirke Charlottenburg mit 5.672 €/m², Tiergarten mit 5.448 €/m², Zehlendorf mit
5.280 €/m² und Schöneberg mit 5.211 €/m² dazu. Während die Preise in den beiden Ost-Bezirken um 13,3 Prozent (Weißensee) und 4,7 Prozent (Friedrichshain) weiter steigen, steigen sie im Westen nur in Charlottenburg um 2,3 Prozent und in Zehlendorf um 2,9 Prozent.

Am günstigsten bleibt es weiterhin in drei Bezirken im Osten der Hauptstadt. Treptow mit 3.516 €/m², Hellersdorf mit 3.414 €/m² und Marzahn mit 3.297 €/m² sind die Schlusslichter im gesamten Berliner Ranking. Zudem werden in zwei weiteren Ost-Bezirken Quadratmeterpreise unter 4.000 Euro aufgerufen. Dazu gehören Köpenick mit 3.845 €/m² und Hohenschönhausen mit 3.876 €/m². Im Westen der Stadt können Käufer in nur zwei Bezirken, Reinickendorf mit 3.927 €/m² und Spandau mit
3.794 €/m², Immobilien unter 4.000 €/m² erwerben.

„Bisher als Randbezirke beäugt, locken Köpenick, Marzahn und Hellersdorf mit noch attraktiven Immobilienpreisen und interessanten Neubau-Projekten, die besonders für Familien geeignet sind. Außerdem ist Marzahn – oft als Plattensiedlung verschrien – grüner als viele denken und dabei immer noch gut an die Innenstadt angebunden. Kaufinteressenten sollten sich jetzt umschauen, denn die Preisentwicklung stagniert auch in Marzahn nicht, wie die dort steigenden Preise um mehr als zehn Prozent zeigen“, sagt der Immobilienexperte von McMakler.

Im Mittelfeld des Preis-Rankings platzieren sich im Osten Berlins die Bezirke Pankow mit 4.511 €/m² und Lichtenberg mit 4.097 €/m². Im Westen sind es Steglitz mit 4.956 €/m², Neukölln mit 4.573 €/m², Tempelhof mit 4.194 €/m² und Wedding mit 4.148 €/m².

Dabei klettern die Immobilienpreise in Pankow um 6,5 Prozent weiter in die Höhe, in Lichtenberg dagegen fallen sie um immerhin ein Prozent. Damit ist Lichtenberg einer von drei Berliner Stadtbezirken im ehemaligen Ostteil mit sinkenden Immobilienpreisen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dazu gehören noch Mitte mit 0,4 Prozent und Hellersdorf mit 8,6 Prozent. Im Westen Berlins fallen die Immobilienpreise ebenso in drei Bezirken: in Wilmersdorf um 3,3 Prozent, in Tiergarten um 3,1 Prozent und in Schöneberg um 1,7 Prozent.

„Die fallenden Immobilienpreise in immerhin sechs Berliner Bezirken sind auch als erste Anzeichen des beschlossenen Mietendeckels in Berlin zu deuten. Gerade Kleinanleger sind verunsichert und investieren aktuell weniger in Immobilien in der Hauptstadt. Die Nachfrage ist momentan aber auch nur marginal gesunken. In anderen Bezirken steigen die Preise teils sogar kräftig weiter. Wir gehen von einer volatilen Marktentwicklung auch in den nächsten Monaten aus“, lässt CEO Jahn von McMakler wissen.

Die Datenerhebung von McMakler basiert auf einer Auswertung inserierter Kauf- und Mietangebote für Häuser und Wohnungen (nur Bestandsbauten, Baujahr bis 2018) verschiedener Immobilienportale für das erste bis dritte Quartal 2020 und dem Vorjahreszeitraum. Dabei bezieht sich McMakler auf die städtische Gliederung Berlins vor der Bezirksgebietsreform im Jahr 2001 in insgesamt 23 Bezirke. Da sich jede Immobilie im Baujahr, der Wohnlage und Ausstattung unterscheidet, sind diese Immobilienpreise keine Grundlage für eine exakte Berechnung des Quadratmeterpreises, sondern dienen als Orientierung.

Bei der Eigentümerquote beruft sich McMakler auf die Ergebnisse der Mikrozensus-Zusatzerhebung 2018, welche durch das Statistische Bundesamt zur Verfügung gestellt wurden. Die Ergebnisse zur Vermarktungsdauer gehen auf eine Analyse der McMakler-Transaktionen seit 2016 zurück.