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Vorfälligkeitsentschädigung – lohnt sich der vorzeitige Ausstieg aus meinem Immobilienkredit?

Vorfälligkeitsentschädigung – lohnt sich der vorzeitige Ausstieg aus meinem Immobilienkredit?

Kreditnehmer, die ihren Immobilienkredit vorzeitig abbezahlen, müssen eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Manchmal sind diese Gebühren aber so hoch, dass sich die Tilgung des Kredits vor Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit gar nicht lohnt. Lesen Sie in unserem Artikel, wann die Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, wie man sie umgehen kann und wie sie berechnet wird.

1. Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Banken gewähren Immobilienkredite für einen bestimmten Zeitraum mit festen Zinsen. Doch es kommt auch vor, dass Kreditnehmer vorzeitig aus dem Vertrag mit der Bank aussteigen und den Restbetrag ihres Darlehens noch vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist auf einmal abzahlen wollen. Das ist z. B. der Fall, wenn man berufsbedingt in eine andere, ferne, Stadt zieht und seine Immobilie verkaufen muss. Auch Scheidungspaare sehen sich oft gezwungen, die gemeinsam erworbene Immobilie zu verkaufen, und müssen deswegen den Immobilienkredit vorzeitig ablösen. Aber auch eine positive Verbesserung der eigenen finanziellen Situation kann ein Grund sein, warum man einen Kredit vorzeitig tilgen möchte. Wenn Kreditnehmer ihr Darlehen vorzeitig ablösen wollen, verlangen die Kreditinstitute in der Regel eine teure Vorfälligkeitsentschädigung, auch Vorfälligkeitsentgelt oder Vorfälligkeitszins genannt.

Nachdem man sich mit seiner Bank auf eine frühzeitige Vertragsauflösung geeinigt hat, kann die komplette Rückzahlung der noch ausstehenden Darlehenssumme erfolgen. Im nächsten Schritt bekommt man von der Bank eine Forderung, auch das Vorfälligkeitsentgelt zu entrichten. Sobald dies geschehen ist, gilt der Vertrag mit der Bank als aufgelöst.

2. Warum verlangen die Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Die vorzeitige Ablösung eines Kredits durch den Kreditnehmer ist für die Kreditinstitute mit finanziellen Verlusten verbunden: Den Banken entgehen teilweise erhebliche Zinseinnahmen für den anfangs vereinbarten Zeitraum. Um den Zinsverlust zu kompensieren, verlangen die Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe dieses Verlusts. Die Kunden müssen schon bei Abschluss des Kreditvertrags darüber informiert werden, dass bei vorzeitiger Ablösung des Kredits eine Gebühr fällig wird.

3. Wann darf ich meinen Kreditvertrag vorzeitig kündigen?

Banken dürfen die Kündigung eines Kreditvertrags innerhalb der Zinsbindungsfrist und vorzeitige Rückzahlungen ablehnen. Deswegen sind Kreditnehmer sehr oft auf die Kulanz der Bank angewiesen, wenn sie ihr Darlehen früher tilgen möchten.

Es gibt jedoch wenige Ausnahmefälle, in denen die Banken gesetzlich verpflichtet sind, einer Vertragsauflösung zuzustimmen:

  • Wenn das Darlehen zur Baufinanzierung aufgenommen wurde und man sein Eigenheim verkaufen muss, muss die Bank der Vertragsauflösung zustimmen. Denn ohne die Immobilie ist der Kredit nicht mehr grundpfandrechtlich abgesichert.
  • Auch wenn die Bank trotz triftigen Grunds einem Antrag zur Erhöhung des Darlehensbetrags nicht zustimmt und man gezwungen ist, ein Darlehen bei einer anderen Bank aufzunehmen, kann der Vertrag aufgelöst und das bisherige Darlehen sofort ausgeglichen werden. Gründe für eine Erhöhung des Darlehens können eine notwendige Modernisierung der Immobilie oder ein Anbau sein.

Die Banken sind aber nicht gesetzlich verpflichtet, einer Auflösung des Kreditvertrags zuzustimmen, wenn der Kreditnehmer von einem anderen Kreditinstitut günstigere Kreditkonditionen bekommen kann oder wenn eine deutliche Verbesserung der eigenen finanziellen Situation durch z. B. unverhofftes Erbe die vorzeitige Auszahlung des Darlehens möglich macht.

4. Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Bevor sie einen Kreditvertrag kündigen, sollten sich Kreditnehmer über die voraussichtliche Höhe der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung informieren. Die Höhe des Vorfälligkeitsentgelts bei vorzeitiger Kreditablösung wird immer individuell berechnet. Sie hängt von der Höhe der Restschuld, der Finanzierungsdauer, dem vereinbarten Nominalzins und dem aktuellen Zinsniveau ab. In manchen Fällen ist das Vorfälligkeitsentgelt so hoch, dass sich die vorzeitige Tilgung des Darlehens gar nicht lohnt.

In Deutschland werden aktuell zwei Berechnungsmethoden für das Vorfälligkeitsentgelt angewandt:

  • Bei dem Aktiv-Passiv-Vergleich unterstellen die Banken, dass sie das Geld nicht neu verleihen, sondern am Kapitalmarkt anlegen – meistens in Form von Hypothekenpfandbriefen. Die Differenz zwischen der Darlehensrendite, die die Bank bei Fortführung des Vertrags erhalten würde, und dem Pfandbriefzins ergibt den zu zahlenden Zinsschaden.
  • Bei dem Aktiv-Aktiv-Vergleich unterstellen die Banken, dass sie die vorzeitig zurückgezahlte Darlehenssumme an einen anderen Kreditnehmer – jedoch bei geringeren Zinsen – verleihen. Der Zinsunterschied zwischen dem ursprünglichen und dem neuen Darlehen bestimmt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

5. Muss ich immer eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

Es gibt Fälle, in denen Darlehensnehmer ihren Immobilienkredit kündigen können, ohne die teure Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen:

  • Die Kündigung eines Kreditvertrags ist bei Krediten mit langer Laufzeit nach 10 Jahren möglich. Die Kündigungsfrist beträgt dann sechs Monate und läuft ab dem Tag, an dem das Darlehen vollständig ausbezahlt wurde. Die Banken dürfen in solchen Fällen kein Vorfälligkeitsentgelt erheben.
  • Wenn man feststellt, dass die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist, kann die Kündigung jederzeit durchgeführt werden, ohne dass man die Bank entschädigen muss. Eine Widerrufsbelehrung gilt als falsch, wenn sie z. B. nicht eindeutig formuliert wurde oder wenn Angaben zum Kreditgeber falsch sind oder gar fehlen. Wer unsicher ist, ob die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist, sollte sich von einem Anwalt beraten lassen. Außerdem braucht man oft eine Anschlussfinanzierung. Übrigens: Wenn die Banken ein Darlehen selber kündigen, weil der Kreditnehmer mit den Raten in Verzug geraten ist, dürfen sie kein Vorfälligkeitsentgelt verlangen.

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