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Wie kann ich einen Maklervertrag richtig kündigen?

Wie kann ich einen Maklervertrag richtig kündigen?

Es kommt vor, dass Immobilienbesitzer einen Makler mit der Vermarktung eines Objekts beauftragen und später den Maklervertrag noch vor einer erfolgreichen Vermittlung kündigen wollen. Doch wann können Verkäufer einen Maklervertrag regulär kündigen, welche Gründe müssen vorliegen, damit ein Vertrag außerordentlich gekündigt werden darf und welche rechtlichen Konsequenzen ergeben sich aus einer Kündigung? – Lesen Sie in unserem Ratgeber-Artikel wissenswerte Informationen, die sich beachten müssen, wenn Sie einen Maklervertrag kündigen möchten.

1. Wie kündige ich einen Maklervertrag richtig?

Wir empfehlen Immobilienbesitzer, die einen Makler mit der Vermarktung eines Objekts beauftragen wollen, sich noch vor Vertragsabschluss über die unterschiedlichen Arten von Maklerverträgen, über mögliche Vertragslaufzeiten – und über die jeweiligen Kündigungsformalitäten – zu informieren. Außerdem sollten Sie keinen Vertrag abschließen, wenn Sie bereits im Vorfeld das Gefühl haben, dass ein bestimmter Makler Ihre Erwartungen nicht erfüllen kann. Sollten Sie einen Vertrag aber bereits unterschrieben haben und wollen diesen unbedingt kündigen, müssen Sie als Erstes überprüfen, ob Sie einen befristeten oder unbefristeten Vertrag abgeschlossen und welche Vertragslaufzeit sie vereinbart haben.

1.1. Wann kann ich einen befristeten Maklervertrag regulär kündigen?

Wenn Sie mit Ihrem Makler einen befristeten Vertrag abgeschlossen haben, besteht innerhalb der vereinbarten Laufzeit kein ordentliches Kündigungsrecht. Der Makler hat während der vereinbarten Frist das Recht, das Objekt am Markt anzubieten. Wenn Sie den Vertrag kündigen möchten, müssen Sie die vereinbarte Laufzeit also beachten. Der befristete Vertrag wird mit Ablauf der vereinbarten Frist automatisch enden – es sei denn die Vertragsparteien haben sich auf eine automatische Verlängerung geeinigt. Wenn sich der Vertrag über den ursprünglichen Befristungszeitraum hinaus verlängert hat, kann er regulär gekündigt werden.

1.2. Einen befristeten Maklervertrag außerordentlich kündigen

In manchen Fällen können befristete Maklerverträge auch vor Ablauf der Vertragslaufzeit außerordentlich und damit fristlos gekündigt werden. Für eine außerordentliche Kündigung müssen allerdings bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein: Es muss einen wichtigen Grund geben, der die Fortsetzung des Vertrags “unzumutbar” macht. Solche Gründe liegen vor, wenn der Makler seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist oder diese auf schwerwiegende Weise verletzt hat.

Schwerwiegende Pflichtverstöße durch den Makler können sein:

  • Der Immobilienmakler hat sich nachweislich nicht um den erteilten Auftrag gekümmert.
  • Der Makler hat sich nicht um die Interessen seines Auftraggebers gekümmert und hat versucht, den Verkaufspreis zu drücken, um selbst das Objekt zu erwerben oder um es Freunden oder Bekannten günstig anzubieten.
  • Der Makler hat die Immobilie nicht wie besprochen beworben oder hat keine Besichtigungen durchgeführt, obwohl es durchaus Interessenten gab.

Wenn Sie von Ihrem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen wollen, müssen Sie die Kündigung innerhalb von zwei Wochen seit dem Moment aussprechen, zu dem Sie „von den für die Kündigung maßgebenden Tatsachen“ erfahren haben.

1.3. Einen Maklervertrag kündigen, wenn die vorgesehene Vertragslaufzeit zu lang ist

Immobilienbesitzer können einen Maklervertrag auch kündigen, wenn die vorgesehene Vertragslaufzeit zu lang ist. In der deutschen Rechtsprechung gilt eine Vertragslaufzeit von 6 bis 8 Monaten als üblich. Verträge mit unangemessen langen Laufzeiten werden dagegen als sittenwidrig angesehen und sind daher unwirksam. Ob ein Gericht eine Vertragslaufzeit als sittenwidrig ansehen wird, hängt natürlich vom Einzelfall ab. Wenn zum Beispiel eine Immobilie schwer zu vermarkten ist, kann auch eine längere Vertragslaufzeit als rechtmäßig eingestuft werden.

1.4. Einen unbefristeten Maklervertrag kündigen

Ein unbefristeter Maklervertrag kann vom Immobilienbesitzer jederzeit ohne Angaben von Gründen gekündigt werden. In solchen Fällen müssen Makler all ihre Verkaufsbemühungen unverzüglich einstellen. Gerade deswegen bieten Makler ihren Kunden ungerne unbefristete Verträge an.

2. Einen unbefristeten Maklervertrag kündigen

Immobilienbesitzer, die einen Maklervertrag gekündigt haben, müssen wissen, dass aus der Kündigung auch rechtliche Konsequenzen resultieren können: Der Makler könnte Schadensersatzansprüche stellen, wenn er zum Zeitpunkt der Kündigung bereits mit der Vermarktung des Objekts begonnen hat. Solche Ansprüche können aber nur dann geltend gemacht werden, wenn die Vertragskündigung nicht wirksam gewesen ist.

Außerdem müssen Immobilienbesitzer beachten, dass die Bindung zwischen ihnen und dem Makler auch nach Ende der Vertragslaufzeit bestehen kann. Wenn zum Beispiel ein Käufer, der vom Makler noch vor der Kündigung des Vertrags akquiriert wurde, ein Objekt danach kauft, hat der Makler einen Anspruch auf seine Provision.


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