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Zwangsversteigerungen von Immobilien: das müssen Kaufinteressenten im Vorfeld wissen

Zwangsversteigerungen von Immobilien:  das müssen Kaufinteressenten im Vorfeld wissen

Zwangsversteigerungen von Immobilien können für Verbraucher eine günstige Alternative zum herkömmlichen Immobilienkauf sein. Kaufinteressenten sollten sich vor einer Zwangsversteigerung umfassend über die Immobilie, über alle Vorteile und Risiken informieren, um eine vernünftige Entscheidung treffen zu können. Lesen Sie in unserem Ratgeber-Artikel nützliche Informationen zum Thema Zwangsversteigerungen von Immobilien.

1. Was passiert bei Zwangsversteigerungen von Immobilien?

Wenn Immobilienbesitzer ihre Rechnungen oder Kreditraten nicht mehr zahlen können oder wollen, können Gläubiger die betreffende Immobilie zwangsversteigern lassen. Der Erlös aus der Zwangsversteigerung wird genutzt, um noch ausstehende Schulden zu decken. Das vom Gericht festgesetzte Verkehrswert richtet sich nach dem Gutachten, welches das Gericht bestellt hat.

2. Vorteile und Risiken von zwangsversteigerten Immobilien

Wer überlegt, bei einer Zwangsversteigerung eine Immobilie zu kaufen, sollte sich vorab über mögliche Vorteile – und Risiken – informieren. Im Idealfall gelingt es gut informierten Kaufinteressenten, die Vorteile zu nutzen und die Risiken in Grenzen zu halten oder gar auszuschließen.

2.1. Vorteile

Für zahlreiche Verbraucher in Deutschland ist eine Zwangsversteigerung ein attraktive Option, an ihre Wunschimmobilie zu kommen. Denn Zwangsversteigerungen von Immobilien bieten mehrere Vorteile:

  • Bei Zwangsversteigerungen können Kaufinteressenten sehr oft günstige Immobilien erwerben. Denn der erzielte Kaufpreis liegt erfahrungsgemäß deutlich unter dem geschätzten Verkehrswert der Objekte. Insbesondere, wenn Immobilien bei einem zweiten Termin versteigert werden, können die Preise sehr günstig sein.
  • Die Kaufnebenkosten sind bei einer Zwangsversteigerung deutlich niedriger im Vergleich zu einem normalen Immobilienerwerb: Bei zwangsversteigerten Immobilien fallen keine Notargebühren und auch keine Maklerprovision an.
  • Bei Zwangsversteigerungen legen die Amtsgerichte einen besonderen Wert auf Transparenz: Bereits vor dem Versteigerungstermin können sich Kaufinteressenten unkompliziert über alle Lasten und Verbindlichkeiten, die auf dem Grundstück eventuell noch lasten, erkundigen. Auch ein Wertgutachten liegt vor, in dem gegebenenfalls Baumängel genannt sind. Man muss also in vielen Fällen keine aufwendigen Recherchen betreiben, wenn die vorhandenen Unterlagen aussagekräftig sind.

2.2. Risiken

Eine Zwangsversteigerung kann aber auch erhebliche Risiken bergen:

  • Kein Anspruch auf vorherige Besichtigung, kein Rücktrittsrecht und keine Gewährleistung bei Mängeln: Alte Mieter oder Eigentümer müssen weder Kaufinteressenten noch vom Gericht bestellte Gutachter in die Wohnung oder ins Haus lassen, damit sie sich ein umfassendes Bild vom Objekt machen können. Denn Kaufinteressenten und Gutachter haben in Deutschland keinen rechtlichen Anspruch auf Besichtigung der zu versteigernden Immobilie. Falls der vom Gericht beauftragte Gutachter vor der Versteigerung keinen Zutritt zum Objekt bekommt, kann er dieses auch nur von außen beurteilen. Daher ist es möglich, dass erhebliche Mängel zwar bestehen, aber von außen nicht erkannt wurden und daher auch nicht im Gutachen aufgelistet sind. In solchen Fällen haben Käufer kein Rücktrittsrecht und auch keine Garantie auf frühere Handwerksleistungen oder Ausbesserungsarbeiten und es können erhebliche, unerwartete Kosten für Sanierung und Renovierung auf sie zukommen.
  • Jedes Gebot bei Zwangsversteigerungen von Immobilien ist verbindlich und kann nicht mehr zurückgenommen werden. Für das Gericht zählt ein bereits abgegebenes Gebot nämlich als Vertragsabschluss.
  • Wenn der Käufer die ersteigerte Immobilie selbst beziehen möchte, kann es zu langen Wartezeiten kommen, falls sie noch vom alten Eigentümer bewohnt oder vermietet wird.

3. Wie kann ich mich als Käufer auf die Zwangsversteigerung einer Immobilie vorbereiten?

Kaufinteressenten sollten sich auf eine Zwangsversteigerung gut vorbereiten, damit sie eine wohl überlegte Entscheidung treffen und mögliche Risiken einkalkulieren können. Folgende Schritte gehören zu einer guten Vorbereitung:

  • Das passende Objekt finden: Die Amtsgerichte wickeln die Zwangsversteigerungen von Immobilien ab und geben die Versteigerungstermine im Vorfeld bekannt. Auch Makler haben Informationen über Versteigerungsobjekte in einer Region. Verbraucher sollten sich für die Suche genug Zeit nehmen, damit sie nur auf passende Objekte bieten können.
  • Grundbuchauszug einsehen: Dadurch können Kaufinteressenten noch vor dem Versteigerungstermin erfahren, ob das Grundstück bzw. die Immobilie mit Altlasten oder Sondernutzungsrechten Dritter belastet ist.
  • Das Wertgutachten studieren: Das vom Gericht bereitgestellte Gutachten enthält Informationen über die Lage, den Bauzustand, den Verkehrswert und die Anschlüsse des Objekts. Verbraucher sollten das Gutachten gründlich studieren und eventuell sogar Expertenrat einholen, bevor sie entscheiden, ob sie bei der Versteigerung mitbieten wollen.
  • Innenbesichtigung mit einem Sachverständigen: Falls der vom Gericht bestellte Gutachter im Vorfeld keinen Zutritt zu dem Objekt bekommen hat und dieses nur von außen bewerten konnte, kann er eventuelle Baumängel gar nicht berücksichtigen. Daher sollten Kaufinteressenten versuchen, mit dem alten Eigentümer in Kontakt zu treten, und ihn bitten, eine Besichtigung zusammen mit einem Sachverständigen machen zu dürfen. Hierbei ist aber ein besonderes Fingerspitzengefühl gefragt, weil alte Eigentümer sich in der Situation verständlicherweise bedroht fühlen und keinen Anlass sehen zu kooperieren. Wenn keine Innenbesichtigung möglich ist, sollten potentielle Käufer das Objekt mindestens von außen beurteilen.
  • Die Finanzierung sicherstellen: Verbraucher, die bei einer Zwangsversteigerung auf ihre Wunschimmobilie bieten möchten, sollten sich rechtzeitig um ein solides Finanzierungskonzept kümmern. Sie müssen beachten, dass sie nach ihrem ersten Gebot oft eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des geschätzten Verkehrswerts hinterlegen müssen. Wenn sie den Zuschlag bekommen haben, müssen sie innerhalb von vier bis sechs Wochen auch den vollen Kaufpreis zahlen.
  • Bieter müssen bei einer Zwangsversteigerung bestimmte Unterlagen vorlegen: Dazu gehören ein gültiger Personalausweis oder Pass, die bereits erwähnte Sicherheitsleistung sowie eine Vollmachtsurkunde bzw. ein Vertretungsnachweis.

4. Was passiert nach der Zwangsversteigerung der Immobilie?

Nachdem man im Rahmen der Zwangsversteigerung eine Immobilie erworben hat, hat man maximal sechs Wochen Zeit, den Preis an das Amtsgericht zu zahlen. Sobald auch die Grunderwerbsteuer entrichtet wurde und das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hat, kann der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Dafür entstehen zusätzliche Gebühren beim Grundbuchamt. Eine notarielle Beurkundung ist nicht notwendig. Wenn die ersteigerte Immobilie unbewohnt ist, kann der neue Eigentümer zeitnah einziehen. Wenn sie noch vermietet oder vom alten Eigentümer bewohnt wird, können aber Wartezeiten entstehen.


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